Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Der Schadensersatz, den die Bank verlangen darf, wenn Sie ein Immobiliendarlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen (§ 490 Abs. 2 BGB): Sie ersetzt der Bank den Zinsgewinn, den sie durch die frühe Ablösung verliert. Beim Hausverkauf mit laufendem Kredit ist sie regelmäßig der größte versteckte Kostenposten.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung typischerweise?

Je nach Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinsdifferenz meist zwischen 3 und 15 Prozent der Restschuld: Bei 250.000 Euro Restschuld und vier Jahren Restzinsbindung sind fünfstellige Beträge normal. Die Höhe hängt vor allem davon ab, wie weit die aktuellen Wiederanlagezinsen unter Ihrem Vertragszins liegen.

Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?

Fast immer nach der Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank rechnet aus, was ihr an Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung entgangen wäre, und zieht ab, was eine Wiederanlage des Geldes in Hypothekenpfandbriefen einbringt, dazu ersparte Verwaltungs- und Risikokosten. Der BGH verlangt eine nachvollziehbare Abrechnung; prüfen lassen lohnt fast immer.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

In fünf Fällen ja: nach zehn Jahren Zinsbindung ab Vollauszahlung mit sechs Monaten Kündigungsfrist (§ 489 BGB, kostenlos), durch Mitnahme des Darlehens auf eine neue Immobilie (Pfandtausch), durch Übernahme des Darlehens durch den Käufer, bei fehlerhaften Pflichtangaben im Vertrag (bei Verbraucherdarlehen ab 21.03.2016) sowie bei Ablösung nach Ende der Zinsbindung oder aus variablen Darlehen.

Was ist die Zehnjahresregel des § 489 BGB?

Jedes Immobiliendarlehen können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft, und ohne jede Entschädigung. Wer eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung hat, sollte dieses Datum kennen: Es ist der kostenlose Ausstieg.

Muss die Bank mich bei einem Hausverkauf überhaupt aus dem Kredit lassen?

Ja: Beim Verkauf der Immobilie haben Sie ein berechtigtes Interesse und damit Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung, allerdings gegen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank kann den Verkauf also nicht blockieren, sich aber ihren Zinsschaden ersetzen lassen.

Was ist ein Pfandtausch und wann lohnt er sich?

Sie nehmen das laufende Darlehen mit und stellen der Bank die neue Immobilie als Sicherheit: Zins, Rate und Laufzeit bleiben, die Entschädigung entfällt. Voraussetzung sind ein gleichwertiges neues Objekt und die Zustimmung der Bank, die den Tausch prüfen muss, ablehnen darf sie ihn bei gleichwertiger Sicherheit in der Regel nicht. Bei Verkauf plus Neukauf ist das oft der eleganteste Weg.

Lohnt es sich, die Abrechnung der Bank prüfen zu lassen?

Häufig ja: Verbraucherzentralen und spezialisierte Anwälte finden regelmäßig überhöhte Forderungen, etwa falsche Wiederanlagezinsen, nicht abgezogene Sondertilgungsrechte oder fehlende Kostenersparnisse. Die Prüfung kostet bei Verbraucherzentralen einen zweistelligen Betrag und hat schon vierstellige Rückerstattungen gebracht. Zahlen Sie unter Vorbehalt, dann bleibt die Rückforderung offen.

Vorfälligkeitsentschädigung: der teuerste Posten, den keiner einplant

Stand: August 2026 · Verkaufsklar Redaktion · Fachliche Prüfung: folgt mit Reviewer-Onboarding

Wer sein Immobiliendarlehen während der Zinsbindung ablöst, etwa beim Hausverkauf, schuldet der Bank Ersatz für den entgangenen Zins (§ 490 Abs. 2 BGB), je nach Restlaufzeit schnell 3 bis 15 Prozent der Restschuld. Die wichtigsten Auswege: die kostenlose Kündigung zehn Jahre nach Vollauszahlung (§ 489 BGB), der Pfandtausch auf eine neue Immobilie und die Darlehensübernahme durch den Käufer. Jede Abrechnung sollte geprüft werden.

