Hausbewertung: Was ist Ihr Haus wirklich wert?
Kostenlose Ersteinschätzung in zwei Minuten, auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte. Und dazu alles Wissen, um jede Bewertung einordnen zu können, die man Ihnen vorlegt.
Kostenlose Ersteinschätzung in zwei Minuten, auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte. Und dazu alles Wissen, um jede Bewertung einordnen zu können, die man Ihnen vorlegt.
Der Wert Ihres Hauses ist der Preis, den ein Käufer heute im normalen Marktgeschehen dafür zahlen würde, der Verkehrswert. Er setzt sich vereinfacht zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksfläche mal amtlicher Bodenrichtwert Ihrer Lage) und dem Gebäudewert (was das Haus in seinem heutigen Zustand wert ist), abgeglichen mit dem, was vergleichbare Häuser Ihrer Region tatsächlich erzielen. Für ein typisches Einfamilienhaus in Deutschland liegt diese Rechnung 2026 je nach Region zwischen 200.000 und weit über einer Million Euro, weshalb jede seriöse Antwort mit Ihrer konkreten Lage beginnt. Genau das tut die kostenlose Ersteinschätzung: Sie verbindet die amtlichen Daten Ihrer Bodenrichtwert-Zone mit Marktdaten und Ihren Objektangaben zu einer Preisspanne mit Marktmitte, sofort sichtbar, ohne Registrierung. Alles Weitere auf dieser Seite erklärt, wie diese Zahl entsteht, wovon sie abhängt und wann Sie mehr als eine Ersteinschätzung brauchen.
Vier Schritte, von denen nur der erste Sie etwas kostet: zwei Minuten Zeit.
Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand: fünf Fragen, keine Unterlagen, keine Registrierung. Alles Angaben, die Sie als Eigentümer aus dem Kopf kennen.
Im Hintergrund verbinden wir die Bodenrichtwerte Ihrer Zone (BORIS-D) mit regionalen Marktdaten und Ihren Objektfaktoren. Den kompletten Rechenweg legen wir in der Methodik offen.
Sie sehen die Spanne direkt auf dem Bildschirm, ehrlich als Spanne statt einer Scheinpräzision auf den Euro. Auf Wunsch folgt der kostenlose Detail-Report mit den verwendeten Quellen per E-Mail.
Wenn Sie verkaufen möchten, empfehlen wir auf ausdrücklichen Wunsch sorgfältig ausgewählte Profis für die Einwertung mit Besichtigung. Bis dahin ruft niemand an, das ist unser Versprechen.
Jede professionelle Hausbewertung in Deutschland fußt auf einem dieser ImmoWertV-Verfahren. Wer sie kennt, durchschaut jede Einwertung.
| Verfahren | Prinzip | Typisch für |
|---|---|---|
| Sachwertverfahren | Bodenwert + Gebäudeherstellungskosten − Alterswertminderung, marktangepasst über den Sachwertfaktor der Gutachterausschüsse | selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, der Standardfall dieser Seite |
| Vergleichswertverfahren | Was haben vergleichbare Häuser tatsächlich erzielt? Basis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse | Reihenhäuser und Doppelhaushälften in homogenen Lagen, das marktnächste Verfahren |
| Ertragswertverfahren | Bodenwert + kapitalisierte nachhaltige Mieterträge | vermietete Häuser und vermietete Objekte allgemein |
In der Praxis kombinieren Profis die Perspektiven: Der Sachwert liefert das Gerüst, der Vergleichswert die Marktrealität. Die Vertiefung mit Selbst-Rechenwegen steht im Ratgeber Hauswert ermitteln.
Die fünf Hebel nach typischer Wirkung (schematisch). Nur zwei davon können Sie beeinflussen.
Der Energetik-Faktor im Detail, inklusive der Frage Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Energieausweis-Ratgeber.
Für alle, die erst einmal selbst rechnen wollen, mit den Fallen, in die Eigentümer dabei tappen.
Grundstücksfläche mal amtlicher Bodenrichtwert Ihrer Zone (BORIS). Beispiel: 600 m² × 420 €/m² = 252.000 €. Dieser Sockel ist amtlich und der stabilste Teil jeder Rechnung.
Die Laien-Falle Nummer 1. Faustfrage zur Selbstkontrolle: Was müsste ein Käufer in den ersten fünf Jahren investieren? Diese Summe gehört gedanklich vom Wunschwert abgezogen.
Fünf bis zehn vergleichbare Angebote sammeln und um die Verhandlungsspanne korrigieren; noch besser sind echte Kaufpreise aus den Grundstücksmarktberichten. Wo Rechnung und Markt auseinanderlaufen, liegt die Wahrheit meist dazwischen.
