Trennung mit gemeinsamem Haus: die Regeln ohne Trauschein
Bei unverheirateten Paaren gilt kein Familienrecht: Das Haus gehört, wem das Grundbuch es zuweist, der Kredit bindet, wer unterschrieben hat, und einen Zugewinnausgleich gibt es nicht. Verteilt wird nach Miteigentumsquoten und belegbaren Beiträgen; die Wege sind Übernahme gegen Auszahlung, gemeinsamer Verkauf oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Wer nicht im Grundbuch steht, hat nur, was er beweisen kann.
Warum ohne Ehe andere Regeln gelten
Für verheiratete Paare hält das Familienrecht ein Auffangnetz bereit: Zugewinnausgleich, Härtefallregeln, familiengerichtliche Verfahren; der Leitfaden Scheidung und Haus behandelt diesen Fall. Unverheiratete Paare haben nichts davon: Ihre Trennung wickelt das nüchterne Eigentums- und Schuldrecht ab, als wären sie Geschäftspartner. Das ist hart für den, der schlecht dokumentiert hat, und klar für den, der es wusste: Es zählt das Grundbuch, es zählt der Kreditvertrag, und es zählen Belege. Gefühlte Beiträge, Jahre der Haushaltsführung oder das Versprechen "das Haus ist auch deins" zählen ohne Papier nicht.
Konstellation 1: Beide stehen im Grundbuch
Der Normalfall beim gemeinsamen Kauf: Miteigentum nach Quoten, meist je zur Hälfte. Für die Trennung gibt es drei Wege, in aufsteigender Härte:
- Übernahme gegen Auszahlung: Einer übernimmt Anteil und Kredit, der andere erhält seine Quote am Netto-Vermögen (Marktwert minus Restschuld), korrigiert um belegbare Vorleistungen. Die Rechnung entspricht dem Ehe-Fall und läuft im Auszahlungs-Rechner; zwingend dazu gehört die Entlassung des Weichenden aus der Kredithaftung durch die Bank, die den Übernehmer neu prüft.
- Gemeinsamer Verkauf: Marktpreis erzielen, Kredit ablösen, Rest nach Quoten teilen, der wirtschaftlich sauberste Schnitt, abgewickelt wie jeder Hausverkauf, inklusive der Vorfälligkeits-Frage bei laufender Zinsbindung.
- Teilungsversteigerung: Kann jeder Miteigentümer erzwingen, endet aber meist unter Marktwert und nach ein bis zwei Jahren Verfahren. Details und Verteidigungslinien im Ratgeber Teilungsversteigerung; ihr bester Nutzen ist der Einigungsdruck.
Konstellation 2: Nur einer steht im Grundbuch
Dann ist das Haus sein Alleineigentum, und daran ändert weder langes Zusammenleben noch Miete-ähnliches Mitzahlen etwas. Der Weichende hat kein Bleiberecht über angemessene Räumungsfristen hinaus, und finanzielle Ansprüche nur aus drei mühsamen Quellen: dem Gesamtschuldnerausgleich (wenn er den Kredit mitunterschrieben hat, § 426 BGB), einer stillschweigenden Innengesellschaft (wenn beide das Haus erkennbar als gemeinsames Projekt betrieben und finanziert haben) oder dem Wegfall der Geschäftsgrundlage für große Zuwendungen wie eingebrachtes Erbe oder monatelange Eigenleistung beim Bau. Alle drei stehen und fallen mit Belegen: Kontoauszüge, Verwendungszwecke, Rechnungen, Stundenaufstellungen. Die Rechtsprechung ist restriktiv, kleinere Beiträge gelten als unbenannte Zuwendung des Zusammenlebens und bleiben, wo sie sind.
Der Kredit: die Haftung kennt keine Trennung
Gegenüber der Bank haften alle Unterzeichner als Gesamtschuldner weiter, unabhängig davon, wer auszieht: Zahlt der Bleibende nicht, holt sich die Bank die Rate beim Weichenden. Deshalb gehören drei Dinge sofort nach der Trennung geregelt: eine schriftliche Innenvereinbarung, wer ab wann welche Rate trägt (üblich: der Bleibende zahlt und verrechnet den Wohnvorteil), der Fahrplan zur Haftungsentlassung des Weichenden (Schuldhaftentlassung bei Übernahme oder Ablösung beim Verkauf) und die Klärung der Ablösekosten, falls verkauft wird. Eine nur mündliche "Du zahlst ja jetzt die Raten"-Abrede ist die häufigste Quelle späterer Rückforderungsprozesse.
Die Zahlen zuerst: so entschärfen Sie die Verhandlung
Fast jeder Trennungsstreit ums Haus ist ein verkleideter Wertstreit. Die Reihenfolge, die ihn entschärft: neutraler Marktwert als gemeinsame Basis (die kostenlose Hausbewertung als Start, bei Differenzen ein gemeinsames Gutachten mit Bindungsabrede), dann die Netto-Rechnung (Wert minus Restschuld, mal Quote, plus/minus belegte Vorleistungen), dann die Machbarkeits-Prüfung der Übernahme bei der Bank, und erst danach die Entscheidung zwischen Übernahme, Verkauf und Härte. Steuerlich ist die Übertragung zwischen Unverheirateten übrigens kein Nullsummenspiel: Ohne Ehegattenprivileg kann auf den entgeltlichen Anteil Spekulationssteuer anfallen, und Schenkungen zwischen Partnern haben nur 20.000 € Freibetrag, auch das gehört vor die Unterschrift, zusammen mit anwaltlicher Beratung im konkreten Fall.