Hausverkauf-Kosten: Die ehrliche Gesamtrechnung

Alle Kostenposten im Überblick

Maklerprovision: der größte Posten

Seit der Gesetzesreform 2020 zahlt der Verkäufer beim Verkauf an Verbraucher mindestens die Hälfte der Provision. Die marktübliche Gesamtcourtage unterscheidet sich nach Region: In den meisten Bundesländern sind 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer üblich (je 3,57 Prozent pro Seite), in Teilen Norddeutschlands historisch weniger. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei gut verkäuflichen Objekten. Details, Ländertabelle und Verhandlungstipps: Maklerprovisions-Ratgeber mit Rechner. Was Notar und Grundbuch im Detail kosten und warum der Käufer fast alles trägt: Notarkosten beim Hausverkauf.

Vorfälligkeitsentschädigung: der gefährlichste Posten

Läuft auf dem Haus noch ein Kredit, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung Ersatz für ihren Zinsschaden. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Zinsniveau ab. Drei Auswege sind prüfenswert: das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB, sechs Monate Kündigungsfrist), der Pfandtausch (der Kredit läuft auf der nächsten Immobilie weiter) und die Übernahme durch den Käufer in seltenen Konstellationen. Fordern Sie vor der Verkaufsentscheidung eine schriftliche Berechnung Ihrer Bank an.

Beispielrechnung: Verkauf für 450.000 €

Ohne Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern, die je nach Situation hinzukommen. Die Differenz von gut 15.000 € ist der Preis für 50 bis 80 Stunden Eigenleistung und das Verhandlungsrisiko; die ehrliche Abwägung steht unter Haus verkaufen ohne Makler.

Wann welche Kosten fällig werden

Die Gesamtsumme ist das eine, der Zeitpunkt das andere. Ein Teil der Posten fällt an, bevor der erste Interessent das Haus betritt, und muss aus eigener Tasche vorgestreckt werden. Wer das nicht einplant, gerät ausgerechnet in der Vorbereitungsphase unter Druck.

Praktisch bedeutet das: Rechnen Sie mit 300 bis 1.000 Euro Vorleistung, bevor überhaupt jemand besichtigt. Der große Rest wird aus dem Kaufpreis bedient, die Steuer erst im Jahr darauf. Genau diese letzte Verzögerung ist eine häufige Falle, weil das Geld bis dahin oft schon anderweitig verplant ist.

Energieausweis: welcher, wann, und was passiert ohne

Der Energieausweis ist keine Formalie, sondern Pflicht: Er muss spätestens zur ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GEG). Wer das unterlässt, riskiert ein Bußgeld, das nach dem Gebäudeenergiegesetz bis zu 10.000 Euro betragen kann. In der Praxis ist der wirtschaftliche Schaden meist ein anderer: Ohne Ausweis rechnet die Käuferseite den Energiebedarf großzügig zu ihren Gunsten.

Zur Wahl stehen zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis beruht auf den Abrechnungen der letzten drei Jahre, kostet 60 bis 150 Euro und ist der Regelfall bei bewohnten Bestandsimmobilien. Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse der Gebäudehülle und Anlagentechnik, kostet 300 bis 500 Euro und ist Pflicht bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den Standard der ersten Wärmeschutzverordnung gebracht wurden. Bei Baudenkmalen entfällt die Ausweispflicht.

Ein Hinweis, der bares Geld wert sein kann: Wenn Ihr Haus energetisch besser ist, als der Verbrauchsausweis vermuten lässt, etwa weil die Vorbewohner sparsam geheizt haben oder gerade modernisiert wurde, lohnt der teurere Bedarfsausweis. Er bildet den baulichen Zustand ab statt das Nutzerverhalten und liefert damit das bessere Verkaufsargument.

Lastenfreistellung: der Posten, den fast alle übersehen

Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld, muss diese vor der Übergabe gelöscht oder gelöst werden. Käufer und deren Banken bestehen darauf, denn niemand kauft eine Immobilie mit fremden Belastungen. Der Ablauf läuft über den Notar: Er fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an, die Bank stellt sie gegen Ablösung der Restschuld aus, und die Löschung wird im Grundbuch vollzogen.

Kostenseitig fallen zwei Positionen an, die Gebühr der Bank für die Ausstellung und die Grundbuchgebühr für die Löschung; zusammen üblicherweise 150 bis 400 Euro, abhängig von der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Wichtig ist die Reihenfolge: Diese Kosten trägt die Verkäuferseite, während Beurkundung und Eigentumsumschreibung beim Käufer liegen. Wie sich beide Seiten genau aufteilen, steht im Notarkosten-Ratgeber, nachrechnen können Sie es im Notarkosten-Rechner.