Die drei teuersten Selbstbewertungs-Fehler: der Emotionsaufschlag (das eigene Haus ist einem selbst systematisch 10 bis 20 Prozent mehr wert als dem Markt), die Angebotspreis-Illusion (Portal-Preise sind Wünsche, keine Ergebnisse) und der Investitions-Trugschluss (der 15.000-€-Wintergarten hebt den Wert selten um 15.000 €). Genau diese Verzerrungen umgeht die neutrale Ersteinschätzung, weil sie ausschließlich mit Daten rechnet, und deshalb ist sie auch in Erbengemeinschaften und bei Trennungen das beste Einigungswerkzeug.
Für die Online-Ersteinschätzung: keine. Für Vor-Ort-Einwertung und Gutachten diese Liste, mit Beschaffungsweg.
| Unterlage | Woher | Wofür wichtig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | Eigentum, Lasten, Wegerechte |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Katasteramt | Grundstücksgrenzen und -größe |
| Wohnflächenberechnung | Bauunterlagen / Architekt | die wichtigste Einzelzahl der Bewertung |
| Baupläne und Baubeschreibung | Bauamt / eigene Unterlagen | Substanz, Ausbaureserven |
| Energieausweis | Aussteller, Ratgeber | Energetik-Faktor, beim Verkauf Pflicht |
| Modernisierungsnachweise | Rechnungen | belegt den Zustand gegenüber Gutachter und Käufer |
Alle Positionen mit Prüffragen zum Abhaken: Checkliste Hausbewertung (druckbar, kostenlos). Wer ohnehin verkaufen will, beschafft die Papiere am besten sofort, warum, steht im Ablauf-Ratgeber.
Vier Stufen, und die Zweck-Regel: Erst wenn Behörde, Gericht oder Konflikt es verlangen, kostet Wert-Wissen Geld.
Sofortige Preisspanne für Orientierung und jede private Entscheidung. Ohne Registrierung, ohne Anruf.
Mit Besichtigung, wenn der Verkauf konkret wird. Zwei Einwertungen vergleichen entlarvt Gefälligkeits-Preise, siehe Makler-Auswahl.
Für private Auseinandersetzungen und Kaufpreisverhandlungen mit Substanz.
Rechtsfest für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Scheidung. Nur vom qualifizierten Sachverständigen.
Sechs Anlässe, sechs unterschiedliche Konsequenzen aus derselben Zahl.
Der Angebotspreis entscheidet über Verkaufsdauer und Endpreis. Erst bewerten, dann inserieren.
Mehr dazu →Basis für Erbschaftssteuer-Check, faire Auszahlung von Miterben und die Behalten-oder-Verkaufen-Frage.
Mehr dazu →Die neutrale Zahl, auf die sich beide Seiten einigen können, Grundlage jeder Auszahlung.
Mehr dazu →Schenkungssteuer-Freibeträge und Geschwister-Ausgleich brauchen einen belastbaren Wert.
Mehr dazu →Anschlussfinanzierung oder Beleihung: Wer den Marktwert kennt, versteht das Bank-Angebot.
Mehr dazu →Das Haus ist meist der größte Vermögensposten, ein aktueller Wert gehört in jede Planung.
Mehr dazu →Die unbequeme Wahrheit zuerst: Den Bewertungs-Termin beeindrucken Sie nicht mit frischer Farbe. Seriöse Bewertungen rechnen Substanz, nicht Kosmetik. Wirklich wertwirksam sind drei Kategorien: Energetische Maßnahmen (Heizung, Dämmung, Fenster), weil sie die Effizienzklasse und damit Preis und Verkaufsdauer messbar bewegen. Beseitigung echter Mängel (Feuchtigkeit, Dach, Elektrik), weil jeder offene Mangel in Käufer-Geboten mit Angstaufschlag doppelt abgezogen wird. Und Dokumentation: Ein Ordner mit Modernisierungsnachweisen hebt keine Bewertung, aber er verteidigt sie in jeder Verhandlung. Kosmetik (Streichen, Garten, Home Staging) gehört in die Verkaufsvorbereitung, sie hebt den erzielten Preis ans obere Ende der Spanne, nicht die Spanne selbst. Ob sich eine größere Investition rechnet, beantwortet nüchtern die Differenz zweier Ersteinschätzungen: eine mit, eine ohne die geplante Maßnahme. Und wer verkaufen will, findet die komplette Vorbereitung im Leitfaden Haus verkaufen, inklusive der Frage, ob mit oder ohne Makler.
