So entsteht unsere Ersteinschätzung
Wer Ihnen eine Zahl nennt, sollte erklären, woher sie kommt. Hier legen wir Datenquellen, Rechenweg und Grenzen offen, vollständig.
Die Methodik im Einsatz erlebenWer Ihnen eine Zahl nennt, sollte erklären, woher sie kommt. Hier legen wir Datenquellen, Rechenweg und Grenzen offen, vollständig.
Die Methodik im Einsatz erlebenOnline-Bewertungen gibt es viele, und die meisten funktionieren wie eine Blackbox: Adresse rein, Zahl raus, Herkunft unklar. Wir halten das für falsch, denn eine Zahl ohne Herleitung ist beim größten Vermögensgut der meisten Menschen kein Service, sondern ein Risiko.
Diese Seite legt deshalb offen, was hinter jeder Verkaufsklar-Ersteinschätzung steht: welche Daten einfließen (amtliche Bodenrichtwerte, regionale Marktdaten, Ihre Objektangaben), wie gerechnet wird (drei Ebenen, vom stabilen Lage-Fundament bis zur objektbezogenen Spanne) und wo die Grenzen liegen (alles, was nur eine Besichtigung sehen kann).
Der Maßstab dabei ist derselbe, den wir an jeden Makler und jedes Wertversprechen anlegen: Wer eine Zahl nennt, muss den Rechenweg zeigen können, und zwar bevor man danach fragt. Alles Folgende gilt für die Online-Strecke, den Detail-Report und jede Zahl, die Verkaufsklar irgendwo ausweist.
Von der amtlichen Basis bis zu Ihrer persönlichen Preisspanne, in der Reihenfolge, in der auch Profis bewerten.
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone, veröffentlicht von den Gutachterausschüssen der Länder (BORIS-D). Er macht den stabilsten Teil jeder Bewertung aus, denn er stammt aus echten, beurkundeten Kaufpreisen, nicht aus Angebotswünschen, und genau deshalb beginnt jede seriöse Wertermittlung mit dem Boden, nicht mit dem Gebäude.
Aktuelle Angebots- und Preisentwicklungen auf Stadt- und Kreisebene korrigieren das Fundament um die Marktdynamik: Wie bewegen sich Preise und Vermarktungszeiten in Ihrer Region gerade wirklich? Amtliche Daten laufen dem Markt naturgemäß einige Monate nach, diese Ebene schließt die Lücke.
Objektart, Fläche, Baujahr und Zustand übersetzen die Regionsdaten in Ihre persönliche Spanne. Bewusst als Spanne mit Marktmitte: Eine seriöse Ersteinschätzung kennt ihre Unschärfe und zeigt sie, statt eine Euro-genaue Zahl vorzutäuschen. Was die Spanne verbreitert oder verengt, weist das Ergebnis mit aus.
Nur amtliche und offene Quellen, jede Seite nennt ihren Stand.
Die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse der Länder: flächendeckend, aus echten beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet und je Bundesland mit Quellenvermerk genutzt, nur dort, wo die Lizenz es erlaubt.
Angebots- und Preisentwicklungen auf Stadt- und Kreisebene für den aktuellen Marktzustand, dort, wo amtliche Daten naturgemäß nachlaufen. Keine gescrapten Portaldaten: Wir nutzen nur Quellen, deren Lizenz die Nutzung ausdrücklich erlaubt.
Für die Ratgeber: Gesetzestexte mit Paragraf, BMF-Schreiben, BFH-Urteile mit Aktenzeichen, Destatis. Keine Blog-Zitate, keine Sekundärquellen, und wo eine fachliche Prüfung noch aussteht, steht das im Fußtext der jeweiligen Seite.
Eine Online-Einschätzung, die "487.230 €" ausgibt, behauptet eine Präzision, die ohne Besichtigung niemand haben kann, auch kein Algorithmus. Ehrlich ist die Spanne mit Marktmitte: Sie zeigt, wo sich vergleichbare Objekte tatsächlich bewegen, und macht sichtbar, wie groß die verbleibende Unschärfe ist. Genau so arbeiten übrigens auch Sachverständige nach ImmoWertV, deren Verkehrswert am Ende ebenfalls eine begründete fachliche Einordnung ist, kein Naturgesetz. Für Ihre Praxis heißt das: Die Spanne ist Ihr Verhandlungskorridor, die Marktmitte Ihr Referenzpunkt, und jede Makler-Einwertung, die weit außerhalb liegt, verdient eine Rückfrage nach dem Rechenweg.
Eine Methodik-Seite, die nur Stärken auflistet, ist Werbung. Das hier sind die echten Grenzen.
Modernisierungsgrad im Detail, Grundriss, Lärm, Aussicht, Baumängel: Das erfasst nur eine Besichtigung vor Ort. Deshalb ist unsere Einschätzung der Startpunkt der Wertermittlung, nicht ihr Ende, und deshalb weisen wir diese blinden Flecken im Ergebnis selbst aus, statt sie zu verschweigen.
Kein Gutachten nach ImmoWertV und keine amtliche Wertfeststellung. Für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung brauchen Sie einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen; wann sich das lohnt, steht im Bewertungs-Hub.
Bis zur vollständigen Anbindung der amtlichen Datenquellen arbeitet die Online-Strecke mit regionalen Durchschnittswerten; der Detail-Report weist die jeweils verwendeten Quellen aus. Ehrlichkeit vor Marketing: Was noch nicht amtlich angebunden ist, nennen wir Durchschnitt, nicht Amtsdaten.
Nachprüfen erwünscht: Die Bodenrichtwerte Ihrer Zone können Sie jederzeit selbst über die BORIS-Portale der Länder abrufen, kostenlos und ohne Registrierung. Jede Ratgeber-Seite nennt ihre Quellen mit Paragraf oder Aktenzeichen und ihren Stand; was Sie dort nicht finden, behaupten wir nicht. Wie die Ersteinschätzung in eine belastbare Verkaufsentscheidung mündet, zeigt der Bewertungs-Hub; wann sich stattdessen ein Sachverständigen-Gutachten lohnt (Erbstreit, Finanzamt, Gericht) und was es kostet, steht dort im Anlass-Kapitel. Und wenn Sie unsere Rechenlogik selbst nachvollziehen wollen: Die Rechner nutzen dieselben Formeln und legen jede Annahme im Ergebnis offen, inklusive der Punkte, die ein Rechner grundsätzlich nicht sehen kann.
Zwei Minuten, fünf Fragen, Ihre Preisspanne auf amtlicher Basis, kostenlos und ohne Registrierung.
Stand: August 2026 · Unverbindliche Ersteinschätzung, kein Gutachten nach ImmoWertV
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