Eine Variante spart Geld und Zeit: Ist die Grundschuld bereits vollständig getilgt und nur noch formal eingetragen, kann sie manchmal stehen bleiben und vom Käufer zur Finanzierung genutzt werden. Das setzt voraus, dass dessen Bank mitspielt, und gehört früh in die Verhandlung, nicht in die letzte Woche vor dem Notartermin.

Steuern: der Posten, der alle anderen überholen kann

Alle bisher genannten Kosten bewegen sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Steuer kann das sprengen. Wird ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert und war es nicht durchgehend selbst bewohnt, unterliegt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer (§ 23 EStG). Der Steuersatz ist Ihr persönlicher, bei einem sechsstelligen Gewinn also regelmäßig der Spitzensatz.

Die gute Nachricht: Wer selbst darin gewohnt hat, kommt in aller Regel steuerfrei heraus, entweder bei durchgehender Eigennutzung seit Anschaffung oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Wie diese Frist genau zählt und welche Sonderfälle es gibt, steht im Spekulationssteuer-Ratgeber; überschlagen können Sie es mit dem Spekulationssteuer-Rechner.

Für die Kostenrechnung entscheidend ist eine Wechselwirkung, die oft übersehen wird: Ist der Verkauf steuerpflichtig, mindern die Verkaufskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Maklerprovision, Energieausweis, Inserate und Notarkosten der Lastenfreistellung zählen dann als Veräußerungskosten. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent trägt der Fiskus damit rechnerisch fast die Hälfte der Maklerprovision mit. Ist der Verkauf dagegen steuerfrei, sind die Kosten steuerlich verloren. Diese Rechnung sollte vor der Entscheidung über Makler oder Privatverkauf stehen und gehört, sobald es um Beträge geht, in die Hand einer Steuerberatung.

Die Kosten, die auf keiner Liste stehen

Bis hierher ging es um Posten, die sich beziffern lassen. Daneben gibt es Ausgaben, die in fast jedem Verkauf auftauchen und in keiner Übersicht der Branche stehen, weil sie individuell sind:

• Räumung und Entsorgung: Ein vollständig geräumtes Haus verkauft sich besser, und bei geerbten Objekten ist der Aufwand erheblich. Fachbetriebe rechnen je nach Umfang mit 1.500 bis 5.000 Euro für ein Einfamilienhaus, in Eigenleistung bleiben Containermiete und Deponiegebühren.
• Kosmetische Instandsetzung: Nicht die große Sanierung, sondern das, was beim Rundgang auffällt: Streichen, tropfende Armaturen, defekte Rollläden, der Fleck an der Kellerwand. Einige hundert Euro, die sich fast immer rechnen, weil jeder sichtbare Mangel im Kopf des Käufers zu einer viel größeren Zahl wird.
• Doppelbelastung: Wer vor dem Verkauf auszieht, zahlt eine Zeit lang zweimal, Miete oder neue Finanzierung plus laufende Kosten des alten Hauses. Bei einer Vermarktungsdauer von drei bis sechs Monaten summiert sich das schnell auf mehr als die Maklerprovision.
• Gutachten bei besonderen Anlässen: Bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder Auseinander- setzungen mit dem Finanzamt wird eine belastbare Wertermittlung gebraucht, die über eine Ersteinschätzung hinausgeht. Ein Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt 1.500 bis 3.000 Euro. Für die reine Verkaufsvorbereitung ist es in aller Regel nicht nötig.
• Umzug: Selbstverständlich, und trotzdem selten eingeplant. Ein Haushalt aus einem Einfamilienhaus kostet mit Spedition 2.000 bis 5.000 Euro.

Drei Fälle, drei Rechnungen

Die Beispielrechnung oben zeigt den Standardfall. Drei weitere Konstellationen machen deutlich, wie stark die Gesamtkosten je nach Ausgangslage auseinandergehen. Alle Zahlen sind gerundete Größenordnungen für einen Verkauf im Jahr 2026.

Der dritte Fall zeigt, warum die pauschale Faustregel von drei bis vier Prozent trügt: Sobald ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst wird, verschiebt sich das Bild grundlegend. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der einzige Posten, der die Maklerprovision übertreffen kann, und zugleich der einzige, den Sie vorab exakt erfahren können, indem Sie Ihre Bank schriftlich um eine Berechnung bitten. Nachrechnen lässt sich die Größenordnung mit dem Vorfälligkeitsrechner.

