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Eigenbedarfskündigung: was Eigentümer dürfen und Käufer wissen müssen

Stand: August 2026 · Verkaufsklar Redaktion · Fachliche Prüfung: folgt mit Reviewer-Onboarding

Eigenbedarf setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige mit nachvollziehbaren Gründen benötigt (§ 573 BGB). Es gelten Fristen von drei bis neun Monaten nach Wohndauer, nach Umwandlung und Verkauf zusätzlich Sperrfristen von drei bis zehn Jahren (§ 577a BGB). Vorgetäuschter Eigenbedarf kostet Schadensersatz; die einvernehmliche Alternative ist der Aufhebungsvertrag gegen Abfindung.

Worum es beim Eigenbedarf wirklich geht

Die Eigenbedarfskündigung ist der praktisch wichtigste Weg, ein vermietetes Objekt wieder selbst zu nutzen, und zugleich der am härtesten umkämpfte: Für Mieter geht es um ihr Zuhause, für Eigentümer um ihr Eigentum, und die Gerichte verlangen von beiden Seiten Substanz. Wer die Regeln kennt, erspart sich die zwei teuersten Szenarien: die unwirksame Kündigung, die Monate kostet und das Verhältnis vergiftet, und den vorgetäuschten Eigenbedarf, der in Schadensersatz endet. Für Verkäufer und Käufer vermieteter Objekte ist das Thema Preisfaktor Nummer eins, ausführlich behandelt im Leitfaden vermietete Wohnung verkaufen.

Die Voraussetzungen: Wer darf für wen kündigen?

Zulässig ist die Kündigung, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zum privilegierten Kreis zählen sicher: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Ehepartner; bei entfernteren Verwandten verlangt die Rechtsprechung eine besondere persönliche Bindung. Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein: "Meine Tochter beginnt im Oktober ihr Studium in dieser Stadt und soll die Wohnung beziehen" trägt, "vielleicht braucht mal jemand die Wohnung" nicht. Nicht kündigen können juristische Personen (eine GmbH hat keine Familie); bei Personengesellschaften und Miteigentümergemeinschaften gelten Sonderregeln.

Form und Fristen

Der Widerspruch des Mieters: die Sozialklausel

Auch die formal einwandfreie Kündigung kann an der Härtefallabwägung scheitern (§ 574 BGB): hohes Alter, schwere Krankheit, Pflegebedürftigkeit, tiefe Verwurzelung oder fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum können dazu führen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, befristet oder auf unbestimmte Zeit. Der Mieter muss spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin schriftlich widersprechen. Vor Gericht wird dann abgewogen, und die Rechtsprechung nimmt beide Seiten ernst: Weder ist das Alter allein ein Freibrief, noch der Eigenbedarf ein Automatismus. Für Eigentümer heißt das praktisch: Je belastbarer der eigene Bedarf dokumentiert ist, desto besser stehen die Chancen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: das teuerste Eigentor

Zieht die benannte Person nie ein und lässt sich kein nachvollziehbarer Grund für den Sinneswandel belegen, haftet der Vermieter dem Ex-Mieter auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerkosten und vor allem die Mietdifferenz zur neuen Wohnung, über Jahre gerechnet schnell ein fünfstelliger Betrag. Wer den Eigenbedarf nur als Hebel für Entmietung oder besseren Verkaufspreis einsetzt, spielt mit einem scharfen Risiko, und Gerichte kennen das Muster.

Für Käufer: Kauf bricht nicht Miete

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Selbst einziehen heißt dann: eigene Eigenbedarfsgründe, volle Fristen und bei umgewandelten Wohnungen zuerst die Sperrfrist von drei bis zehn Jahren ab Grundbucheintragung. Genau deshalb handeln vermietete Wohnungen mit Abschlag, die Preislogik dazu steht in der Wohnungsbewertung. Wer als Käufer sicher einziehen will, kauft frei oder verhandelt vor dem Notartermin einen Mietaufhebungsvertrag.

