Notarkosten beim Hausverkauf: der Verkäufer-Blick

Stand: August 2026 · Verkaufsklar Redaktion · Fachliche Prüfung: folgt mit Reviewer-Onboarding

Als Verkäufer zahlen Sie beim Notar im Normalfall nur die Lastenfreistellung, also die Löschung Ihrer eingetragenen Grundschulden für meist 150 bis 500 Euro. Beurkundung und Grundbuchumschreibung (zusammen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) trägt üblicherweise der Käufer. Ihr einziges echtes Risiko: die Gesamtschuldner-Haftung, wenn ein beurkundeter Kauf platzt.

Wer zahlt was: die Standardverteilung

Position	Zahlt üblicherweise	Größenordnung
Beurkundung des Kaufvertrags (2,0 Gebühren)	Käufer	bei 450.000 €: ca. 1.740 € zzgl. USt.
Vollzug und Betreuung (je 0,5)	Käufer	ca. 870 € zzgl. USt.
Grundbuch: Vormerkung + Eigentumsumschreibung	Käufer	ca. 1.300 €
Grundschuldbestellung für Käufer-Finanzierung	Käufer	je nach Darlehen, oft 400–1.500 €
Lastenfreistellung (Grundschuld-Löschung)	Verkäufer	meist 150–500 €

Die Kostentragung ist keine Naturkonstante, sondern Vertragspraxis auf Basis von § 448 BGB: Der Käufer zahlt, weil er Beurkundung und Eigentumsumschreibung "bestellt". Abweichende Vereinbarungen sind möglich, aber unüblich, und für Verkäufer selten sinnvoll. Ihre konkreten Zahlen liefert der Notarkosten-Rechner nach GNotKG-Tabelle.

Die Lastenfreistellung im Detail

Käuferbanken finanzieren nur lastenfreies Eigentum, deshalb müssen Ihre eingetragenen Grundschulden vor der Kaufpreiszahlung gelöscht (oder seltener vom Käufer übernommen) werden. Der Ablauf läuft über den Notar: Er fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an, bei laufenden Krediten gegen Ablösung aus dem Kaufpreis, trägt die Löschung ein und stellt danach die Fälligkeit her. Ihre Kosten: je eine halbe Gebühr für Notar und Grundbuchamt aus dem Grundschuldbetrag (nicht dem Kaufpreis), bei einer typischen 200.000-€-Grundschuld zusammen gut 400 €. Der Praxis-Tipp aus dem Ablauf-Ratgeber gilt hier doppelt: Löschungsbewilligungen alter, längst abbezahlter Grundschulden früh anfordern, manche Banken brauchen Wochen, und jede davon verzögert Ihre Kaufpreiszahlung.

Das eine echte Kostenrisiko für Verkäufer

Gegenüber dem Notar haften alle Auftraggeber gesamtschuldnerisch (§ 29 GNotKG). Platzt ein bereits beurkundeter Kauf, etwa weil die Käufer-Finanzierung scheitert, kann der Notar seine Gebühren auch bei Ihnen einfordern, den Innenausgleich müssen Sie dann selbst beim Käufer durchsetzen. Dreifacher Schutz: Vertragsentwurf vom Käufer beauftragen lassen, Finanzierungsbestätigung vor dem Termin verlangen (Standard-Empfehlung im Leitfaden Haus verkaufen) und bei wackligen Kandidaten den Notartermin lieber verschieben als hoffen.

Notarkosten im Gesamtbudget

Für Ihre Netto-Erlös-Planung sind die Notarkosten der kleinste Posten: Die Maklerprovision wiegt das Fünfzigfache, die Vorfälligkeitsentschädigung kann es. Die vollständige Kostenaufstellung mit Beispielrechnung steht unter Kosten beim Hausverkauf, und die Basis jeder Rechnung, den realistischen Verkaufspreis, liefert die kostenlose Ersteinschätzung.

Konkrete Zahlen für Ihren Fall: Der Notarkosten-Rechner zeigt Käufer- und Verkäuferseite getrennt, inklusive Umsatzsteuer-Ausweis.

Häufige Fragen

Welche Notarkosten trägt der Verkäufer?

Im Regelfall nur die Lastenfreistellung: die notarielle Abwicklung der Löschung eingetragener Grundschulden inklusive Grundbuchgebühr, je nach Grundschuldhöhe meist 150 bis 400 Euro. Beurkundung des Kaufvertrags und Eigentumsumschreibung zahlt üblicherweise der Käufer, weil er den Notar auswählt und die Kostenübernahme im Vertrag standardmäßig so geregelt wird.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf insgesamt?

Als Faustwert kalkulieren Käufer 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch, inklusive der Grundschuldbestellung für die Finanzierung. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im GNotKG festgelegt, Verhandeln ist weder möglich noch nötig.

Kann der Verkäufer auf den Notarkosten sitzen bleiben?

In einem Fall ja: Platzt der Kauf nach Beurkundung oder zieht sich der Käufer nach beauftragtem Vertragsentwurf zurück, haften gegenüber dem Notar beide Auftraggeber als Gesamtschuldner. Lassen Sie den Entwurf deshalb vom Käufer beauftragen und prüfen Sie vor dem Termin die Finanzierungsbestätigung, dann bleibt das Risiko theoretisch.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Notar und Grundbuchamt berechnen je eine halbe Gebühr aus dem Grundschuldbetrag: Bei einer eingetragenen Grundschuld über 200.000 Euro sind das zusammen rund 480 Euro (inklusive Umsatzsteuer auf den Notaranteil), bei 100.000 Euro etwa 300 Euro. Die Löschungsbewilligung der Bank selbst ist kostenlos, sie darf dafür kein Entgelt verlangen.

Muss eine abbezahlte Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden?

Für den Verkauf ja, praktisch immer: Käufer und deren Banken bestehen auf lastenfreier Übertragung. Die Löschung organisiert der Notar im Zuge der Abwicklung; Sie müssen nur die Löschungsbewilligung Ihrer Bank beibringen, was bei alten, längst getilgten Grundschulden einige Wochen dauern kann. Früh anfordern spart Abwicklungszeit.

Fällt auf Notarkosten Umsatzsteuer an?

Auf die Notargebühren ja (19 Prozent), auf die Gebühren des Grundbuchamts nein. Seriöse Kostenaufstellungen weisen beides getrennt aus; unser Notarkosten-Rechner tut das ebenfalls.