Immobilienpreise in Bad Homburg
Amtliche Bodenrichtwerte für jeden der sechs Stadtteile, dazu die Preisniveaus des Hochtaunuskreises. Klar getrennt nach Stadt- und Kreisebene, ohne hochgerechnete Portal-Preise.
Amtliche Bodenrichtwerte für jeden der sechs Stadtteile, dazu die Preisniveaus des Hochtaunuskreises. Klar getrennt nach Stadt- und Kreisebene, ohne hochgerechnete Portal-Preise.
Drei amtliche Ankerwerte, und eine Vorbemerkung zur Datenlage.
Bad Homburg gehört zu den zehn hessischen Städten mit einem eigenen Gutachterausschuss. Anders als beim Nachbarn Oberursel ist der dortige Marktbericht allerdings kostenpflichtig und nicht online abrufbar. Was frei verfügbar ist, sind die stadtscharfen Bodenrichtwerte, die wir hier je Stadtteil auswerten, sowie einige Detailwerte, die der Landesbericht für Bad Homburg gesondert ausweist. Für Gebäudepreise bleibt die Ebene des Hochtaunuskreises. Wir kennzeichnen im Folgenden konsequent, welche Zahl für die Stadt gilt und welche für den Kreis.
Der erste Anker sind die Bodenrichtwerte: 63 Wohnbauland-Zonen über sechs Gemarkungen, festgesetzt zum Stichtag 01.01.2024. Die Stadtteil-Mediane reichen von 900 Euro in Ober-Erlenbach bis 1.400 Euro in Dornholzhausen, die einzelnen Zonen von 800 bis 2.000 Euro. Damit liegt Bad Homburg an der Spitze des Hochtaunuskreises und in der Spitzengruppe Hessens insgesamt.
Der zweite Anker ist die Kreisebene. Der Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 nennt für den Hochtaunuskreis im Berichtsjahr 2024 ein mittleres Preisniveau von 715.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt und 575.000 Euro für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Bei Eigentumswohnungen liegt das Niveau bei 5.150 Euro je Quadratmeter im Neubau und 3.900 Euro im Wiederverkauf. Der Kreis zählte 2.595 Kaufverträge, davon 1.083 über Wohnungseigentum mit 321 Millionen Euro Geldumsatz. Als teuerste Stadt des Kreises liegt Bad Homburg über diesen Durchschnitten.
Der dritte Anker ist ein Detail, das Verkäufer oft übersehen: die Stellplatzwerte. Sie weist der Landesbericht für Bad Homburg stadtscharf aus. Ein Tiefgaragenstellplatz kostet im Wiederverkauf 21.500 Euro und im Erstverkauf 30.000 Euro, eine Einzelgarage 15.900 beziehungsweise 25.000 Euro, ein freier Stellplatz 10.000 beziehungsweise 15.500 Euro. Wer eine Wohnung mit Tiefgaragenplatz verkauft, sollte diesen Wert getrennt ausweisen statt ihn im Quadratmeterpreis untergehen zu lassen.
Die Marktwertindikation rechnet mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone und den amtlichen Preisniveaus. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt Bad Homburg vor der Höhe. Sortiert vom teuersten zum günstigsten Stadtteil.
Lesehilfe: Die Namen sind die amtlichen Gemarkungen und entsprechen den Bad Homburger Stadtteilen. Jeder Wert beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage seiner Zone und lässt das Gebäude außen vor. Der Stadtteil-Median sagt hier weniger als andernorts, weil die Spannen innerhalb der Gemarkungen groß sind: In der Kernstadt reichen die Zonen von 800 bis 1.900 Euro, in Gonzenheim sogar bis 2.000 Euro. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Sechs Stadtteile mit sehr unterschiedlichem Charakter, von der Kurstadt bis zum Bauerndorf. Der Reihe nach.
Dornholzhausen führt die Tabelle mit 1.400 Euro und ist der besondere Fall der Stadt: 1699 von Hugenotten gegründet, liegt der Ort am Taunushang direkt unterhalb des Waldes, mit Blick über die Rhein-Main-Ebene. Die Bebauung ist überwiegend Einfamilienhaus und Villa, die Zonen reichen von 1.100 bis 1.650 Euro. Verkauft wird hier selten und oft ohne Inserat; wer ein Objekt hat, braucht weniger Reichweite als den Zugang zum passenden Käuferkreis.
