Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das im Grundbuch eingetragene Recht, eine Immobilie oder Teile davon lebenslang zu bewohnen, obwohl sie einem anderen gehört (§ 1093 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit). Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten, ist unverkäuflich und unvererblich und übersteht als Grundbuchrecht auch einen Verkauf der Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, der Nießbrauch zusätzlich das Vermieten. Der Unterschied entscheidet im Pflegefall: Der ausgezogene Wohnberechtigte hat nichts mehr von seinem Recht, der Nießbraucher finanziert mit der Miete das Heim. Dafür schränkt das Wohnrecht den Eigentümer weniger ein.

Wie viel ist ein Wohnrecht wert?

Kapitalwert = ersparte Jahresnettokaltmiete der bewohnten Fläche mal Vervielfältiger nach Alter und Lebenserwartung (Bewertungsgesetz). Eine 75-jährige Berechtigte mit 1.200 Euro Monatsmiete kommt auf rund 140.000 Euro. Um diesen Wert sinken Schenkungswert und späterer Verkaufspreis der Immobilie.

Kann ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkauft werden?

Ja, das Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen und bindet auch den Käufer. Der Markt dafür ist klein und der Preisabschlag entspricht ungefähr dem Kapitalwert des Wohnrechts. Üblicher ist der Verkauf nach Löschung, entweder gegen Abfindung des Berechtigten oder nach dessen Tod.

Was passiert mit dem Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?

Rechtlich bleibt es bestehen, wirtschaftlich läuft es leer: Vermieten darf der Wohnberechtigte ohne besondere Vereinbarung nicht, Geld fließt also keines. Vorsorgen lässt sich mit einer vertraglichen Regelung, etwa einer Abfindungsklausel für den Aufgabefall oder gleich einem Nießbrauch statt des Wohnrechts.

Kann das Sozialamt auf das Wohnrecht zugreifen?

Das Wohnrecht selbst ist unpfändbar und nicht verwertbar. Relevant wird aber der Verzicht: Gibt der Berechtigte das Recht unentgeltlich auf, kann das Sozialamt darin eine Schenkung sehen und binnen zehn Jahren Rückforderungsansprüche geltend machen. Ein Verzicht gehört deshalb nie ohne rechtliche Beratung unterschrieben.

Erlischt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung?

Das hängt vom Rang ab: Ein erstrangig eingetragenes Wohnrecht bleibt in der Zwangsversteigerung regelmäßig bestehen, ein nachrangiges hinter einer Grundschuld kann mit dem Zuschlag erlöschen. Deshalb gehört das Wohnrecht bei der Übergabe an die erste Rangstelle, vor jede Finanzierungsgrundschuld.

Wer zahlt Reparaturen bei eingetragenem Wohnrecht?

Gesetzlich trägt der Wohnberechtigte nur die gewöhnliche Unterhaltung der bewohnten Räume, der Eigentümer den Rest, insbesondere Dach und Fach. Die Betriebskosten zahlt üblicherweise der Bewohner. Da die gesetzliche Verteilung grob ist, sollte der Übergabevertrag die Posten ausdrücklich zuordnen.

Wohnrecht auf Lebenszeit: Absicherung mit Grenzen

Stand: August 2026 · Verkaufsklar Redaktion · Fachliche Prüfung: folgt mit Reviewer-Onboarding

Das lebenslange Wohnrecht (§ 1093 BGB) sichert dem Berechtigten das Bewohnen einer Immobilie bis zum Tod und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, wo es auch jeden Verkauf übersteht. Sein Kapitalwert (ersparte Jahresmiete mal Alters-Vervielfältiger) mindert Schenkungssteuer und Verkaufspreis. Die zwei Schwachstellen: Im Pflegefall läuft es wirtschaftlich leer, und nachrangig eingetragen kann es in der Zwangsversteigerung erlöschen.

Was das Wohnrecht ist und wie es entsteht

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist die klassische Absicherung der älteren Generation bei der Immobilienübergabe: Die Eltern überschreiben das Haus, behalten aber das grundbuchgesicherte Recht, es bis zum Lebensende zu bewohnen. Bestellt wird es im notariellen Vertrag und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen; erst diese Eintragung macht aus dem Versprechen ein Recht, das auch gegenüber jedem späteren Eigentümer gilt. Ein bloß schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht, etwa per privatem Vertrag, bindet dagegen nur die Vertragspartner und fällt beim Verkauf oder in der Insolvenz des Eigentümers weg, der häufigste und teuerste Fehler bei familiären Regelungen.