Die einvernehmliche Alternative: der Aufhebungsvertrag

In vielen Konstellationen ist die Verhandlung der bessere Weg als die Kündigung: Im Mietaufhebungsvertrag vereinbaren beide Seiten Auszugstermin, Abfindung (verbreitet sind mehrere Monatsmieten bis hin zu fünfstelligen Beträgen in angespannten Märkten), Umzugshilfen und den Verzicht auf weitere Ansprüche. Für Eigentümer rechnet sich das oft doppelt: Der Prozess ist planbar, und eine frei übergebene Wohnung erzielt beim Verkauf regelmäßig 10 bis 30 Prozent mehr als die vermietete. Ob sich das für Ihr Objekt lohnt, zeigt der Vergleich zweier Ersteinschätzungen und die Strategie-Abwägung im Leitfaden vermietete Wohnung verkaufen. Bei allem gilt: Mietrecht ist Einzelfallrecht, vor Kündigung oder Vertrag gehört der konkrete Fall zu Anwalt oder Mieterverein bzw. Haus & Grund.

Häufige Fragen

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt und dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss konkret und ernsthaft sein; Vorratskündigungen und überhöhter Wohnbedarf halten vor Gericht nicht. Juristische Personen wie GmbHs können keinen Eigenbedarf geltend machen.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Die gesetzlichen Fristen nach Wohndauer: drei Monate bis fünf Jahre Mietdauer, sechs Monate ab fünf Jahren, neun Monate ab acht Jahren (§ 573c BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Eigenbedarfsgründe konkret benennen: wer einzieht, in welchem Verhältnis die Person steht und warum sie die Wohnung benötigt.

Was ist die Kündigungssperrfrist beim Wohnungskauf?

Wird eine vermietete Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft, kann der Käufer frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen; die Länder können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern, was viele Großstädte getan haben (§ 577a BGB). Die Sperrfrist läuft ab Eintragung des Käufers im Grundbuch.

Können Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Ja, mit der Sozialklausel (§ 574 BGB): Bedeutet der Umzug eine besondere Härte (hohes Alter, Krankheit, Verwurzelung, fehlender Ersatzwohnraum), kann der Mieter widersprechen und die Fortsetzung verlangen. Der Widerspruch muss schriftlich spätestens zwei Monate vor Mietende erklärt werden; im Streit wägt das Gericht beide Interessen ab.

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Zieht die benannte Person nie ein und war der Bedarf vorgeschoben, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig: Umzugskosten, Mietdifferenz für Jahre, ggf. Maklerkosten des Mieters. Die Rechtsprechung verlangt vom Vermieter eine plausible Erklärung, wenn der Bedarf kurz nach dem Auszug entfällt.

Muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?

Ja, wenn ihm im selben Haus oder derselben Wohnanlage während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei zur Verfügung steht, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er das, ist die Kündigung nach der BGH-Rechtsprechung zwar nicht automatisch unwirksam, aber es drohen Schadensersatzansprüche.

Kann ich als Käufer einer vermieteten Wohnung sofort einziehen?

Fast nie: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB), der Mietvertrag geht auf Sie über. Für die Eigenbedarfskündigung brauchen Sie echte Gründe, müssen die Fristen einhalten und bei umgewandelten Wohnungen die Sperrfrist von drei bis zehn Jahren abwarten. Wer selbst einziehen will, kauft besser frei oder verhandelt mit dem Mieter über einen Aufhebungsvertrag.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag und was kostet er?

Die einvernehmliche Alternative zur Kündigung: Mieter und Eigentümer vereinbaren Auszugstermin und meist eine Abfindung, verbreitet sind mehrere Monatsmieten bis fünfstellige Beträge je nach Marktlage und Restschutz des Mieters. Für Verkäufer ist das oft wirtschaftlich, weil frei verkaufte Wohnungen 10 bis 30 Prozent mehr erzielen.