Die Kernstadt umfasst den Kurpark mit dem Kaiser-Wilhelms-Bad, das Schloss, die Louisenstraße als Einkaufsachse und die gründerzeitlichen Villenviertel ringsum. Mit 14 Zonen zwischen 800 und 1.900 Euro ist sie der heterogenste Teil der Stadt. Hier stehen die repräsentativen Altbauten neben Nachkriegsbeständen und modernen Eigentumswohnanlagen. Für Verkäufer heißt das: Die Adresse allein sagt wenig, die Zone und der Zustand sagen fast alles.
Kirdorf liegt mit 1.200 Euro gleichauf mit der Kernstadt und ist der bevölkerungsreichste Stadtteil. Der alte Ortskern mit seiner dörflichen Struktur geht nahtlos in gewachsene Wohngebiete über, dahinter beginnt der Wald. Die Spanne von 800 bis 1.900 Euro zeigt, wie unterschiedlich die Lagen sind: Hanglagen am Waldrand werden ganz anders bewertet als die Bereiche zur Kernstadt hin. Kirdorf ist der klassische Familienmarkt der Stadt.
Ober-Eschbach und Gonzenheim bilden den östlichen Teil Richtung Frankfurt und Bad Vilbel. Ober-Eschbach kommt auf 1.175 Euro, Gonzenheim auf 1.100 Euro, wobei Gonzenheim mit einer Zone bei 2.000 Euro die teuerste Einzelzone der ganzen Stadt enthält. Beide Stadtteile profitieren von der S-Bahn und der Nähe zur A661, sind stärker durchmischt als die Westlagen und bieten den vergleichsweise besten Einstieg in den Bad Homburger Markt.
Ober-Erlenbach schließt mit 900 Euro das Feld ab und ist der ländlichste Stadtteil: 1972 eingemeindet, mit erhaltenem Dorfkern, Landwirtschaft ringsum und der größten Entfernung zur Kernstadt. Die Zonen bewegen sich eng zwischen 800 und 1.150 Euro, was die Bewertung hier vergleichsweise berechenbar macht. Käufer sind überwiegend Familien, die Grundstücksgröße gegen Fahrzeit tauschen und dabei die Bad Homburger Adresse behalten wollen.
Drei Faktoren erklären das Preisniveau. Der erste ist die Lage: Die S-Bahn braucht gut zwanzig Minuten zum Frankfurter Hauptbahnhof, die A661 endet praktisch in der Stadt, und gleichzeitig beginnt hinter Dornholzhausen und Kirdorf der Taunuswald. Diese Kombination aus Erreichbarkeit und Naherholung ist im Rhein-Main-Gebiet knapp und entsprechend teuer.
Der zweite Faktor sind die Arbeitsplätze vor Ort. Bad Homburg ist nicht nur Wohnstandort für Frankfurt-Pendler, sondern selbst Unternehmenssitz: Fresenius führt hier seine Konzernzentrale, dazu kommen Versicherungen, Finanzdienstleister und die Taunus Sparkasse. Das erzeugt eine kaufkräftige Nachfrage, die nicht erst pendeln muss, und macht den Markt unabhängiger von Frankfurter Konjunkturzyklen als reine Schlafstädte.
Der dritte ist die Knappheit. Bad Homburg ist von Wald, Landschaftsschutzgebieten und der Bebauung der Nachbarorte umgeben; nennenswerte Flächenreserven gibt es nicht mehr. Neubau entsteht fast nur durch Nachverdichtung oder Ersatz. Für Eigentümer ist das die strukturell gute Nachricht: Das Angebot kann kaum wachsen, während die Nachfrage aus Frankfurt und aus der Stadt selbst bleibt. Für Käufer bedeutet es, dass jede Preiskorrektur eher über die Finanzierbarkeit läuft als über ein Überangebot.
