Erbbaurecht: eigenes Haus auf fremdem Grund
Beim Erbbaurecht gehört Ihnen das Gebäude, das Grundstück aber dem Erbbaurechtsgeber, an den ein jährlicher Erbbauzins von üblicherweise 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts fließt, über Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren. Verkauft werden kann das Recht samt Haus, meist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers und mit Preisabschlag, der mit sinkender Restlaufzeit wächst. Am Laufzeitende fällt das Gebäude gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer.
Das Prinzip: zwei Eigentümer, ein Objekt
Das Erbbaurecht trennt, was sonst zusammengehört: Gebäudeeigentum beim Erbbauberechtigten, Grundeigentum beim Erbbaurechtsgeber, typischerweise Kirchen, Kommunen und Stiftungen, die Boden behalten und trotzdem Wohnraum ermöglichen wollen. Geführt wird das Recht in einem eigenen Erbbaugrundbuch, es ist beleihbar, vererbbar und verkäuflich, fast wie Volleigentum, aber eben nur fast: Der Unterschied steckt im laufenden Zins, in Zustimmungsvorbehalten und im Laufzeitende.
Der Erbbauzins: die Dauermiete für den Boden
Üblich sind 2 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr, mit Anpassungsklauseln meist entlang des Verbraucherpreisindex. Das klingt moderat, summiert sich aber: Über 60 Jahre fließt häufig mehr als der ursprüngliche Bodenwert. Für die Kaufentscheidung heißt das: Der günstigere Einstieg (kein Grundstückskauf, weniger Nebenkosten) wird mit einer ewigen Zahllast und dem fehlenden Bodenwert-Vermögen bezahlt, dessen Rolle der Ratgeber Bodenrichtwert erklärt.
Verkauf und Bewertung: die Erbbau-Abschläge
Verkauft wird das Erbbaurecht samt Gebäude wie jede Immobilie, notariell und mit zwei Besonderheiten: Fast alle Verträge verlangen die Zustimmung des Grundstückseigentümers (die er nur aus wichtigem Grund verweigern darf, aber Zeit kostet), und der Markt zahlt Abschläge gegenüber Volleigentum, getrieben von Erbbauzins-Höhe und vor allem der Restlaufzeit: Unter etwa 30 bis 40 Jahren finanzieren Banken nur noch zögerlich, was den Käuferkreis und damit den Preis drückt. Wer verkaufen will, klärt deshalb vorher drei Dinge: Restlaufzeit und Verlängerungsbereitschaft des Gebers, dessen Konditionen für einen Grundstücks-Ankauf, und den realistischen Wert, als Startpunkt über die kostenlose Ersteinschätzung, bei komplexen Verträgen per Sachverständigengutachten, denn Erbbau-Bewertung ist Spezialistenarbeit.
Laufzeitende und Heimfall
Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer, für Wohngebäude gegen eine Entschädigung von gesetzlich mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts; Verträge regeln oft mehr. Daneben kennt das Recht den vorzeitigen Heimfall als Sanktion, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug mit dem Erbbauzins. Praktisch enden die wenigsten Rechte im Heimfall: Verlängerung oder Grundstückskauf sind die Regel, und wer 20 bis 30 Jahre vor Ablauf aktiv verhandelt, verhandelt aus der stärksten Position, danach verhandelt die Restlaufzeit gegen ihn. Beim Kauf wie beim Verkauf gehören Erbbauvertrag und Erbbaugrundbuch deshalb zur Pflichtlektüre vor jeder Preisdiskussion.