Wohnrecht auf Lebenszeit: Absicherung mit Grenzen

Was das Wohnrecht ist und wie es entsteht

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist die klassische Absicherung der älteren Generation bei der Immobilienübergabe: Die Eltern überschreiben das Haus, behalten aber das grundbuchgesicherte Recht, es bis zum Lebensende zu bewohnen. Bestellt wird es im notariellen Vertrag und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen; erst diese Eintragung macht aus dem Versprechen ein Recht, das auch gegenüber jedem späteren Eigentümer gilt. Ein bloß schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht, etwa per privatem Vertrag, bindet dagegen nur die Vertragspartner und fällt beim Verkauf oder in der Insolvenz des Eigentümers weg, der häufigste und teuerste Fehler bei familiären Regelungen.

Wohnrecht oder Nießbrauch: die Wahl mit Folgen

Beide Rechte sichern das Wohnen, aber nur der Nießbrauch erlaubt zusätzlich das Vermieten. Das Wohnrecht ist damit das schwächere, aber auch das schlankere Recht: Es belastet den neuen Eigentümer weniger, senkt Schenkungswert und Pflichtteilsrelevanz weniger stark und passt, wenn die Familie sicher ist, dass der Berechtigte im Haus bleiben wird. Die harte Grenze zeigt sich im Pflegefall, dazu unten mehr. Als Faustregel: Maximale Absicherung des Übergebers spricht für den Nießbrauch, maximale Freiheit des Übernehmers für das Wohnrecht.

So viel ist ein Wohnrecht wert

Der Kapitalwert folgt derselben Systematik wie beim Nießbrauch: ersparte Jahresnettokaltmiete mal Vervielfältiger nach Alter und Lebenserwartung des Berechtigten (Bewertungsgesetz). Bezieht sich das Wohnrecht nur auf eine Wohnung im Haus, zählt nur deren Miete.

Für die Schenkungssteuer wirkt das Wohnrecht damit wie ein kleiner Bruder des Nießbrauchs: Es senkt die Bemessungsgrundlage, nur eben um weniger. Die Freibeträge und Zehnjahresregeln stehen im Ratgeber Erbschafts- und Schenkungssteuer, die Vertragsgestaltung im Ratgeber Schenkung einer Immobilie.

Wohnrecht gegen Kaufpreis: das Recht in Verkaufsmodellen

Das Wohnrecht ist nicht nur ein Familieninstrument, es steckt auch in den kommerziellen Modellen für Eigentümer, die Kapital brauchen und wohnen bleiben wollen. Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer gegen Rente plus eingetragenes Wohnrecht, beim Rückmietverkauf wohnt er als Mieter weiter, beim Teilverkauf zahlt er Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Der Unterschied liegt im Detail des Rechts: Nur das dinglich eingetragene Wohnrecht an erster Rangstelle überlebt auch die Insolvenz oder Zwangsversteigerung des neuen Eigentümers, ein bloßer Mietvertrag oder ein schuldrechtliches Versprechen tut das nicht. Wer solche Angebote prüft, sollte deshalb genau eine Frage zuerst stellen: Wo genau und in welchem Rang wird mein Wohnrecht eingetragen, und was passiert damit, wenn der Anbieter zahlungsunfähig wird. Die Antwort trennt seriöse Modelle zuverlässig von riskanten.

Die Schwachstelle Pflegefall

Zieht der Wohnberechtigte dauerhaft aus, ins Pflegeheim, zu den Kindern, bleibt sein Recht rechtlich bestehen, wird aber wirtschaftlich wertlos: Vermieten darf er die Räume ohne besondere Gestattung nicht, und eine Auszahlung sieht das Gesetz nicht vor. Drei Vorkehrungen haben sich bewährt: erstens gleich einen Nießbrauch statt des Wohnrechts bestellen; zweitens im Übergabevertrag eine Abfindungsklausel vereinbaren, die dem Berechtigten bei dauerhafter Aufgabe des Wohnrechts eine Zahlung oder wiederkehrende Leistung sichert; drittens die ausdrückliche Gestattung der Überlassung an Dritte aufnehmen. Und Vorsicht beim späteren Verzicht: Gibt der Berechtigte sein Recht unentgeltlich auf, kann das Sozialamt das binnen zehn Jahren als Schenkung zurückfordern (§ 528 BGB).

