Was kostet die vorzeitige Kreditablösung wirklich? Die Orientierungsspanne in zwei Minuten, mit den Abzügen, die Banken gern vergessen.
Ihre Angaben
Geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung
–
Vereinfachte Zinsdifferenz-Rechnung ohne exakten Tilgungsverlauf; die verbindliche Zahl nennt nur Ihre Bank. Keine Rechts- oder Finanzberatung.
Was dieser Rechner nicht sieht
Den exakten Tilgungsverlauf und die Zahlungstermine Ihres Vertrags
Die konkreten Pfandbriefrenditen am Tag der Ablösung
Fehler in der Bank-Abrechnung, die erst eine Prüfung durch Fachleute findet
3–15 %
der Restschuld: die typische Spanne der Entschädigung
10 J.
nach Vollauszahlung wird jedes Darlehen kostenlos kündbar
5
legale Auswege, bevor Sie zahlen
0 €
kostenlos, Ergebnis sofort und ohne E-Mail
So rechnet der Rechner
Die Aktiv-Passiv-Logik der Banken, auf ihre drei Kerngrößen reduziert.
1
Zinsdifferenz
Vertragszins minus Wiederanlagezins: Nur was die Bank bei Wiederanlage weniger erlöst, ist ihr Schaden. Liegt die Wiederanlage über dem Vertragszins, ist der Schaden null.
2
Restlaufzeit mit Kappung
Gerechnet wird bis zum Ende der Zinsbindung, höchstens aber bis zum kostenlosen Kündigungstermin der Zehnjahresregel (§ 489 BGB), den der Rechner auf Wunsch berücksichtigt.
3
Ihre Abzüge
Sondertilgungsrechte mindern die rechnerische Restschuld, ersparte Verwaltungskosten die Forderung, und abgezinst wird auf heute. Genau diese Posten fehlen in fehlerhaften Bank-Abrechnungen am häufigsten.
Wie die Bank im Detail rechnet, welche fünf Auswege es gibt und wann sich die Prüfung der Abrechnung lohnt: alles im Vorfälligkeits-Ratgeber. Für die Verkaufsentscheidung gehört die Zahl neben den Marktwert: kostenlose Bewertung plus dieser Rechner ergeben Ihre Netto-Rechnung.
Die drei Stellschrauben, die das Ergebnis kippen
Der Wiederanlagezins
Ein halber Punkt mehr Wiederanlage spart im Beispiel über 4.000 €. Nach Zinsanstiegen lohnt die Neuberechnung: Alte Horrorzahlen stimmen oft nicht mehr.
Die Sondertilgung
5 % jährliches Sondertilgungsrecht drücken die rechnerische Restschuld über vier Jahre um ein Fünftel, und damit die Entschädigung. Prüfen Sie, ob Ihre Bank das eingerechnet hat.
Das Timing
Endet die Zinsbindung ohnehin bald oder greift die Zehnjahresregel, kann ein um Monate verschobener Verkauf die komplette Entschädigung sparen. Der Verkaufs-Leitfaden zeigt, wie Sie das in den Zeitplan bauen.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeits-Berechnung
Wie berechne ich die Vorfälligkeitsentschädigung selbst?
Als Näherung mit der Zinsdifferenz-Methode: Restschuld mal die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins (Hypothekenpfandbriefe), mal die Jahre der Restzinsbindung, leicht abgezinst und um Kostenersparnisse der Bank gemindert. Genau so rechnet der Rechner oben; die exakte Zahl hängt am Tilgungsverlauf und kommt nur von Ihrer Bank.
Welchen Wiederanlagezins setze ich an?
Die Renditen von Hypothekenpfandbriefen mit Laufzeit gleich Ihrer Restzinsbindung; die Bundesbank veröffentlicht die Zeitreihen. Als Faustwert liegt der Satz meist etwas unter den aktuellen Bauzinsen. Je höher der Wiederanlagezins, desto kleiner Ihre Entschädigung, nach Zinsanstiegen kann sie sogar auf null fallen.
Warum senken Sondertilgungsrechte die Entschädigung?
Weil die Bank so rechnen muss, als hätten Sie jedes vertragliche Sondertilgungsrecht künftig voll genutzt: Die rechnerische Restschuld sinkt, der Zinsschaden auch. Ein Vertrag mit 5 Prozent jährlicher Sondertilgung drückt die Forderung deutlich; fehlt dieser Abzug in der Bankabrechnung, ist sie fehlerhaft.
Was bedeutet die Zehnjahresregel für meine Rechnung?
Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kostenlos kündigen (§ 489 BGB). Die Bank darf den Zinsschaden deshalb höchstens bis zu diesem Termin rechnen, nicht bis zum Ende einer längeren Zinsbindung. Der Rechner kappt die Restlaufzeit entsprechend, wenn Sie das Häkchen setzen.
Ist das Ergebnis verbindlich?
Nein, es ist eine Orientierungsspanne mit Ihren Annahmen: Der exakte Betrag hängt an Tilgungsverlauf, Zinszahlungsterminen und den konkreten Pfandbriefrenditen des Ablösetages. Fordern Sie vor jeder Entscheidung die schriftliche Abrechnung Ihrer Bank an und lassen Sie diese prüfen, Verbraucherzentralen machen das für kleines Geld.
Wann lohnt sich der Verkauf trotz Entschädigung?
Wenn Verkaufsgrund und Marktlage stärker wiegen als die Ablösekosten: Rechnen Sie Netto-Erlös (Marktwert minus Restschuld minus Entschädigung) gegen das Szenario Warten bis zum Zinsbindungsende. Häufig übersehen: Beim Neukauf spart der Pfandtausch die Entschädigung komplett, das Darlehen zieht einfach mit um.
Fällt die Entschädigung auch nach Ende der Zinsbindung an?
Nein: Nach Ablauf der Zinsbindung oder bei variabel verzinsten Darlehen können Sie mit dreimonatiger Frist jederzeit entschädigungsfrei kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ausschließlich ein Thema der laufenden Zinsbindung.
Kann die Bank den Verkauf verweigern, wenn ich nicht zahle?
Die Bank muss Sie beim Verkauf aus dem Darlehen lassen (§ 490 Abs. 2 BGB), gibt die Grundschuld aber erst frei, wenn ihre Forderung inklusive Entschädigung beglichen ist, üblicherweise aus dem Kaufpreis über den Notar. Streit über die Höhe klären Sie am besten per Zahlung unter Vorbehalt plus anschließender Prüfung.
Ablösekosten kennen, Marktwert kennen, dann entscheiden.
Ob sich der Verkauf trotz Entschädigung rechnet, zeigt erst die Gesamtrechnung. Der Marktwert kommt kostenlos in zwei Minuten.
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