Maklerprovision: Höhe, Verteilung und was verhandelbar ist
Die Maklerprovision beträgt marktüblich 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer und wird beim Verkauf an Verbraucher seit Ende 2020 in der Regel hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Höhe nicht: Sie ist frei verhandelbar.
Übliche Provisionssätze nach Bundesland
Die Höhe der Provision ist nirgendwo gesetzlich festgelegt, hat sich aber regional unterschiedlich eingependelt. Die Tabelle zeigt die marktüblichen Gesamtsätze inklusive Umsatzsteuer und den Verkäuferanteil bei hälftiger Teilung:
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision | Ihr Anteil als Verkäufer |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | ca. 6,25 % | ca. 3,12 % |
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | ca. 5,95 % | ca. 2,97 % |
Wichtig: Das sind Marktüblichkeiten, keine Vorschriften. In der Praxis werden auch 5,95 Prozent in Bayern und 7,14 Prozent in Hessen vereinbart, je nach Objekt, Marktlage und Verhandlung. Rechnen Sie Ihren konkreten Fall im Maklerprovisions-Rechner durch.
Die Teilungsregel seit Dezember 2020
Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 das Provisionsteilungs-Gesetz (§§ 656c, 656d BGB). Die drei Kernregeln:
- Doppeltätigkeit: Arbeitet der Makler für beide Seiten, darf er nur von beiden dieselbe Provision verlangen, die hälftige Teilung ist der Standardfall.
- Einseitige Beauftragung: Beauftragt nur der Verkäufer, kann er maximal die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und der Käufer zahlt erst nach Nachweis der Verkäuferzahlung.
- Textform: Der Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht mindestens Textform (E-Mail genügt), mündliche Provisionsabreden sind unwirksam (§ 656a BGB).
Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und unbebaute Grundstücke: Dort ist die Verteilung weiterhin komplett frei verhandelbar, inklusive reiner Käufer- oder Verkäuferprovision.
Was Sie für die Provision bekommen sollten
Eine Provision von 15.000 € und mehr ist nur gerechtfertigt, wenn die Leistung stimmt. Zum professionellen Standard gehören: fundierte Einwertung mit Vergleichsdaten, hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos und Grundriss, Vermarktung auf den reichweitenstarken Portalen, Vorqualifizierung der Interessenten inklusive Bonitätsprüfung, Besichtigungsmanagement, Verhandlungsführung und Begleitung bis zum Notartermin. Lassen Sie sich den Leistungsumfang schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben, und vereinbaren Sie Berichtspflichten (z. B. 14-tägig: Anfragen, Besichtigungen, Feedback).
So verhandeln Sie die Provision
Der beste Verhandlungszeitpunkt ist vor der Unterschrift, das beste Argument die Verkäuflichkeit Ihres Objekts: Ein marktgerecht bepreistes Haus in gefragter Lage bedeutet wenig Aufwand und schnellen Abschluss, das rechtfertigt einen Nachlass. Realistisch sind 0,5 bis 1 Prozentpunkt auf den Gesamtsatz. Zweiter Hebel ist die Laufzeit des Alleinauftrags: kürzere Erstlaufzeit (3 bis 4 Monate) gegen vollen Satz oder längere Laufzeit gegen Nachlass. Dritter Hebel ist die Staffelung: voller Satz nur bei Erreichen des Wunschpreises, reduzierter Satz darunter, das richtet die Interessen des Maklers an Ihren aus. Vorsicht bei Maklern, die im Gegenzug mit unrealistisch hohen Einwertungen locken: Wer den Auftrag über den Preis kauft, korrigiert später auf Ihre Kosten.
Provision sparen: die Alternativen
Der vollständige Verzicht ist der Privatverkauf: rund 11.000 bis 16.000 € Ersparnis bei mittleren Kaufpreisen, gegen 50 bis 80 Stunden Eigenleistung. Der Mittelweg sind Hybrid-Modelle mit Festpreis statt Prozentprovision. Und wenn es der klassische Makler sein soll: Vergleichen Sie zwei bis drei Angebote, die Unterschiede in Leistung und Satz sind erheblich. Ob sich welcher Weg rechnet, hängt am Ende am erzielbaren Preis, den Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung vorab kennen.