Häuser sind in Bad Homburg das knappste Gut. Auf Kreisebene liegt das mittlere Preisniveau bei 715.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus und 575.000 Euro für Reihenhaus oder Doppelhaushälfte, jeweils für ein normiertes Standardobjekt. In Bad Homburg selbst liegen die realen Preise darüber, weil die Bodenwerte die höchsten des Kreises sind. Der Bodenanteil dominiert dabei: Bei 600 Quadratmetern Grundstück in einer 1.400-Euro-Zone stecken 840.000 Euro allein im Boden. Wer ein Haus mit großem Grundstück verkauft, sollte vor der Bewertung prüfen lassen, was das Baurecht dort zulässt.
Eigentumswohnungen sind der breitere Markt und in Bad Homburg besonders vielfältig: von der Altbauwohnung im Kurviertel über Nachkriegsbestände bis zu hochwertigen Neubauanlagen. Das Kreisniveau liegt bei 3.900 Euro je Quadratmeter für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten Wohnung und 5.150 Euro im Neubau. Zwei Faktoren bewegen den Preis in der Stadt darüber hinaus stark: die Lage zum Kurpark und der Stellplatz. Ein Tiefgaragenplatz ist hier 21.500 bis 30.000 Euro wert und gehört getrennt ausgewiesen.
Grundstücke kommen kaum noch auf den Markt. Im gesamten Hochtaunuskreis wurden 2024 zwar 342 unbebaute Grundstücke verkauft, in Bad Homburg selbst ist baureifes Wohnbauland aber praktisch aufgebraucht. Was gehandelt wird, sind meist Abbruchgrundstücke oder Teilflächen großer Gärten. Genau dort liegt für manche Eigentümer erheblicher Wert: Eine Bauvoranfrage klärt für wenige hundert Euro, ob eine Teilung oder ein Ersatzneubau zulässig ist, und diese Auskunft entscheidet über sechsstellige Beträge. Unsere Grundstücksbewertung rechnet mit den amtlichen Zonenwerten.
Bad Homburg ist für Kapitalanleger aus einem Grund attraktiv, den viele unterschätzen: Die Mietnachfrage entsteht in der Stadt selbst. Fresenius mit seiner Konzernzentrale, Versicherungen, Finanzdienstleister und die Verwaltung des Hochtaunuskreises beschäftigen hier zahlungskräftige Angestellte, von denen viele erst einmal mieten. Dazu kommt die Nachfrage aus Frankfurt. Für Anleger heißt das kurze Wiedervermietungszeiten und geringes Ausfallrisiko, allerdings zu Einstiegspreisen, die eine anfänglich niedrige Rendite bedeuten. Vermietete Eigentumswohnungen handeln mit dem üblichen Abschlag gegenüber leeren; wie groß er ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie weit die Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt. Die Rechnung führt unser Leitfaden zur vermieteten Wohnung im Detail durch.
Mehrfamilienhäuser werden über den Ertrag gehandelt: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, korrigiert um Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Belastbare Durchschnittsfaktoren für Bad Homburg lassen sich aus den frei verfügbaren Quellen nicht seriös ableiten, weil der stadteigene Marktbericht kostenpflichtig ist und die Fallzahlen auf Kreisebene zu heterogen sind. Die Rechenmechanik selbst zeigt unser Ertragswert-Rechner offen. Vor jeder Preisverhandlung gehören zwei Prüfungen: die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer und, bei mehreren Verkäufen innerhalb weniger Jahre, die Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels.
Die hessischen Zahlen für 2024 zeigen eine deutliche Erholung. Landesweit wurden 18.903 Kaufverträge über Wohnungseigentum beurkundet, nach 14.763 im Jahr davor, bei einem Geldumsatz von 4,8 Milliarden Euro. Nach zwei Jahren, in denen viele Verkäufe schlicht nicht zustande kamen, weil Käufer und Verkäufer unterschiedliche Vorstellungen vom neuen Zinsniveau hatten, finden beide Seiten wieder zusammen.
Der Hochtaunuskreis zählte 2024 insgesamt 2.595 Kaufverträge: 342 über unbebaute Grundstücke, 959 über bebaute, 1.083 über Wohnungseigentum und 211 über sonstige Objekte. Mit 321 Millionen Euro Geldumsatz allein im Wohnungssegment gehört der Kreis zu den umsatzstärksten Hessens, obwohl er weit weniger Einwohner hat als etwa der Main-Kinzig-Kreis. Das ist die direkte Folge des Preisniveaus.