Stark vereinfacht, aber mit echter Systematik: So kommt eine Hausbewertung zu ihrer Zahl.
| Bodenwert: 600 m² × 420 €/m² (Bodenrichtwert) | 252.000 € |
| Gebäudeherstellungswert: 140 m² × 2.400 €/m² (Regelherstellungskosten) | 336.000 € |
| − Alterswertminderung: Baujahr 1985, Restnutzungsdauer-Abschlag ca. 40 % | −134.400 € |
| = vorläufiger Sachwert | 453.600 € |
| × Sachwertfaktor der Region (Marktanpassung, hier 0,95) | ca. 431.000 € |
Jede Zeile hat in der Realität Feinheiten (Außenanlagen, Modernisierungspunkte, regionale Faktoren), und genau deshalb zeigen wir Spannen: Für dieses Beispielhaus wäre eine Ersteinschätzung von etwa 400.000 bis 460.000 € mit Marktmitte um 430.000 € ein ehrliches Ergebnis. Die Faktoren Ihrer Region sehen Sie künftig auch in unseren Marktdaten nach Städten.
Mit unserer Online-Hausbewertung: Sie geben fünf Eckdaten ein und sehen Ihre Preisspanne sofort auf dem Bildschirm, ohne Registrierung und ohne Rückruf. Grundlage sind amtliche Bodenrichtwerte und regionale Marktdaten. Kostenlos ist daneben auch die Makler-Einwertung bei konkreter Verkaufsabsicht.
Sie liefert eine realistische Spanne, typischerweise plus/minus 7 bis 15 Prozent um die Marktmitte. Was kein Online-Tool sehen kann: Modernisierungsgrad im Detail, Grundriss, Lärm, Aussicht, Baumängel. Für Verkaufsentscheidungen ist die Spanne der richtige Start, für Gericht und Finanzamt braucht es ein Gutachten.
Die Spanne reicht von 0 Euro (Online-Ersteinschätzung, Makler-Einwertung bei Verkaufsabsicht) über etwa 500 Euro für ein Kurzgutachten bis 1.500 bis 3.000 Euro für ein Vollgutachten nach ImmoWertV. Entscheidend ist der Zweck, nicht das Budget: Für die meisten Anlässe reicht die kostenlose Stufe.
Meist das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Gebäudewert minus Alterswertminderung, marktangepasst), ergänzt um Vergleichswert-Logik, wo genug echte Verkaufsfälle vorliegen. Vermietete Häuser werden nach Ertragswert beurteilt. Seriöse Bewertungen kombinieren die Perspektiven.
Eine belastbare Näherung ja: Bodenwert (Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert) plus realistisch eingeschätzter Gebäudewert, abgeglichen mit echten Vergleichsangeboten Ihrer Region. Die drei Schritte stehen oben im Kapitel "Selbst bewerten"; die häufigsten Fehler sind der Emotionsaufschlag und das Verwechseln von Angebots- mit Verkaufspreisen.
Für die Online-Ersteinschätzung keine. Für eine Vor-Ort-Einwertung oder ein Gutachten: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, Energieausweis und Modernisierungsnachweise. Unsere Checkliste führt alle Positionen mit Beschaffungsweg auf.
Die Bewertung schätzt den Marktwert für private Entscheidungen, das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist ein rechtsfestes Dokument für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung. Der Wertbegriff ist derselbe (§ 194 BauGB), die Verbindlichkeit nicht.
Ja, Banken ermitteln den Beleihungswert, der die Kreditsicherheit über die gesamte Laufzeit abbilden muss und deshalb strukturell 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert liegt. Eine niedrige Bankbewertung heißt nicht, dass Ihr Haus weniger wert ist.
Bei jedem konkreten Anlass (Verkauf, Erbe, Scheidung, Finanzierung) sofort, ansonsten alle ein bis zwei Jahre als Update. Märkte bewegen sich: Zwischen 2021 und 2024 haben sich Hauswerte in vielen Regionen zweistellig verändert, in beide Richtungen.
Nur die richtige: Energetische Maßnahmen und die Beseitigung echter Mängel zahlen auf den Wert ein, Kosmetik hebt eher den erzielbaren Preis am oberen Spannenrand. Nicht jeder investierte Euro kommt zurück; die Abwägung steht im Kapitel "Wert steigern".
Moderne Haustechnik verbessert die Effizienzklasse und damit Preis und Verkaufsdauer messbar; pauschale Aufschläge lassen sich aber nicht seriös nennen, weil Region und Gesamtzustand dominieren. In der Ersteinschätzung wirkt die Technik über den Zustands- und Energetik-Faktor.
Ja, alle Haustypen vom freistehenden Einfamilienhaus über Doppelhaushälften bis zum Reihenmittelhaus. Für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke gelten eigene Wertlogiken, erklärt in den Leitfäden Wohnungsbewertung und Grundstücksbewertung hier im Bewertungsbereich.
Zwei Minuten, fünf Fragen, Ihre Preisspanne auf amtlicher Datenbasis. Kostenlos, unverbindlich, ohne Anruf danach.
Stand: August 2026 · Unverbindliche Ersteinschätzung, kein Gutachten nach ImmoWertV · Fachliche Prüfung folgt mit Reviewer-Onboarding · Quellen: § 194 BauGB, ImmoWertV 2021, BORIS-D
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