Hausverkauf-Kosten: Die ehrliche Gesamtrechnung
Beim Hausverkauf fallen typischerweise 1 bis 4 Prozent des Kaufpreises an Kosten an, mit Makler meist 3,5 bis 4,5 Prozent. Größter Posten ist die Maklerprovision, gefährlichster die Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit. Alle Posten und eine komplette Beispielrechnung im Überblick.
Alle Kostenposten im Überblick
| Posten | Wer zahlt | Typische Höhe | Vermeidbar? |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision (Verkäuferanteil) | geteilt | 2,5–3,57 % inkl. USt. | ja, durch Privatverkauf |
| Energieausweis | Verkäufer | 60–150 € (Verbrauch), 300–500 € (Bedarf) | nein, gesetzliche Pflicht |
| Lastenfreistellung (Grundschuld-Löschung) | Verkäufer | 150–400 € | nein, wenn Grundschuld eingetragen |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | 0 € bis fünfstellig | teils: prüfen, verhandeln, Pfandtausch |
| Vermarktung (Fotos, Inserate) | Verkäufer | 100–1.000 € (privat) | im Maklerfall enthalten |
| Wertgutachten (optional) | Verkäufer | 0 € (Ersteinschätzung) bis 3.000 € (Vollgutachten) | meist verzichtbar |
| Kaufvertrag, Notar, Grundbuch | Käufer | ca. 1,5–2 % des Kaufpreises | betrifft Verkäufer nicht |
Maklerprovision: der größte Posten
Seit der Gesetzesreform 2020 zahlt der Verkäufer beim Verkauf an Verbraucher mindestens die Hälfte der Provision. Die marktübliche Gesamtcourtage unterscheidet sich nach Region: In den meisten Bundesländern sind 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer üblich (je 3,57 Prozent pro Seite), in Teilen Norddeutschlands historisch weniger. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei gut verkäuflichen Objekten. Details, Ländertabelle und Verhandlungstipps: Maklerprovisions-Ratgeber mit Rechner. Was Notar und Grundbuch im Detail kosten und warum der Käufer fast alles trägt: Notarkosten beim Hausverkauf.
Vorfälligkeitsentschädigung: der gefährlichste Posten
Läuft auf dem Haus noch ein Kredit, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung Ersatz für ihren Zinsschaden. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Zinsniveau ab. Drei Auswege sind prüfenswert: das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB, sechs Monate Kündigungsfrist), der Pfandtausch (der Kredit läuft auf der nächsten Immobilie weiter) und die Übernahme durch den Käufer in seltenen Konstellationen. Fordern Sie vor der Verkaufsentscheidung eine schriftliche Berechnung Ihrer Bank an.
Beispielrechnung: Verkauf für 450.000 €
| Posten | Mit Makler | Privatverkauf |
|---|---|---|
| Maklerprovision (3,57 %) | −16.065 € | 0 € |
| Energieausweis (Verbrauch) | −80 € | −80 € |
| Lastenfreistellung | −250 € | −250 € |
| Vermarktung | 0 € | −600 € |
| Netto-Erlös | 433.605 € | 449.070 € |
Ohne Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern, die je nach Situation hinzukommen. Die Differenz von gut 15.000 € ist der Preis für 50 bis 80 Stunden Eigenleistung und das Verhandlungsrisiko; die ehrliche Abwägung steht unter Haus verkaufen ohne Makler.