Eine Prognose zeichnen wir hier nicht, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich sagen lässt: Die Fundamentaldaten für Bad Homburg sind unverändert stark, weil das Angebot kaum wachsen kann und die Nachfrage aus zwei Quellen kommt, der Stadt selbst und Frankfurt. Wer heute verkauft, verkauft in einen Markt, der die Schockstarre hinter sich hat, in dem Käufer aber genauer rechnen als vor 2022.
Am Anfang steht die Unterlagen-Mappe: Grundbuchauszug und Flurkarte, Energieausweis, beim Haus die Bauakte, bei einer Wohnung Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bad Homburg vor der Höhe, das auch für Oberursel und die übrigen Kreisgemeinden arbeitet. Im oberen Preissegment prüfen Käufer und deren Finanzierer besonders gründlich; eine unvollständige Mappe kostet hier nicht nur Zeit, sondern Verhandlungsposition.
Drei Punkte sind in Bad Homburg besonders. Erstens die Zonen-Genauigkeit: Bei Spannen von 800 bis 2.000 Euro innerhalb der Stadt entscheidet die konkrete Lage über Hunderttausende; die kostenlose Marktwertindikation liefert dafür die amtliche Basis. Zweitens die Nebenwerte: Stellplätze, Garagen und ausgebaute Nebenflächen gehören getrennt bewertet, weil sie hier echtes Geld sind. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachrechnen im Provisionsrechner), dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten die Spekulationsfrist-Prüfung. Der Ablauf im Übrigen folgt dem üblichen Verkaufsprozess.
Im Hochtaunuskreis ist die Maklerdichte hoch und der Wettbewerb um Aufträge hart, was für Eigentümer eine bekannte Nebenwirkung hat: Die überhöhte Einwertung ist ein verbreitetes Akquise-Instrument. Bei uns kann sich kein Büro einkaufen. Es bewirbt sich, weist die Formalia nach § 34c GewO nach und legt seine Vermarktungshistorie offen; geprüft wird an Kennzahlen, die kein Makler selbst steuert, nämlich ob die Startpreise halten, wie lange die Objekte laufen und wie oft nachträglich reduziert wird. Für Bad Homburg achten wir zusätzlich auf Erfahrung im oberen Preissegment und mit denkmalgeschützter Bausubstanz, die es im Kurviertel und in den Villenlagen reichlich gibt. Bis zu Ihrer Freigabe bleiben alle Profile anonym, und Ihre Anfrage geht am Ende an genau ein Büro.
Der Vordertaunus ist auf engem Raum sehr unterschiedlich: Zwischen Bad Homburg, Kronberg und Königstein liegen wenige Kilometer und erhebliche Preisunterschiede.
Für Bad Homburg selbst veröffentlicht der städtische Gutachterausschuss zwar einen Marktbericht, dieser ist aber kostenpflichtig und nicht frei zugänglich. Die nächste amtliche Ebene ist der Hochtaunuskreis: Dort lag das mittlere Preisniveau 2024 bei 715.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt (150 Quadratmeter Wohnfläche, 700 Quadratmeter Grundstück) und bei 575.000 Euro für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Bad Homburg liegt als Kreisstadt mit dem höchsten Bodenrichtwertniveau des Kreises deutlich über diesem Durchschnitt.
Bei den amtlichen Bodenrichtwerten für Wohnbauland führt Dornholzhausen mit 1.400 Euro je Quadratmeter, am unteren Ende steht Ober-Erlenbach mit 900 Euro. Die Spanne der einzelnen Zonen ist deutlich größer und reicht von 800 bis 2.000 Euro. Innerhalb der Stadtteile liegen damit größere Unterschiede als zwischen ihnen.
Aus zwei amtlichen Quellen: den Bodenrichtwerten des Bad Homburger Gutachterausschusses über BORIS Hessen (Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0) und dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024. Die Bodenrichtwerte und die Stellplatzwerte sind stadtscharf, die Gebäudepreise gelten für den Hochtaunuskreis. Wir kennzeichnen an jeder Stelle, welche Ebene gilt.
