Wohnung verkaufen: Der Leitfaden für Eigentumswohnungen
Vom Wert über die WEG-Unterlagen bis zur Übergabe. Mit den Besonderheiten, die Wohnungsverkäufe wirklich entscheiden: Gemeinschaft, Hausgeld, Rücklage.
Vom Wert über die WEG-Unterlagen bis zur Übergabe. Mit den Besonderheiten, die Wohnungsverkäufe wirklich entscheiden: Gemeinschaft, Hausgeld, Rücklage.
Wie beim Haus, nur mit einem zusätzlichen kritischen Schritt: den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Bei Wohnungen zählt die Mikrolage doppelt: Etage, Ausrichtung, Balkon, Stellplatz und der Zustand des Gesamtobjekts bewegen den Preis oft stärker als ein paar Quadratmeter. Die Ersteinschätzung liefert die Spanne, das Hausgeld und die Rücklage verfeinern sie.
Der Schritt, der Wohnungsverkäufe von Hausverkäufen unterscheidet und der am häufigsten unterschätzt wird. Ohne Teilungserklärung und Protokolle finanziert keine Bank. Die komplette Liste steht unten.
Makler oder privat, dann Fotos, Grundriss und ehrliche Angaben zu Hausgeld, Rücklage und anstehenden Beschlüssen. Wer geplante Sonderumlagen verschweigt, riskiert die Rückabwicklung.
Einzeltermine, Finanzierungsbestätigung vor der Preisverhandlung, und bei Eigentümergemeinschaften: Interessenten die Protokolle früh zeigen, das schafft Vertrauen und filtert Abspringer.
Kaufvertrag mit zwei Wochen Vorlauf, nach Beurkundung vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Bei der Übergabe: Zählerstände, Schlüssel (auch Keller, Briefkasten, Tiefgarage) und die Verwalterunterlagen.
Käufer wollen sie sehen, Banken verlangen sie für die Finanzierung. Wer sie erst nach der Käuferfrage besorgt, verliert Wochen. Die meisten erhalten Sie bei der Hausverwaltung, den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt.
Tipp: Fordern Sie die Unterlagen gebündelt bei der Verwaltung an (Bearbeitungszeit meist 1 bis 2 Wochen, teils gegen Gebühr) und prüfen Sie die Protokolle selbst auf beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen, bevor ein Käufer es tut.
Die wichtigste Weiche für Preis und Käuferkreis.
Alle Details inklusive Kündigungsregeln und Aufhebungs-Strategie: Vermietete Wohnung verkaufen.
Die drei Wohnungs-Spezifika: vollständige WEG-Unterlagen (ohne sie platzt die Käufer-Finanzierung), transparente Angaben zu Hausgeld und Rücklage sowie der Blick in die Beschluss-Sammlung auf anstehende Sonderumlagen. Der Rest folgt dem normalen Verkaufsablauf.
Leerstehend erzielen Wohnungen in der Regel 15 bis 25 Prozent mehr, weil Selbstnutzer mitbieten. Vermietet kaufen fast nur Kapitalanleger, die nach Rendite rechnen. Ein Mietverhältnis endet aber nicht durch den Verkauf: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), und nach dem Kauf gelten Kündigungssperrfristen bei Eigenbedarf.
Indirekt stark: Ein hohes Hausgeld schmälert die Rendite-Rechnung von Anlegern und das Budget von Selbstnutzern. Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage wirkt dagegen wertsteigernd, denn sie senkt das Risiko von Sonderumlagen. Beides gehört ehrlich ins Exposé.
Nur wenn die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung (§ 12 WEG) vorsieht, was bei älteren Teilungserklärungen häufig ist. Der Notar prüft das und holt die Zustimmung ein; rechnen Sie dafür ein bis drei Wochen zusätzlich ein.
Dieselben Posten wie beim Haus: ggf. Maklerprovision (geteilt), Energieausweis, Lastenfreistellung, eventuell Vorfälligkeitsentschädigung. Wohnungsspezifisch kommen Kopien der Verwalterunterlagen und ggf. die Gebühr für die Verwalterzustimmung (meist 50 bis 300 €) hinzu.
Marktnah bepreiste Wohnungen in gefragten Lagen verkaufen sich in drei bis fünf Monaten inklusive Notarabwicklung. Vermietete Objekte und Wohnungen mit hohem Hausgeld brauchen länger, weil der Käuferkreis kleiner ist.
Kostenlose Ersteinschätzung mit Mikrolage-Faktoren, in zwei Minuten und ohne Registrierung.
Stand: August 2026 · Rechts-Abschnitte (WEG, Mietrecht): fachliche Prüfung folgt mit Reviewer-Onboarding · Quellen: § 566 BGB, § 12 WEG, § 577a BGB
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