Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was wirklich fällig wird
Ob auf eine geerbte Immobilie Erbschaftssteuer anfällt, entscheiden drei Größen: der Wert des Nachlasses, Ihr persönlicher Freibetrag (500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind) und die Familienheim-Befreiung für selbst bewohnte Häuser. Die Mehrheit der Erbfälle in direkter Linie bleibt dadurch steuerfrei; teuer wird es vor allem für Geschwister, Nichten und Neffen mit nur 20.000 € Freibetrag.
Freibeträge: Wer wie viel steuerfrei erbt
| Verwandtschaft | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder (je Elternteil) | I | 400.000 € |
| Enkel (bei lebenden Eltern) | I | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern (im Erbfall) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Erben, unverheiratete Partner | III | 20.000 € |
Die Freibeträge gelten pro Erbe und pro Erblasser und erneuern sich alle zehn Jahre (relevant für Schenkungen zu Lebzeiten). Zwei Kinder, die gemeinsam das 700.000-€-Haus der Mutter erben, bleiben mit je 350.000 € Anteil beide unter ihrem 400.000-€-Freibetrag: null Steuer. Erbt dagegen die Nichte dasselbe Haus allein, versteuert sie 680.000 € in Klasse II, rund 170.000 € Steuer. Kaum eine Steuer hängt so stark am Verwandtschaftsgrad.
Die Steuersätze
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
Besteuert wird nur der Betrag über dem Freibetrag, und zwar komplett mit dem Satz der erreichten Stufe (mit Härteausgleich an den Stufengrenzen). Beispiel: Ein Kind erbt Immobilie plus Konten im Gesamtwert von 550.000 €. Steuerpflichtig sind 150.000 €, Satz in Klasse I: 11 Prozent, Steuer: 16.500 €.
Das Familienheim: die wichtigste Befreiung
Selbst bewohnter Wohnraum ist privilegiert (§ 13 ErbStG): Ehepartner erben das Familienheim steuerfrei und ohne Flächengrenze, Kinder bis 200 m² Wohnfläche (der übersteigende Teil wird anteilig besteuert). Die Bedingungen haben es in sich: Der Erblasser muss bis zum Tod darin gewohnt haben (oder aus zwingenden Gründen wie Pflege ausgezogen sein), Sie müssen unverzüglich einziehen, in der Praxis binnen etwa sechs Monaten, und zehn Jahre bleiben. Verkauf, Vermietung oder Auszug innerhalb der Frist lassen die Steuer rückwirkend aufleben, wieder außer bei zwingenden Gründen. Die Entscheidung "einziehen oder verkaufen" ist damit auch eine Steuerentscheidung: Wer das Elternhaus ohnehin nicht bewohnen will, sollte die Steuer mit Freibetrag durchrechnen, statt sich für eine Befreiung zu verbiegen, die zehn Jahre Lebensplanung bindet. Die Verkaufsseite dieser Entscheidung behandelt der Leitfaden Geerbtes Haus verkaufen.
Der Bewertungshebel: Finanzamts-Wert prüfen
Das Finanzamt bewertet Immobilien typisiert nach Bewertungsgesetz, ohne das Haus je gesehen zu haben. Seit der Reform 2023 liegen diese Werte deutlich näher am Markt, und nicht selten darüber, etwa wenn Sanierungsstau, Lärmlage oder ein schlechter Zuschnitt in der Typisierung untergehen. Dann lohnt der Gegenbeweis nach § 198 BewG mit einem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen, oder durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkaufspreis. Faustrechnung: Jede 10.000 € weniger Bemessungsgrundlage sparen in Klasse I ab 1.100 €, in Klasse II 2.000 bis 3.000 € Steuer. Erster Schritt ist immer, den echten Marktwert zu kennen: Die kostenlose Ersteinschätzung liefert die Spanne, an der Sie den Steuerbescheid messen können; wie die Verfahren dahinter arbeiten, erklärt der Verkehrswert-Ratgeber.
Fristen und Formalitäten
Drei Monate: formlose Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt (§ 30 ErbStG). Auf Aufforderung: Erbschaftssteuererklärung, üblich mit mindestens einmonatiger Frist. Zahlbar: einen Monat nach Bescheid; bei Wohnimmobilien kommt die Stundung nach § 28 ErbStG in Betracht, wenn sonst verkauft werden müsste. Und weil mehrere Erben fast immer gemeinsam entscheiden müssen, was mit dem Haus geschieht, lohnt parallel der Blick in den Ratgeber zur Erbengemeinschaft. Zur Abgrenzung: Die Spekulationssteuer ist eine zweite, getrennte Baustelle, die erst beim späteren Verkauf relevant wird und bei geerbten Immobilien meist entfällt.