Was im Maklervertrag Geld kostet, ohne Provision zu heißen

Die Provision ist die sichtbare Zahl im Maklervertrag, aber nicht die einzige mit Kostenwirkung. Drei Klauseln sollten Sie vor der Unterschrift prüfen:

• Aufwendungsersatz: Manche Verträge sehen eine Erstattung für Inserate, Fotos oder Exposé-Erstellung vor, auch wenn kein Verkauf zustande kommt. Marktüblich ist das nicht, zulässig unter Bedingungen schon. Wer das nicht will, streicht die Klausel vor der Unterschrift.
• Laufzeit und Verlängerung: Ein qualifizierter Alleinauftrag über sechs Monate ist üblich und sinnvoll, eine automatische Verlängerung um jeweils weitere sechs Monate ist es nicht. Achten Sie auf die Kündigungsfrist.
• Provisionspflicht bei Eigenverkauf: Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen. Verkaufen Sie an jemanden, den Sie selbst gefunden haben, kann trotzdem Provision anfallen. Wenn Sie bereits konkrete Interessenten im Umfeld haben, gehören diese vor Vertragsschluss namentlich ausgenommen.

Wie wir Partnerbüros auswählen und welche Kennzahlen wir dabei messen, steht offen unter So prüft Verkaufsklar. Für die grundsätzliche Abwägung zwischen beiden Wegen gibt es den Vergleich Makler oder privat.

Was sich verhandeln lässt und was nicht

Die Reihenfolge dieser Tabelle ist zugleich die Reihenfolge Ihrer Aufmerksamkeit. Zwei Gespräche, eines mit dem Maklerbüro über den Satz und eines mit der Bank über die Vorfälligkeit, bewegen zusammen mehr Geld als alle übrigen Posten dieser Seite zusammengenommen.

Wenn der Verkauf gar nicht die richtige Antwort ist

Manchmal steht am Ende der Kostenrechnung die Erkenntnis, dass ein Verkauf nicht das passende Mittel ist. Drei Wege führen daran vorbei, und jeder hat eine eigene Kostenlogik, die sich vorab durchrechnen lässt.

• Auszahlung statt Verkauf bei Trennung. Wenn beide Partner Eigentümer sind und einer bleiben möchte, ersetzt eine Ausgleichszahlung den Verkauf. Der Verkehrswert wird dabei um die Restschuld bereinigt und der Anteil des ausscheidenden Partners bestimmt; dazu kommen Notarkosten für die Anteilsübertragung. Die Größenordnung rechnet der Rechner zur Auszahlung des Ehepartners. Steuerlich ist die Übertragung ein eigener Fall, der beim Steuerberater gehört.
• Teilverkauf. Verkauft wird nur ein Anteil, meist bis zur Hälfte, und Sie zahlen auf den verkauften Teil ein monatliches Nutzungsentgelt. Was das über die Jahre kostet und was beim späteren Gesamtverkauf an Durchführungsentgelt fällig wird, zeigt der Teilverkauf-Rechner. Rechnen Sie beides zusammen, bevor Sie ein Angebot bewerten.
• Leibrente. Die Immobilie geht über, Sie behalten ein lebenslanges Wohnrecht und erhalten eine monatliche Rente. Der entscheidende Posten ist der Wert dieses Wohnrechts, der die Rente drückt und in Angeboten oft untergeht. Sichtbar macht ihn der Leibrenten-Rechner.

Allen drei Wegen ist eines gemeinsam: Sie sind teurer, als sie wirken, weil ihre Kosten nicht als Rechnung kommen, sondern als entgangener Wert. Genau deshalb gehören sie durchgerechnet und dem klassischen Verkauf gegenübergestellt, statt aus dem Bauch heraus entschieden zu werden.

Der teuerste Denkfehler bei den Kosten

Wer Kosten sparen will, schaut zuerst auf die Provision, weil sie die größte Zahl ist. Das ist verständlich und trotzdem der falsche Ansatzpunkt, denn die Kostenseite ist der kleinere Hebel. Ein Beispiel macht das deutlich: Bei einem Haus für 450.000 Euro spart der vollständige Verzicht auf einen Makler rund 16.000 Euro, also etwa 3,6 Prozent. Ein um fünf Prozent zu niedrig angesetzter Angebotspreis kostet dagegen 22.500 Euro, und das fällt in der Abrechnung niemandem auf, weil es nirgends als Posten auftaucht.

Die Reihenfolge der Aufmerksamkeit sollte deshalb umgekehrt sein: erst der richtige Preis, dann die Frage nach dem Weg, dann die Kostenoptimierung. Wer diese Reihenfolge einhält, kann sich am Ende auch eine Provision leisten, die über dem Durchschnitt liegt, sofern das Büro den Mehrpreis erwirtschaftet. Wer sie umdreht, spart an der falschen Stelle und verkauft ein gutes Haus unter Wert.

Für diese Reihenfolge braucht es zwei Dinge, die beide nichts kosten: eine belastbare Wertspanne als Ausgangspunkt und die Bereitschaft, jede Einwertung dagegen zu prüfen. Beides liefert die Marktwertindikation in zwei Minuten, und wie sie rechnet, steht offen in der Methodik.