Wohnrecht oder Nießbrauch: die Wahl mit Folgen

Beide Rechte sichern das Wohnen, aber nur der Nießbrauch erlaubt zusätzlich das Vermieten. Das Wohnrecht ist damit das schwächere, aber auch das schlankere Recht: Es belastet den neuen Eigentümer weniger, senkt Schenkungswert und Pflichtteilsrelevanz weniger stark und passt, wenn die Familie sicher ist, dass der Berechtigte im Haus bleiben wird. Die harte Grenze zeigt sich im Pflegefall, dazu unten mehr. Als Faustregel: Maximale Absicherung des Übergebers spricht für den Nießbrauch, maximale Freiheit des Übernehmers für das Wohnrecht.

So viel ist ein Wohnrecht wert

Der Kapitalwert folgt derselben Systematik wie beim Nießbrauch: ersparte Jahresnettokaltmiete mal Vervielfältiger nach Alter und Lebenserwartung des Berechtigten (Bewertungsgesetz). Bezieht sich das Wohnrecht nur auf eine Wohnung im Haus, zählt nur deren Miete.

Beispielrechnung: Die 75-jährige Mutter behält das Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung, ersparte Miete 1.200 €/Monat, also 14.400 € im Jahr. Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau: rund 9,6. Kapitalwert: rund 138.000 €. Um diesen Betrag sinkt der steuerliche Wert der Schenkung, und ungefähr um ihn auch der Preis, den ein Käufer für das belastete Haus noch zahlen würde.

Für die Schenkungssteuer wirkt das Wohnrecht damit wie ein kleiner Bruder des Nießbrauchs: Es senkt die Bemessungsgrundlage, nur eben um weniger. Die Freibeträge und Zehnjahresregeln stehen im Ratgeber Erbschafts- und Schenkungssteuer, die Vertragsgestaltung im Ratgeber Schenkung einer Immobilie.

Die Schwachstelle Pflegefall

Zieht der Wohnberechtigte dauerhaft aus, ins Pflegeheim, zu den Kindern, bleibt sein Recht rechtlich bestehen, wird aber wirtschaftlich wertlos: Vermieten darf er die Räume ohne besondere Gestattung nicht, und eine Auszahlung sieht das Gesetz nicht vor. Drei Vorkehrungen haben sich bewährt: erstens gleich einen Nießbrauch statt des Wohnrechts bestellen; zweitens im Übergabevertrag eine Abfindungsklausel vereinbaren, die dem Berechtigten bei dauerhafter Aufgabe des Wohnrechts eine Zahlung oder wiederkehrende Leistung sichert; drittens die ausdrückliche Gestattung der Überlassung an Dritte aufnehmen. Und Vorsicht beim späteren Verzicht: Gibt der Berechtigte sein Recht unentgeltlich auf, kann das Sozialamt das binnen zehn Jahren als Schenkung zurückfordern (§ 528 BGB).

Verkauf, Beleihung, Zwangsversteigerung: das Wohnrecht im Ernstfall

Verkauf: möglich, das Wohnrecht bleibt bestehen und bindet den Käufer. Der Abschlag entspricht ungefähr dem Kapitalwert; marktgängig wird die Immobilie meist erst nach Löschung gegen Abfindung oder nach dem Tod des Berechtigten. Was das für den Preis bedeutet, lässt sich mit zwei Ersteinschätzungen (mit und ohne Belastung gerechnet) eingrenzen.
Beleihung: Banken finanzieren hinter einem erstrangigen Wohnrecht nur ungern; für den Übernehmer wird die Immobilie als Kreditsicherheit schwächer. Das gehört in die Familienplanung, bevor die Bank es erklärt.
Zwangsversteigerung: Der Rang entscheidet. Ein erstrangiges Wohnrecht bleibt regelmäßig bestehen, ein hinter Grundschulden eingetragenes kann mit dem Zuschlag erlöschen; dem Berechtigten bleibt dann nur ein Wertersatz aus dem Erlös. Deshalb gilt bei jeder Übergabe: Wohnrecht an Rang eins, vor jede Finanzierung.

Eintragen, ändern, löschen: die Praxis

Bestellung und Eintragung laufen über den Notar, üblicherweise im Zuge der Überschreibung; die Kosten richten sich nach dem Kapitalwert und bleiben bei typischen Fällen überschaubar. Gelöscht wird das Recht mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Berechtigten, im Todesfall genügt die Sterbeurkunde. Wie der Eintrag im Register aussieht und was sonst in Abteilung II steht, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug; wer statt familiärer Übergabe über Modelle mit externen Käufern nachdenkt, findet den Vergleich von Leibrente, Teilverkauf und Rückmietverkauf im Ratgeber verkaufen und wohnen bleiben.