Was kostet es wirklich, einen Teil des eigenen Hauses zu verkaufen? Alle vier Kostenblöcke in einer Zahl, neutral und ohne Anbieter-Brille.
Ihre Angaben
Gesamtkosten des Teilverkaufs
–
Vereinfachte Vergleichsrechnung ohne Instandhaltung, Entgelt-Anpassungen und Steuereffekte. Keine Rechts- oder Finanzberatung.
Was dieser Rechner nicht sieht
Die konkreten Vertragsklauseln: Wertsicherung, Entgelt-Anpassung, Rückkaufskonditionen
Die Instandhaltung, die trotz Teilverkauf komplett bei Ihnen bleibt
Künftige Zins- und Marktbewegungen über die eingestellte Annahme hinaus
4
Kostenblöcke, die der Rechner zusammenführt
50 %
maximaler Anteil, den Anbieter ankaufen
10 + 20
Jahre: die zwei Zeiträume, die Sie rechnen sollten
0 €
kostet die neutrale Marktwert-Basis der Rechnung
So rechnet der Rechner
Die Logik hinter der Zahl, transparent hergeleitet, damit Sie jedes Anbieter-Angebot damit nachrechnen können.
1
Laufendes Entgelt
Nutzungsentgelt-Satz mal Auszahlung mal Jahre: der Zins-Block, der monatlich aus Ihrer Rente fließt und nie tilgt.
2
Kosten beim Gesamtverkauf
Durchführungsentgelt auf den vollen Verkaufspreis plus die Wertsteigerung, die auf den verkauften Anteil dem Anbieter zufließt.
3
Effektive Jahresquote
Gesamtkosten geteilt durch Auszahlung und Jahre: die Zahl, die Sie neben jeden Kreditzins legen können. Der ehrlichste Vergleich in dieser Entscheidung.
Durchführungsentgelt 4,5 % auf 550.000 € Verkaufspreis
−24.750 €
Abgegebene Wertsteigerung (20 % von 50.000 €)
−10.000 €
Gesamtkosten / effektiv pro Jahr
83.750 € / ca. 8,4 %
Zum Vergleich: Ein besicherter Immobilienkredit über 100.000 € kostete 2026 typischerweise die Hälfte dieser Quote. Warum das Modell trotzdem seinen Markt hat, welche Klauseln teuer werden und welche fünf Alternativen Sie rechnen sollten: alles im Teilverkauf-Leitfaden.
Die drei Stellschrauben, die das Ergebnis kippen
Der Marktwert
Das Anbieter-Gutachten bestimmt Auszahlung und Anteil. Verhandeln Sie nie ohne eigene Zahl: die neutrale Hausbewertung ist kostenlos und dauert zwei Minuten.
Die Anpassungsklausel
Ein Entgelt von 4,9 % kann nach der Festschreibung auf 6 % oder mehr steigen. Rechnen Sie den Rechner einmal mit dem Satz nach Anpassung, das Ergebnis gehört in Ihre Entscheidung.
Die Laufzeit
Je länger Sie bleiben, desto höher die Entgelt-Summe: Bei 20 statt 10 Jahren verdoppelt sich der größte Kostenblock. Wer lange bleiben will, fährt mit Leibrente oder Kredit oft besser.
Häufige Fragen zur Teilverkauf-Berechnung
Wie berechne ich die Kosten eines Teilverkaufs?
Aus vier Blöcken: dem laufenden Nutzungsentgelt (Prozentsatz auf den ausgezahlten Betrag, monatlich über die gesamte Laufzeit), dem Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf (meist 3,25 bis 5,5 Prozent des vollen Verkaufspreises), der an den Anbieter abgegebenen Wertsteigerung auf den verkauften Anteil und weiterhin allen Instandhaltungskosten. Der Rechner oben führt die ersten drei zu einer Gesamtsumme und einer effektiven Jahreskostenquote zusammen.
Was ist eine realistische Höhe für das Nutzungsentgelt?
Marktüblich sind je nach Anbieter und Zinsniveau etwa 3 bis 6 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Wichtig ist weniger der Startsatz als die Anpassungsklausel: Viele Verträge schreiben das Entgelt nur für 5 bis 10 Jahre fest und koppeln es danach an Marktzinsen oder Indizes.
Warum zählt die Wertsteigerung zu den Kosten?
Weil sie auf den verkauften Anteil dem Anbieter zufließt: Steigt Ihr Haus von 500.000 auf 550.000 Euro und dem Anbieter gehören 20 Prozent, gehen 10.000 Euro der Steigerung an ihn. Hätten Sie stattdessen einen Kredit genommen, wäre die volle Steigerung bei Ihnen geblieben. Umgekehrt trägt der Anbieter bei fallenden Preisen mit, sofern keine Wertsicherungsklausel das verhindert.
Was ist die effektive Jahreskostenquote im Ergebnis?
Die Gesamtkosten geteilt durch den ausgezahlten Betrag und die Laufzeit: eine vereinfachte Vergleichszahl, die Sie direkt neben einen Kreditzins legen können. Sie ignoriert Zinseszins- und Zeitpunkt-Effekte, reicht aber, um die Größenordnung ehrlich zu sehen, und die liegt beim Teilverkauf regelmäßig über Kreditniveau.
Rechnet der Rechner auch mit fallenden Immobilienpreisen?
Ja, stellen Sie die jährliche Wertentwicklung einfach negativ ein. Beachten Sie dann aber die Wertsicherungsklausel vieler Verträge: Garantiert sie dem Anbieter einen Mindesterlös, bleiben Ihre Kosten trotz Marktrückgang hoch, das Minus trägt Ihr Anteil. Genau diese Klausel gehört vor jeder Unterschrift geprüft.
Welche Kosten fehlen in der Rechnung?
Die Instandhaltung, die trotz Teilverkauf komplett bei Ihnen bleibt (Faustregel 1 bis 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr), mögliche Entgelt-Erhöhungen nach Ablauf der Festschreibung, Notarkosten des Teilverkaufs sowie eventuelle Spekulationssteuer auf den Anteilsverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Alle Details im Teilverkauf-Leitfaden.
Ab welchem Betrag ist ein Teilverkauf überhaupt möglich?
Die meisten Anbieter setzen Mindestauszahlungen um 100.000 Euro und Mindestimmobilienwerte um 200.000 Euro voraus, angekauft werden 10 bis maximal 50 Prozent. Kleinere Liquiditätsbedarfe deckt fast immer ein Kredit günstiger.
Ist das Ergebnis ein Angebot oder eine Beratung?
Weder noch: Es ist eine neutrale Vergleichsrechnung mit Ihren Annahmen. verkaufsklar vermittelt keine Teilverkäufe und erhält keine Provision von Anbietern. Für die Entscheidung selbst gehören ein eigener Anwalt für den Vertrag und bei Steuerfragen ein Steuerberater an Ihre Seite.
Die neutrale Zahl zuerst
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Stand: August 2026 · Vereinfachte Vergleichsrechnung, Rechts-/Steuerfragen Reviewer-vorbehalten · Quellen: Marktkonditionen der Teilverkauf-Anbieter, BaFin-Verbraucherinformationen
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