Auflassungsvormerkung: die Eigentums-Reservierung im Grundbuch

Stand: August 2026 · Verkaufsklar Redaktion · Fachliche Prüfung: folgt mit Reviewer-Onboarding

Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung: eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs, blockiert sie Doppelverkäufe, neue Belastungen und wirkt sogar in der Insolvenz des Verkäufers (§ 883 BGB, § 106 InsO). Sie kostet eine halbe Grundbuchgebühr nach Kaufpreis, und erst ihre Eintragung macht den Kaufpreis fällig.

Wozu es die Vormerkung braucht

Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung liegen in Deutschland zwei bis drei Monate, und in dieser Lücke wäre der Käufer ohne Schutz: Er hat einen Anspruch, aber noch kein Eigentum. Die Auflassungsvormerkung schließt diese Lücke, als "Reservierung" in Abteilung II des Grundbuchs: Verfügungen des Verkäufers, die den Anspruch vereiteln würden (zweiter Verkauf, neue Grundschuld, Belastungen), sind dem Käufer gegenüber unwirksam (§ 883 BGB), und selbst eine Insolvenz des Verkäufers stoppt die Übertragung nicht mehr (§ 106 InsO).

Der Ablauf im Kaufprozess

Beurkundung: Im Kaufvertrag bewilligt der Verkäufer die Vormerkung, der Notar beantragt sie sofort beim Grundbuchamt.
Eintragung: nach Tagen bis wenigen Wochen; der Notar überwacht sie als eine der Fälligkeitsvoraussetzungen.
Kaufpreiszahlung: erst jetzt, zusammen mit gesicherter Lastenfreistellung; das schützt beide Seiten.
Umschreibung: nach Zahlung, Grunderwerbsteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung und Unterlagen wird der Käufer Eigentümer, die Vormerkung hat ihren Dienst getan und wird gelöscht.

Für Verkäufer heißt das praktisch: Ab der Bewilligung ist die Immobilie faktisch gebunden, ein "besseres Angebot" nach dem Notartermin ist rechtlich wertlos. Wie sich der gesamte Ablauf in den Verkauf einfügt, zeigt der Leitfaden Haus verkaufen, die Fristen im Detail der Ablauf-Ratgeber.

Kosten und wer sie trägt

Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung eine halbe Gebühr nach dem Kaufpreis (GNotKG), bei 400.000 € rund 400 €; sie zählt zu den Kaufnebenkosten des Käufers, ebenso wie die Notarkosten der Abwicklung, überschlagbar im Notarkosten-Rechner. Die spätere Löschung bei Umschreibung ist gebührenfrei bzw. in der Abwicklung enthalten.

Sonderfälle, die man kennen sollte

Geplatzter Kauf: Die Vormerkung wird Zug um Zug gegen Rückabwicklung gelöscht; die Löschungsvollmacht an den Notar im Vertrag verhindert, dass ein abgesprungener Käufer das Grundbuch blockiert.
Finanzierung des Käufers: Seine Bank trägt ihre Grundschuld oft schon vor der Umschreibung ein, über eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag, im Rang hinter der Vormerkung abgesichert.
Vormerkung bei Schenkung und Übergabe: Auch Rückforderungsrechte der Eltern werden über eine Rückauflassungsvormerkung gesichert, das Spiegelbild derselben Technik, erklärt im Ratgeber Schenkung einer Immobilie.

Häufige Fragen

Was ist eine Auflassungsvormerkung einfach erklärt?

Die Reservierung des Eigentums im Grundbuch: Nach der Beurkundung des Kaufvertrags trägt das Grundbuchamt die Vormerkung in Abteilung II ein und sichert damit den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsumschreibung (§ 883 BGB). Ab diesem Moment kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr wirksam an Dritte verkaufen oder belasten.

Was kostet die Auflassungsvormerkung?

Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach dem Kaufpreis (GNotKG): Bei 400.000 Euro Kaufpreis rund 400 Euro, dazu die Notargebühren im Rahmen der Vertragsabwicklung. Die Kosten trägt üblicherweise der Käufer als Teil der Kaufnebenkosten.

Wie lange dauert es von der Vormerkung bis zur Eigentumsumschreibung?

Meist zwei bis drei Monate: Die Vormerkung wird binnen Tagen bis weniger Wochen nach Beurkundung eingetragen, die endgültige Umschreibung folgt erst nach Kaufpreiszahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Grunderwerbsteuer) und Vorlage aller Löschungsunterlagen.

Warum zahlt der Käufer erst nach Eintragung der Vormerkung?

Weil sie sein Schutz ist: Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer nach Vertragsschluss theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder neue Grundschulden eintragen lassen. Deshalb macht jeder seriöse Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises von der eingetragenen Vormerkung abhängig, neben Löschungsunterlagen und ggf. Verwalterzustimmung.

Schützt die Vormerkung auch vor einer Insolvenz des Verkäufers?

Ja, das ist ihre stärkste Wirkung: Der vorgemerkte Anspruch ist insolvenzfest (§ 106 InsO), der Käufer kann die Eigentumsübertragung auch vom Insolvenzverwalter verlangen. Auch gegen zwischenzeitliche Zwangsvollstreckungen Dritter setzt sich die Vormerkung durch.

Wann wird die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht?

Automatisch mit ihrem Zweck: Bei der Eigentumsumschreibung wird sie gegenstandslos und auf Antrag gelöscht. Platzt der Kauf, bewilligt der Käufer die Löschung Zug um Zug gegen Rückabwicklung; Kaufverträge enthalten dafür üblicherweise eine Löschungsvollmacht an den Notar.