Warum es diese Entschädigung gibt

Ein Immobiliendarlehen mit Zinsbindung ist ein beidseitiges Versprechen: Sie bekommen Zinssicherheit, die Bank bekommt planbare Erträge. Lösen Sie vorzeitig ab, platzt die Kalkulation der Bank, und das Gesetz erlaubt ihr, den entgangenen Zinsgewinn als Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Wichtig für Verkäufer: Blockieren kann die Bank Ihren Verkauf nicht, beim Verkauf der Immobilie besteht ein Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung, nur eben gegen Entschädigung. Im Verkaufsprozess gehört die schriftliche Anfrage nach der Höhe deshalb an den Anfang, nicht hinter den Notartermin: Sie entscheidet mit, ob sich der Verkauf jetzt rechnet oder ob Warten günstiger ist.

So rechnet die Bank: die Aktiv-Passiv-Methode

Nahezu alle Banken rechnen nach der vom BGH gebilligten Aktiv-Passiv-Methode in drei Schritten:

Zinsausfall ermitteln: Welche Zins- und Tilgungszahlungen wären bis zum Ende der Zinsbindung (bzw. bis zum ersten kostenlosen Kündigungstermin) noch geflossen?
Wiederanlage gegenrechnen: Was bringt die sofortige Anlage der Restschuld in Hypothekenpfandbriefen gleicher Laufzeiten? Die Differenz ist der Zinsschaden, abgezinst auf heute.
Ersparnisse abziehen: entfallende Verwaltungskosten und das entfallende Kreditrisiko mindern die Forderung; vertragliche Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel müssen zugunsten des Kunden eingerechnet werden.

Beispielrechnung (vereinfacht): Restschuld 250.000 €, Vertragszins 3,8 %, Pfandbrief-Wiederanlage 2,2 %, Restzinsbindung 4 Jahre. Zinsdifferenz: 1,6 % × 250.000 € × 4 Jahre ≈ 16.000 €, nach Abzinsung und Kostenabzügen bleiben rund 14.000 bis 15.000 €. Ihre eigene Spanne liefert der Vorfälligkeits-Rechner in zwei Minuten; die exakte Zahl kann nur die Bank selbst nennen, denn sie hängt am Tilgungsverlauf Ihres Vertrags.

Daraus folgt auch die wichtigste Marktlogik: Je höher die aktuellen Zinsen im Vergleich zu Ihrem Vertragszins, desto kleiner die Entschädigung, im Extremfall null, wenn die Bank das Geld heute besser wiederanlegen kann als in Ihrem Vertrag. Nach Zinsanstiegen ist die Vorfälligkeitsentschädigung deshalb oft deutlich niedriger, als Eigentümer aus alten Erzählungen befürchten.

Die fünf legalen Auswege

Zehnjahresregel (§ 489 BGB): Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens können Sie mit sechs Monaten Frist kostenlos kündigen, egal wie lange die Zinsbindung noch läuft. Bei langen Zinsbindungen ist dieses Datum Ihr wichtigster Termin; er steht in keiner Bank-Erinnerung, notieren Sie ihn selbst.
Pfandtausch: Beim Verkauf mit anschließendem Neukauf nehmen Sie das Darlehen mit und stellen die neue Immobilie als Sicherheit. Zins und Rate bleiben, die Entschädigung entfällt; bei gleichwertiger Sicherheit darf die Bank kaum ablehnen.
Darlehensübernahme durch den Käufer: Attraktiv, wenn Ihr Vertragszins unter dem Marktniveau liegt, dann ist Ihr Altkredit für Käufer sogar ein Verkaufsargument. Die Bank prüft den Käufer wie einen Neukunden.
Ablauf abwarten: Endet die Zinsbindung ohnehin in ein bis zwei Jahren, kann ein späterer Verkaufstermin die komplette Entschädigung sparen; das gehört in die Verkaufs-Zeitplanung.
Fehler im Vertrag: Bei Verbraucherdarlehen ab dem 21.03.2016 entfällt der Anspruch, wenn die Pflichtangaben zur Berechnung der Entschädigung fehlerhaft waren (§ 502 Abs. 2 BGB); das prüfen Verbraucherzentralen und spezialisierte Anwälte.

Abrechnung prüfen lassen: der unterschätzte Hebel

Die Abrechnungen der Banken sind regelmäßig fehlerhaft, und zwar praktisch nie zugunsten des Kunden: falsche Wiederanlage-Zinssätze, ignorierte Sondertilgungsrechte (die die rechnerische Restschuld senken müssten), fehlende Kosten- und Risikoabschläge. Die Verbraucherzentralen prüfen Abrechnungen für kleines Geld, und vierstellige Korrekturen sind keine Seltenheit. Praktisch wichtig: Zahlen Sie die geforderte Summe unter Vorbehalt, damit der Verkauf nicht stockt und die Rückforderung trotzdem offen bleibt. Wie die Entschädigung in die Gesamtkosten des Verkaufs einzuordnen ist, zeigt der Kosten-Ratgeber; ob sich Verkauf oder Warten rechnet, beantworten Vorfälligkeits-Rechner und eine aktuelle Bewertung zusammen in zehn Minuten.

