Leibrente: Das Haus wird zur lebenslangen Rente

Sie verkaufen Ihre Immobilie komplett und erhalten den Kaufpreis nicht als Einmalzahlung, sondern als lebenslange monatliche Rente, meist kombiniert mit einem lebenslangen Wohnrecht. Beides wird im Grundbuch abgesichert: das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die Rente als Reallast.

In drei Schritten: Vom Marktwert der Immobilie wird der kapitalisierte Wert des lebenslangen Wohnrechts abgezogen (ersparte Marktmiete mal Lebenserwartung, abgezinst), dann ein Sicherheitsabschlag des Käufers. Der Rest wird über die statistische Lebenserwartung laut Sterbetafel in eine Monatsrente umgerechnet. Je älter der Verkäufer, desto höher die Rente.

Als Größenordnung für eine 75-jährige Person mit lebenslangem Wohnrecht: meist zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich, abhängig von Marktmiete, Gesundheitszustand des Anbietermodells und Abschlägen. Die Beispielrechnung auf dieser Seite zeigt den Rechenweg, Ihre eigenen Werte liefert der Leibrente-Rechner.

Gegensätzlicher geht es kaum: Bei der Leibrente geben Sie das ganze Eigentum ab und erhalten lebenslang Geld, ohne laufende Kosten. Beim Teilverkauf behalten Sie die Mehrheit, zahlen aber monatlich Nutzungsentgelt und tragen die volle Instandhaltung. Die Leibrente ist ein Versorgungsmodell, der Teilverkauf ein Liquiditätsmodell mit Zinscharakter.

Ohne Zusatzvereinbarung endet die Rente mit dem Tod, das Haus bleibt beim Käufer, und der Verkauf war wirtschaftlich ein Verlustgeschäft für Ihre Familie. Dagegen gibt es die Rentengarantiezeit: Sie legt fest, dass die Rente mindestens für eine vereinbarte Dauer gezahlt wird, bei frühem Tod an die Erben.

Bei richtiger Vertragsgestaltung sind Sie geschützt: Die als Reallast im Grundbuch eingetragene Rente gibt Ihnen ein Zwangsvollstreckungsrecht in die Immobilie, eine Rückfallklausel kann sogar die Rückübertragung des Eigentums vorsehen. Genau deshalb gehören diese Eintragungen an die erste Rangstelle und nicht in die Anlagen.

Nur mit dem sogenannten Ertragsanteil nach § 22 EStG, der mit dem Alter bei Rentenbeginn sinkt: Bei Beginn mit 65 sind es 18 Prozent der Rente, mit 70 noch 15, mit 75 noch 11 Prozent, die mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Der Großteil der Rente bleibt also steuerfrei; die Details gehören zum Steuerberater.

Das Wohnrecht erlaubt das eigene Wohnen, der Nießbrauch zusätzlich das Vermieten, etwa wenn Sie später ins Pflegeheim ziehen und die Mieteinnahmen brauchen. Der Nießbrauch ist damit die flexiblere und wertvollere Absicherung, senkt aber die Monatsrente, weil er den verrentbaren Betrag stärker mindert.

Ja, das ist marktüblich: Ein Teil des Kaufpreises fließt sofort, etwa für Schuldentilgung oder Umbauten, der Rest als lebenslange Rente. Auch eine Zeitrente über eine feste Laufzeit statt lebenslang ist möglich; sie ist höher, endet aber planbar und passt eher zur Überbrückung als zur Versorgung.

Typischerweise für Eigentümer ab etwa 70 ohne Erben oder mit versorgten Erben, die im Haus bleiben wollen, laufendes Einkommen statt Vermögen brauchen und Wert auf Planbarkeit ohne laufende Kosten legen. Wer jünger ist, vererben will oder nur einmalig Liquidität braucht, fährt mit Kredit, Verkauf oder anderen Modellen meist besser.