Unterlagen für den Hausverkauf: die Mappe, die verkauft
Für den Hausverkauf brauchen Sie: aktuellen Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Baupläne, gültigen Energieausweis, Modernisierungsnachweise und Grundsteuerbescheid; bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, WEG-Protokolle und Hausgeldabrechnungen, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Abrechnungen. Käuferbanken finanzieren ohne diese Mappe nicht, deshalb gehört die Beschaffung an den Anfang des Verkaufs, nicht ans Ende.
Warum die Unterlagen über den Preis mitentscheiden
Unterlagen wirken wie Verwaltung, sind aber Verhandlungsmacht: Jede fehlende Position ist ein Abschlagsgrund, jede belegte eine verteidigte Preisstelle, und ohne die Kern-Mappe bekommt Ihr Käufer schlicht keine Finanzierung. Im Verkaufsablauf steht die Beschaffung deshalb an zweiter Stelle, direkt nach der Bewertung und klar vor dem Inserat.
Die Kernliste für jedes Objekt
| Unterlage | Woher / Kosten | Wofür entscheidend |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (max. 3 Monate) | Grundbuchamt, 10–20 € | Eigentum, Lasten; Pflicht für jede Käuferbank |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Katasteramt, ca. 15–60 € | Grenzen und Fläche schwarz auf weiß |
| Wohnflächenberechnung (WoFlV) | Bauunterlagen / Architekt | die wichtigste Einzelzahl; falsche Flächen sind Streitquelle Nr. 1 |
| Baupläne, Baubeschreibung, Statik | Bauarchiv des Bauamts | Substanzfragen, Umbaupotenzial; langsamster Beschaffungsposten |
| Energieausweis (gültig, 10 J.) | Aussteller, 60–150 € | Pflicht ab Besichtigung, Bußgeld bis 10.000 € |
| Modernisierungsnachweise | eigene Rechnungen | verteidigen Zustand und Preis in jeder Verhandlung |
| Grundsteuerbescheid | eigene Unterlagen | laufende Kosten, Gemarkungsdaten für Anträge |
| ggf. Baulasten- / Altlastenauskunft | Bauaufsicht / Umweltamt | nimmt Käufern den Abschlags-Joker, bevor sie ihn ziehen |
Die Zusatzlisten: Wohnung, vermietet, geerbt
- Eigentumswohnung: Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand: die Positionen, die über die letzten 10 bis 15 Prozent des Preises entscheiden, erklärt in der Wohnungsbewertung.
- Vermietetes Objekt: alle Mietverträge, aktuelle Mietaufstellung, zwei Jahre Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweise, dazu die Anleger-Aufbereitung aus dem Leitfaden Mehrfamilienhaus verkaufen.
- Erbfall: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, plus Grundbuchberichtigung; den kompletten Fahrplan hat der Leitfaden geerbtes Haus verkaufen.
Beschaffung mit Plan: die Zwei-Wochen-Strategie
Beginnen Sie mit dem langsamsten Posten: Bauarchiv anfragen (Pläne, Baubeschreibung), parallel Grundbuchauszug und Flurkarte bestellen, Energieausweis prüfen und bei Ablauf erneuern, dann die eigenen Ordner nach Rechnungen und Nachweisen durchforsten. Wer die druckbare Checkliste abarbeitet, hat die Mappe in zwei bis vier Wochen komplett, und verhandelt ab dann aus der Position dessen, der jede Frage schriftlich beantworten kann. Makler übernehmen die Beschaffung übrigens als Kernleistung; woran Sie gute erkennen, steht in der Makler-Auswahl.
Sonderfall: nur einen Hausanteil verkaufen
Wer nicht das ganze Haus, sondern nur seinen Miteigentums- oder Erbanteil verkaufen will, kann das rechtlich jederzeit, notariell beurkundet wie jedes Grundstücksgeschäft, bei Erbanteilen mit Vorkaufsrecht der Miterben (§ 2034 BGB). Praktisch ist der Markt dafür winzig: Fremde kaufen sich nicht in Gemeinschaften ein, und gewerbliche Anteilsankäufer zahlen hohe Abschläge. Die besseren Wege führen fast immer über die Gemeinschaft selbst: Verkauf an die Miteigentümer zur fairen Auszahlungsrechnung, gemeinsamer Verkauf des Ganzen, und erst am bitteren Ende die Teilungsversteigerung. Auch dafür gilt der erste Schritt dieser Seite: Wert und Unterlagen zuerst, denn ohne beides lässt sich weder fair auszahlen noch gemeinsam verkaufen.