Der Fahrplan beim Verkauf mit laufendem Kredit

Termine klären (Tag eins): Wann endet die Zinsbindung, und wann liegt der Zehnjahres-Kündigungstermin nach Vollauszahlung? Beide Daten stehen im Darlehensvertrag beziehungsweise ergeben sich aus der Auszahlungsbestätigung; sie entscheiden, ob Warten Geld spart.
Ablöseauskunft anfordern: Schriftlich bei der Bank die voraussichtliche Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung zu einem realistischen Ablösetermin erfragen. Die Auskunft ist kostenfrei und verpflichtet zu nichts, gibt aber der ganzen Verkaufsrechnung ihr Fundament.
Alternativen prüfen: Pfandtausch bei geplantem Neukauf, Darlehensübernahme bei attraktivem Altzins, Terminverschiebung bei nahem Fristende, erst wenn keiner der Auswege trägt, wird gezahlt.
Abwicklung über den Notar: Im Kaufvertrag wird die Lastenfreistellung geregelt: Die Bank erhält Restschuld plus Entschädigung direkt aus dem Kaufpreis, gibt dafür die Löschungsbewilligung frei, und Sie treten nie in Vorleistung.
Abrechnung prüfen und unter Vorbehalt zahlen: Nach der finalen Abrechnung die Prüfung durch die Verbraucherzentrale anstoßen; der Vorbehalt hält die Rückforderung offen, ohne den Vollzug zu bremsen.

Verhandeln lohnt: die Bank ist kein Automat

Die Entschädigung ist eine Forderung, keine Naturkonstante, und es gibt legitime Verhandlungshebel. Der stärkste ist das Folgegeschäft: Wer nach dem Verkauf neu kauft und die Finanzierung bei derselben Bank anfragt, bekommt die Entschädigung nicht selten teilweise erlassen oder auf die neue Kondition angerechnet, denn die Bank verliert sonst Kunde und Marge zugleich. Auch ein vorgezogener Ablösetermin kann rechnen, wenn das Zinsniveau gerade steigt, weil der Wiederanlagesatz der Bank dann täglich besser wird und ihr Schaden sinkt. Und wer mehrere Darlehen bei der Bank hat, verhandelt das Paket statt der Einzelposition. All das funktioniert nur vor der Unterschrift unter die Ablösevereinbarung, danach ist die Zahl fixiert, ein Grund mehr, die Bank früh und schriftlich einzubinden statt in der Woche vor dem Notartermin.

Sonderfälle, die Geld wert sind

Scheidung: Übernimmt ein Partner Haus und Kredit, ist das keine Ablösung, sondern eine Schuldübernahme, ohne Entschädigung, aber mit Bank-Zustimmung. Die Konstellationen stehen im Leitfaden Scheidung und Haus.
Erbfall: Erben übernehmen das Darlehen; erst ihr Verkauf löst die Entschädigungs-Frage aus. Für die Behalten-oder-Verkaufen-Rechnung: geerbtes Haus verkaufen.
Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung sind die Geschwister der Vorfälligkeitsentschädigung vor der Auszahlung, dieselbe Logik, andere Phase.
KfW- und Förderdarlehen haben teils eigene, kulantere Ablöseregeln, immer separat anfragen.
Volltilger- und Forward-Konstruktionen: Wer bereits eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat und dann verkauft, zahlt gegebenenfalls eine Nichtabnahmeentschädigung für den noch gar nicht ausgezahlten Forward-Kredit; auch dieser Posten gehört früh auf den Zettel.

Am Ende bleibt die einfache Wahrheit dieses Themas: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist planbar, prüfbar und in vielen Konstellationen vermeidbar, aber nur für Verkäufer, die sie vor der Vermarktung durchrechnen statt nach dem Notartermin zu erschrecken. Zehn Minuten mit Rechner, Darlehensvertrag und einer schriftlichen Bankanfrage gehören deshalb in jede Verkaufsvorbereitung.