Auf Kreisebene nennt der hessische Immobilienmarktbericht für den Hochtaunuskreis ein mittleres Preisniveau von 5.150 Euro je Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung und 3.900 Euro für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten Wohnung mit 80 Quadratmetern. Der Wohnungsmarkt des Kreises ist groß: 2024 wurden dort 1.083 Kaufverträge über Wohnungseigentum beurkundet, mit einem Geldumsatz von 321 Millionen Euro. Bad Homburg stellt davon als Kreisstadt einen erheblichen Anteil.
Diese Werte weist der Landesbericht ausnahmsweise stadtscharf für Bad Homburg aus, weil die Stadt einen eigenen Gutachterausschuss hat: Ein Tiefgaragenstellplatz kostet im Wiederverkauf 21.500 Euro und im Erstverkauf 30.000 Euro, eine Einzelgarage 15.900 beziehungsweise 25.000 Euro, ein freier Stellplatz 10.000 beziehungsweise 15.500 Euro. Diese Beträge gehören separat in die Kaufpreisverhandlung und sind in Quadratmeterpreisen für Wohnungen nicht enthalten.
Der Bodenrichtwert beziffert allein den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche einer Lagezone, der Kaufpreis das ganze Objekt einschließlich Gebäude. In Bad Homburg ist dieser Unterschied besonders groß, weil die Bodenwerte zu den höchsten Hessens gehören: Bei 600 Quadratmetern Grundstück in einer 1.400-Euro-Zone stecken allein 840.000 Euro im Boden, bevor das Haus überhaupt bewertet ist.
Üblich sind in Hessen 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer; auf Ihre Seite entfallen rund 2,98 Prozent. Beim Kreis-Preisniveau von 715.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus sind das etwa 21.300 Euro, bei den in Bad Homburg üblichen höheren Preisen entsprechend mehr. Der Satz ist verhandelbar, gerade im oberen Segment.
Drei Gründe kommen zusammen. Erstens die Lage: S-Bahn und A661 bringen Sie in gut zwanzig Minuten nach Frankfurt, gleichzeitig beginnt hinter der Stadt der Taunus. Zweitens die Arbeitsplätze vor Ort, allen voran die Konzernzentrale von Fresenius, dazu Versicherungen und Finanzdienstleister, was eine kaufkräftige Nachfrage direkt in der Stadt erzeugt. Drittens die Knappheit: Bad Homburg ist von Wald und Landschaftsschutz umgeben und kann kaum noch in die Fläche wachsen, während die Nachfrage bleibt.
Nein. Die Berechnung läuft ohne Konto und ohne E-Mail-Adresse, kein Partner erfährt davon. Erst wenn Sie danach selbst eine Anfrage stellen und ausdrücklich einwilligen, geht Ihre Kontaktangabe an genau ein leistungsgeprüftes Büro, nicht an einen Verteiler.
Bei den Bodenrichtwerten liegen beide Städte eng beieinander, mit Spitzenzonen um 1.850 bis 2.000 Euro je Quadratmeter. Der Unterschied liegt in der Struktur: Oberursel hat mehr klassische Einfamilienhausgebiete, Bad Homburg mehr Villen- und Kurlagen sowie einen größeren Anteil hochwertiger Eigentumswohnungen. Für Oberursel gibt es zudem einen frei zugänglichen Marktbericht mit echten Kaufpreisen, was den Vergleich dort belastbarer macht.
Die Bodenrichtwerte tragen den amtlichen Stichtag 01.01.2024 und werden vom Gutachterausschuss alle zwei Jahre fortgeschrieben. Die Preisniveaus des Kreises und die Stellplatzwerte stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024. Unsere Datenbasis haben wir am 13.8.2026 abgerufen; der vollständige Quellennachweis steht am Seitenende.
Bad Homburg hat einen eigenen Gutachterausschuss, dessen Marktbericht aber kostenpflichtig ist. Wir trennen deshalb strikt zwischen stadtscharfen und Kreiswerten, statt beides zu vermischen.
Fünf Fragen, zwei Minuten, eine begründete Spanne aus dem Bodenrichtwert Ihrer Zone und den amtlichen Preisniveaus. Kein Konto, kein Rückruf, keine Weitergabe ohne Ihr ausdrückliches Ja.
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