Teilverkauf: Geld aus dem Haus, ohne auszuziehen?
Das Modell verspricht Liquidität bei vollem Wohnrecht. Was es wirklich kostet, wo die Risiken liegen und welche Alternativen sich vorher rechnen: die neutrale Analyse ohne Anbieter-Brille.
Das Modell verspricht Liquidität bei vollem Wohnrecht. Was es wirklich kostet, wo die Risiken liegen und welche Alternativen sich vorher rechnen: die neutrale Analyse ohne Anbieter-Brille.
Beim Teilverkauf verkaufen Sie 10 bis maximal 50 Prozent Ihres Hauses an einen gewerblichen Anbieter und erhalten den Anteil sofort ausgezahlt. Sie bleiben wohnen, abgesichert durch ein Nießbrauchrecht im Grundbuch, zahlen dafür aber ein monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil, wirtschaftlich ein Zins, der nie tilgt, und tragen weiterhin die komplette Instandhaltung. Beim späteren Gesamtverkauf erhält der Anbieter seinen Anteil am Erlös, oft mit vertraglich garantiertem Mindesterlös, plus ein Durchführungsentgelt. Verbraucherzentralen und die BaFin bewerten das Modell deshalb kritisch: Es ist die meist teuerste Form, Liquidität aus der eigenen Immobilie zu ziehen, und lohnt allenfalls in speziellen Lagen. Ob sich das für Sie rechnet, beginnt mit einer Zahl, die nicht vom Anbieter stammt: dem neutralen Wert Ihres Hauses aus der kostenlosen Hausbewertung. Ihre konkreten Zahlen liefert der Teilverkauf-Rechner.
Fünf Phasen, und in dreien davon werden die teuren Weichen gestellt: Gutachten, Vertragsklauseln, Entgelt.
Der Anbieter beauftragt einen Gutachter; dessen Wert bestimmt Auszahlung und spätere Abrechnung. Holen Sie vorher Ihre eigene neutrale Einschätzung ein, sonst verhandeln Sie auf fremder Datenbasis.
Auszahlungssumme, Nutzungsentgelt, Anpassungsklauseln, Wertsicherung, Durchführungsentgelt: Alles Verhandlungssache und alles steht im Kleingedruckten. Diesen Entwurf sollte ein eigener Anwalt oder Notar prüfen, nicht nur der des Anbieters.
Verkauf des Miteigentumsanteils und Eintragung Ihres Nießbrauchrechts im Grundbuch. Der Nießbrauch sichert Ihr Wohnen und Vermieten, solange Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag erfüllen.
Die vereinbarte Summe fließt, typischerweise zwischen 10 und 50 Prozent des Immobilienwerts. Ab jetzt läuft das monatliche Nutzungsentgelt.
Sie zahlen das Nutzungsentgelt, tragen die komplette Instandhaltung und entscheiden später über Rückkauf oder Gesamtverkauf, bei dem der Anbieter seinen Anteil plus Entgelte erhält.
Vier Kostenblöcke, von denen die Werbung meist nur den ersten zeigt.
Auf den ausgezahlten Betrag, monatlich fällig, meist nur wenige Jahre festgeschrieben und danach anpassbar. Bei 100.000 € Auszahlung sind das 250 bis 500 € im Monat.
Dach, Heizung, Fassade: Sie zahlen auch den Anteil des Investors mit. Faustregel für ältere Häuser: 1 bis 2 % des Gebäudewerts pro Jahr zurücklegen.
Beim Gesamtverkauf auf den kompletten Verkaufspreis berechnet, nicht nur auf den Anbieter-Anteil.
Garantiert der Vertrag dem Anbieter einen Mindesterlös (oft um 117 % seines Einstiegs), tragen Sie fallende Preise überproportional allein.