Verkauf, Beleihung, Zwangsversteigerung: das Wohnrecht im Ernstfall

• Verkauf: möglich, das Wohnrecht bleibt bestehen und bindet den Käufer. Der Abschlag entspricht ungefähr dem Kapitalwert; marktgängig wird die Immobilie meist erst nach Löschung gegen Abfindung oder nach dem Tod des Berechtigten. Was das für den Preis bedeutet, lässt sich mit zwei Ersteinschätzungen (mit und ohne Belastung gerechnet) eingrenzen.
• Beleihung: Banken finanzieren hinter einem erstrangigen Wohnrecht nur ungern; für den Übernehmer wird die Immobilie als Kreditsicherheit schwächer. Das gehört in die Familienplanung, bevor die Bank es erklärt.
• Zwangsversteigerung: Der Rang entscheidet. Ein erstrangiges Wohnrecht bleibt regelmäßig bestehen, ein hinter Grundschulden eingetragenes kann mit dem Zuschlag erlöschen; dem Berechtigten bleibt dann nur ein Wertersatz aus dem Erlös. Deshalb gilt bei jeder Übergabe: Wohnrecht an Rang eins, vor jede Finanzierung.

Mehr als Wohnen: die Klauseln, die dazugehören

Das Wohnrecht sichert das Dach über dem Kopf, aber nicht das Vermögen dahinter. Deshalb kombinieren sorgfältige Übergabeverträge es mit Rückforderungsrechten: Verkauft oder belastet der Übernehmer ohne Zustimmung, wird er insolvent, verstirbt er vor dem Übergeber oder landet die Immobilie in der Scheidung des Kindes, können die Eltern die Rückübertragung verlangen. Gesichert wird dieser Anspruch durch eine Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II, die im Rang direkt neben dem Wohnrecht steht und Verfügungen faktisch blockiert. Dazu gehören die ausdrückliche Zuordnung von Nebenkosten, Instandhaltung und Modernisierung, denn die gesetzliche Verteilung ist grob und streitanfällig, sowie bei Bedarf Pflege- oder Versorgungsleistungen des Übernehmers als Gegenleistung. Ein Wohnrecht ohne diese Flankierung schützt nur gegen den Rauswurf, nicht gegen die wirtschaftlichen Ernstfälle, und nachträglich lassen sich solche Klauseln nur mit Zustimmung aller Beteiligten einfügen, die im Konfliktfall naturgemäß fehlt.

Die Ablösung: wenn das Wohnrecht dem Verkauf im Weg steht

Soll das Haus zu Lebzeiten des Berechtigten frei verkauft werden, führt der Weg über die entgeltliche Ablösung: Der Berechtigte bewilligt die Löschung, dafür erhält er eine Abfindung, verhandelt auf Basis des aktuellen Kapitalwerts, also mit steigendem Alter fallend. Die Abwicklung gehört in den Kaufvertrag: Löschung Zug um Zug gegen Zahlung aus dem Kaufpreis, über das Notaranderkonto oder direkte Fälligkeitsregelung, damit niemand in Vorleistung geht. Zwei Punkte vorher klären: Die Abfindung kann beim Berechtigten steuerliche Folgen haben, und wenn der Berechtigte auf Sozialleistungen angewiesen ist oder es werden könnte, gehört die Gestaltung zwingend vorher zu Fachanwalt oder Steuerberater, denn eine zu niedrige Abfindung kann als teilweise Schenkung gewertet werden, mit den bekannten Rückforderungsrisiken der Zehnjahresfrist.

Eintragen, ändern, löschen: die Praxis

Bestellung und Eintragung laufen über den Notar, üblicherweise im Zuge der Überschreibung; die Kosten richten sich nach dem Kapitalwert und bleiben bei typischen Fällen überschaubar. Gelöscht wird das Recht mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Berechtigten, im Todesfall genügt die Sterbeurkunde. Wie der Eintrag im Register aussieht und was sonst in Abteilung II steht, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug; wer statt familiärer Übergabe über Modelle mit externen Käufern nachdenkt, findet den Vergleich von Leibrente, Teilverkauf und Rückmietverkauf im Ratgeber verkaufen und wohnen bleiben.