Vermietete Wohnung verkaufen: mit Mieter, aber mit Plan
Der Mietvertrag verkauft mit, der Käuferkreis rechnet in Rendite, und zwischen beidem liegt Ihre Strategie. Hier ist die nüchterne Anleitung.
Wohnungswert einschätzenDer Mietvertrag verkauft mit, der Käuferkreis rechnet in Rendite, und zwischen beidem liegt Ihre Strategie. Hier ist die nüchterne Anleitung.
Wohnungswert einschätzenDie Reihenfolge unterscheidet sich vom normalen Wohnungsverkauf an genau einer Stelle: Die Käufer-Weiche kommt zuerst.
Vermietet kaufen fast nur Kapitalanleger, und die rechnen in Rendite: Jahreskaltmiete mal Faktor. Selbstnutzer zahlen mehr, brauchen aber die freie Wohnung. Diese Weiche bestimmt Preis, Vermarktung und Zeitplan, deshalb steht sie vor allem anderen.
Mietvertrag mit allen Nachträgen, aktuelle Miethöhe und Mietentwicklung, Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweis, Zahlungs-Historie. Anleger prüfen die Vermietung so genau wie das Objekt; Lücken kosten Vertrauen und Preis.
Rechnen Sie beide Szenarien: den Ertragswert für den Anlegerverkauf (Miete × marktüblicher Faktor Ihrer Stadt) und den Vergleichswert für den theoretischen Leerverkauf. Die Differenz ist der Preis des Mietvertrags, und die Entscheidungsgrundlage für alles Weitere.
Der Mieter hat kein gesetzliches Vorkaufsrecht, außer im Sonderfall der erstmaligen Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB). Trotzdem lohnt das offene Gespräch: Ein kooperativer Mieter macht Besichtigungen einfach, ein verprellter macht sie zäh. Und manchmal ist der Mieter selbst der beste Käufer.
Der Kaufvertrag regelt zusätzlich: Übergang von Mietverhältnis, Kaution und Nebenkosten-Guthaben, Mietzahlungen ab Stichtag. Ab hier gilt der normale Prozess aus dem Wohnungs-Leitfaden inklusive WEG-Unterlagen.
Beispiel: 75-m²-Wohnung, 1.000 € Kaltmiete, gefragte Stadtlage.
Schnell und planbar, Mieteinnahmen bis zur Übergabe, aber der Faktor Ihrer Stadt deckelt den Preis: In A-Städten sind 26 bis 30 üblich, in B-Lagen 20 bis 24.
Mehr Erlös, aber abhängig von Kooperation und Zeit: Ohne einvernehmlichen Auszug bleibt dieser Weg Theorie, und Wartezeit kostet Opportunität und Nerven.
Beide Ausgangswerte liefert die kostenlose Ersteinschätzung; die WEG-Grundlagen des Wohnungsverkaufs stehen im Wohnungs-Leitfaden.
Erstens: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), der Käufer tritt vollständig in den bestehenden Mietvertrag ein, zu unveränderten Konditionen. Zweitens: Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur bei erstmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB), dann aber mit Zähnen.Drittens: Eigenbedarf kann erst der Käufer geltend machen, bei umgewandelten Wohnungen gebremst durch Sperrfristen von drei bis zehn Jahren (§ 577a BGB), was Selbstnutzer-Käufer vermieteter Wohnungen selten macht und den Anleger-Fokus erklärt. Die Kündigungsseite im Detail steht im Eigenbedarfs-Ratgeber; warum die Kündigung wegen Verkaufs fast immer scheitert und der Aufhebungsvertrag der bessere Weg ist, erklärt der Ratgeber Mieter kündigen wegen Verkauf.
Nein, "Verkauf" ist kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB unverändert auf den Käufer über. Kündigen kann erst der neue Eigentümer, und nur mit eigenem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf, bei umgewandelten Wohnungen zusätzlich gebremst durch Sperrfristen von drei bis zehn Jahren je nach Bundesland und Kommune.
Nur im Sonderfall des § 577 BGB: wenn die Wohnung nach Überlassung an den Mieter erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und dann verkauft wird. Beim normalen Verkauf einer schon immer geteilten Eigentumswohnung besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Prüfen Sie im Zweifel die Umwandlungs-Historie in der Teilungserklärung.
Weil der Käuferkreis auf Anleger schrumpft und die nach Rendite statt Emotion zahlen. Bei 12.000 € Jahreskaltmiete und einem regionalen Faktor von 25 bietet der Anleger um 300.000 €, auch wenn die leere Wohnung 360.000 € brächte. Der Abschlag ist keine Bestrafung, sondern eingepreiste Unfreiheit: Der Käufer kann weder einziehen noch frei neu vermieten.
Oft ja: Liegt der Leerverkaufs-Aufschlag bei 40.000 bis 60.000 €, ist eine Aufhebungsvereinbarung mit Abfindung von 5.000 bis 15.000 € wirtschaftlich attraktiv, für beide Seiten. Zwingen können Sie den Mieter zu nichts, und Druck ist rechtlich riskant und menschlich das falsche Signal. Rechnen, anbieten, fair bleiben.
Sie geht mit dem Mietverhältnis auf den Käufer über: Sie übertragen die Kaution an ihn, er haftet dem Mieter künftig für die Rückzahlung, und der Kaufvertrag dokumentiert den Übergang. Wichtig für Sie: saubere Abrechnung im Vertrag, sonst haften Sie unter Umständen als Alt-Vermieter weiter (§ 566a BGB).
Ja, bis zum wirtschaftlichen Übergang (meist Kaufpreiszahlung) bleiben die Mieten Ihre Einnahmen samt Werbungskosten; danach übernimmt der Käufer. Die Spekulationssteuer-Frage läuft davon getrennt: Bei vermieteten Wohnungen gilt die volle Zehnjahresfrist ohne Eigennutzungs-Ausnahme, Details im Spekulationssteuer-Ratgeber.
Und falls es ein Makler werden soll: Jeder Makler auf Verkaufsklar hat sich beworben, ein datenbasiertes Prüfverfahren bestanden und wird laufend an seinen Ergebnissen gemessen, sonst wäre er nicht hier. So prüft Verkaufsklar
Vermietet oder nach Auszug verkaufen? Die Antwort steht in zwei Zahlen. Die erste holen Sie sich hier.
Stand: August 2026 · Mietrechts-Abschnitte: fachliche Prüfung folgt mit Reviewer-Onboarding · Quellen: §§ 566, 566a, 577, 577a BGB
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