Haus im Wert von 500.000 €, Verkauf von 20 %, Nutzungsentgelt 4,9 %, Gesamtverkauf nach 10 Jahren zu 550.000 €.
| Auszahlung heute (20 % von 500.000 €) | 100.000 € |
| Nutzungsentgelt: 4,9 % auf 100.000 € = 408 €/Monat, über 10 Jahre | −49.000 € |
| Anbieter-Anteil am Verkaufserlös (20 % von 550.000 €) | −110.000 € |
| Durchführungsentgelt (4,5 % von 550.000 €) | −24.750 € |
| Gesamtkosten für 100.000 € Liquidität über 10 Jahre | ca. 83.750 € |
Gerechnet als: gezahlte Entgelte (49.000 € + 24.750 €) plus die abgegebene Wertsteigerung auf den verkauften Anteil (10.000 €). Vereinfacht entspricht das Finanzierungskosten von rund 8 Prozent pro Jahr, und zwar ohne Zinseszins-Effekte und Entgelt-Anpassungen. Zum Vergleich: Ein besicherter Immobilienkredit kostete 2026 typischerweise die Hälfte. Rechnen Sie Ihre eigenen Werte im Teilverkauf-Rechner und den Marktwert vorab über die kostenlose Ersteinschätzung.
Dieselbe Ausgangsfrage, sechs Antworten: Liquidität aus der Immobilie, ohne die Kontrolle über das eigene Leben zu verlieren.
| Modell | Sie erhalten | Wohnen bleiben? | Laufende Kosten | Der Haken |
|---|---|---|---|---|
| Teilverkauf | 10–50 % des Werts sofort | ja (Nießbrauch) | Nutzungsentgelt + volle Instandhaltung | meist die teuerste Option, Klauselrisiken |
| Immobilienkredit | flexibler Betrag | ja (Eigentum bleibt komplett) | Zins + Tilgung | Bonitäts- und Altersprüfung der Bank |
| Leibrente | Rente und/oder Einmalbetrag | ja (Wohnrecht lebenslang) | keine | Eigentum komplett weg, Erben gehen leer aus |
| Rückmietverkauf | voller Kaufpreis | ja (als Mieter) | Miete | Miete läuft unbegrenzt, Kündigungsschutz prüfen |
| Vollverkauf + Umzug | voller Kaufpreis | nein | keine (neue Wohnkosten) | Abschied vom Haus, Umzug |
| Verkauf in der Familie | Kaufpreis oder Rente, Wohnrecht | ja (Wohnrecht im Grundbuch) | je nach Gestaltung | braucht faire Bewertung und klare Verträge |
Die Reihenfolge der Prüfung sollte der Preislogik folgen: erst Kredit und familiäre Lösungen, dann Leibrente und Rückmietverkauf, zuletzt der Teilverkauf. Alle Modelle stehen und fallen mit dem neutralen Marktwert als Verhandlungsbasis, und den liefert die Hausbewertung kostenlos.
Sechs strukturelle Schwächen des Modells. Keine davon steht im Werbeprospekt, alle stehen im Vertrag.
Fairerweise: Es gibt Konstellationen, in denen das Modell seinen Preis wert sein kann. Wer keinen Kredit mehr bekommt, etwa weil Alter oder Rente die Bankprüfung nicht bestehen, wer schnell eine große Summe braucht, etwa für die Auszahlung von Miterben nach einer Erbauseinandersetzung oder die Auszahlung des Partners bei einer Trennung, und wer das Haus unter keinen Umständen verlassen will, für den ist der Teilverkauf eine real existierende Option mit kalkulierbarem Ablauf. Auch wer fest mit stark steigenden Immobilienpreisen in seiner Lage rechnet, behält immerhin die Wertsteigerung auf den eigenen Anteil. Die Bedingung bleibt in jedem Fall dieselbe: Erst alle fünf Alternativen mit echten Zahlen durchrechnen, das Angebot von einem eigenen Anwalt prüfen lassen und die Gesamtkosten über 10 und 20 Jahre schriftlich vom Anbieter einfordern. Wer diese drei Schritte geht und sich dann bewusst entscheidet, kauft Lebensqualität zu einem bekannten Preis, und das ist legitim.
Jede dieser Fragen muss der Anbieter schriftlich beantworten können. Ausweichende Antworten sind selbst eine Antwort.
Steuerlicher Nebenaspekt: Auch der Verkauf eines Anteils kann innerhalb der Zehnjahresfrist Spekulationssteuer auslösen, wenn die Eigennutzungs-Ausnahme nicht greift. Und beim späteren Gesamtverkauf gelten alle Regeln des normalen Verkaufsablaufs zusätzlich.
Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil von meist 10 bis maximal 50 Prozent an einen gewerblichen Anbieter, erhalten dafür eine Einmalzahlung und bleiben dank Nießbrauchrecht im Haus wohnen. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein laufendes monatliches Nutzungsentgelt, und beim späteren Gesamtverkauf erhält der Anbieter seinen Anteil am Erlös plus Gebühren.
Marktüblich sind 10 bis 50 Prozent des Immobilienwerts, mehr als die Hälfte bieten die Anbieter nicht an, weil Ihr Anteil als Sicherheit dienen soll. Die meisten Anbieter setzen zudem Mindestauszahlungen um 100.000 Euro und einen Mindestwert der Immobilie voraus.
Das Nutzungsentgelt ist die monatliche Zahlung dafür, dass Sie den verkauften Anteil weiter allein nutzen, wirtschaftlich also ein Zins. Je nach Anbieter und Zinsniveau liegt es meist zwischen 3 und 6 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr und ist oft nur für einige Jahre festgeschrieben, danach wird angepasst.
Sie, und zwar vollständig: Übliche Verträge lassen alle Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierung beim wohnenden Verkäufer, obwohl dem Anbieter bis zur Hälfte des Hauses gehört. Wertsteigernde Investitionen kommen beim Gesamtverkauf dann anteilig auch dem Anbieter zugute.
Die meisten Anbieter räumen ein Rückkaufsrecht ein, allerdings zum dann aktuellen Marktwert plus Abwicklungskosten, nicht zum alten Preis. Bei gestiegenen Immobilienpreisen wird der Rückkauf entsprechend teuer. Die Konditionen gehören vor der Unterschrift schriftlich fixiert.
Das Haus wird komplett verkauft, der Anbieter erhält seinen prozentualen Anteil am Erlös, häufig abgesichert durch einen vertraglichen Mindesterlös, dazu meist ein Durchführungsentgelt von 3,25 bis 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises. Was für Sie übrig bleibt, hängt damit stark von Marktlage und Vertragsklauseln ab.
Dann drohen je nach Vertrag Verzugszinsen, die Aufhebung des Nießbrauchrechts und als letzte Stufe der erzwungene Verkauf des gesamten Hauses. Genau deshalb gehört die Frage, wie lange die Zahlung aus Ihrer Rente tragbar ist, an den Anfang der Überlegung, nicht ans Ende.
Nicht wie ein Kredit: Teilverkauf-Anbieter unterliegen keiner speziellen Finanzaufsicht für dieses Produkt, es gelten die allgemeinen zivilrechtlichen Regeln. BaFin und Verbraucherzentralen haben das Modell analysiert und raten zu großer Vorsicht, insbesondere wegen der laufenden Kosten und der Klauseln zum Gesamtverkauf.
Am ehesten für Eigentümer, die kurzfristig hohe Liquidität brauchen, keinen Kredit mehr bekommen, im Haus bleiben wollen und die Gesamtkosten bewusst als Preis dafür akzeptieren. Für die Mehrheit rechnen Verbraucherschützer vor, dass Kredit, Leibrente oder Verkauf mit Umzug wirtschaftlich besser abschneiden.
Fünf sind zu prüfen: klassischer Immobilienkredit (auch im Alter oft möglich), Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht, Verkauf mit Rückanmietung, Vollverkauf mit Umzug in etwas Kleineres sowie innerfamiliäre Lösungen wie Verkauf an Kinder mit Wohnrecht. Der Vergleich auf dieser Seite stellt sie gegenüber.
Das Gutachten des Anbieters bestimmt Auszahlung und Entgelt. Verhandeln Sie nie ohne eigene Zahl: kostenlose Ersteinschätzung in zwei Minuten.
Stand: August 2026 · Neutrale Analyse, keine Rechts- oder Finanzberatung; verkaufsklar vermittelt keine Teilverkäufe · Fachliche Prüfung folgt mit Reviewer-Onboarding · Quellen: BaFin-Verbraucherinformationen zum Teilverkauf, Marktanalysen der Verbraucherzentralen, § 23 EStG
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