Wohnungsbewertung: Was ist Ihre Wohnung wirklich wert?
Kostenlose Ersteinschätzung in zwei Minuten, auf Basis echter Quadratmeterpreise Ihrer Lage. Und dazu das Wissen, das nur für Eigentumswohnungen gilt: vom Vergleichswert bis zur Rücklage.
Kostenlose Ersteinschätzung in zwei Minuten, auf Basis echter Quadratmeterpreise Ihrer Lage. Und dazu das Wissen, das nur für Eigentumswohnungen gilt: vom Vergleichswert bis zur Rücklage.
Der Wert Ihrer Wohnung ist der Preis, den ein Käufer heute im normalen Marktgeschehen dafür zahlen würde, der Verkehrswert. Bei Eigentumswohnungen führt der Weg dorthin über die einfachste und zugleich marktnächste Logik der Immobilienbewertung: Wohnfläche mal Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen Ihrer Lage, korrigiert um das, was Ihre Wohnung besser oder schlechter macht als den Durchschnitt, also Etage, Balkon, Zustand, Energetik und die Situation der Eigentümergemeinschaft. Je nach Stadt liegt diese Rechnung 2026 zwischen unter 1.500 €/m² in schwachen Regionen und über 8.000 €/m² in Münchner Lagen, weshalb jede seriöse Antwort mit Ihrer konkreten Adresse beginnt. Genau das tut die kostenlose Ersteinschätzung: Sie verbindet die Marktpreise Ihrer Lage mit amtlichen Bodenrichtwerten und Ihren Objektangaben zu einer Preisspanne mit Marktmitte, sofort sichtbar, ohne Registrierung. Der Rest dieser Seite erklärt, wie die Zahl entsteht und worauf Sie bei jeder Bewertung achten sollten, die man Ihnen vorlegt.
Vier Schritte, von denen nur der erste Sie etwas kostet: zwei Minuten Zeit.
Lage, Wohnfläche, Baujahr, Etage und Zustand: fünf Fragen, keine Teilungserklärung, keine Registrierung. Alles Angaben, die Sie ohne Aktenordner beantworten können.
Im Hintergrund verbinden wir die Quadratmeterpreise Ihrer Lage mit amtlichen Bodenrichtwerten (BORIS-D) und Ihren Objektfaktoren. Den kompletten Rechenweg legen wir in der Methodik offen.
Sie sehen die Spanne direkt auf dem Bildschirm, ehrlich als Spanne statt einer Scheinpräzision auf den Euro. Auf Wunsch folgt der kostenlose Detail-Report mit den verwendeten Quellen per E-Mail.
Wenn Sie verkaufen möchten, empfehlen wir auf ausdrücklichen Wunsch sorgfältig ausgewählte Profis für die Einwertung mit Besichtigung. Bis dahin ruft niemand an, das ist unser Versprechen.
Häuser werden über den Sachwert gerechnet, Wohnungen über echte Verkaufsfälle. Warum das für Sie ein Vorteil ist.
| Verfahren | Prinzip | Rolle bei Wohnungen |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Was haben vergleichbare Wohnungen tatsächlich erzielt? Basis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse | das Leitverfahren: kein Objekttyp hat mehr echte Vergleichsfälle als die Eigentumswohnung |
| Ertragswertverfahren | Kapitalisierte nachhaltige Mieterträge plus Bodenwertanteil | Kontrollrechnung bei vermieteten Wohnungen und für Kapitalanleger |
| Sachwertverfahren | Bodenwert + Gebäudeherstellungskosten − Alterswertminderung | bei Wohnungen kaum praktikabel, da Boden und Gebäude der Gemeinschaft gehören; Standard dagegen bei der Hausbewertung |
Die vielen Vergleichsfälle machen Wohnungsbewertungen tendenziell präziser als Hausbewertungen: Die Spanne einer guten Ersteinschätzung ist entsprechend enger. Die Rechenwege zum Selbermachen stehen im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Die fünf Hebel nach typischer Wirkung (schematisch). Der letzte existiert nur bei Eigentumswohnungen.
Energetik können Sie als einzelner Eigentümer nur begrenzt steuern, verstehen sollten Sie sie trotzdem: Energieausweis-Ratgeber.
Das Kapitel, das Haus-Ratgeber nicht haben: Bei einer Eigentumswohnung kaufen Käufer immer auch die WEG mit ein.
Ihre Wohnung gehört Ihnen, Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deshalb prüfen erfahrene Käufer drei Dokumente härter als jedes Exposé: die Hausgeldabrechnung (liegt das Hausgeld pro Quadratmeter über dem Üblichen, wirkt das wie ein dauerhafter Preisabschlag), den Stand der Instandhaltungsrücklage (eine knappe Rücklage vor anstehender Dach- oder Heizungssanierung bedeutet eine absehbare Sonderumlage, die Käufer eins zu eins vom Preis abziehen) und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (dort stehen beschlossene Maßnahmen, Streit in der Gemeinschaft und aufgeschobene Probleme schwarz auf weiß). Für Ihre Bewertung heißt das: Eine gepflegte WEG mit gesunder Rücklage ist bares Geld wert und lässt sich belegen, eine zerstrittene oder unterfinanzierte Gemeinschaft kostet real fünfstellige Beträge. Wer seine Wohnung verkaufen will, sollte diese Unterlagen deshalb vor dem Inserat beisammen haben, nicht erst auf Käufernachfrage.
Für alle, die erst einmal selbst rechnen wollen, mit den Fallen, in die Eigentümer dabei tappen.
Wohnfläche mal Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen Ihrer Lage. Die Fläche bitte aus der Wohnflächenberechnung, nicht aus der Erinnerung: Falsche Flächen sind Fehlerquelle Nummer 1.
Etage, Aufzug, Balkon, Bad-Alter, Effizienzklasse, Hausgeld und Rücklage: je Position ehrliche 3 bis 15 %. Faustfrage zur Kontrolle: Was müsste ein Käufer in den ersten fünf Jahren investieren, in der Wohnung und über Sonderumlagen?
Fünf bis zehn vergleichbare Angebote sammeln und um die Verhandlungsspanne korrigieren; noch besser sind echte Kaufpreise aus den Grundstücksmarktberichten. Wo Rechnung und Markt auseinanderlaufen, liegt die Wahrheit meist dazwischen.
Die drei teuersten Selbstbewertungs-Fehler bei Wohnungen: der Emotionsaufschlag (die eigene Wohnung ist einem selbst systematisch 10 bis 20 Prozent mehr wert als dem Markt), die Angebotspreis-Illusion (Portal-Preise sind Wünsche, keine Ergebnisse) und der Flächen-Fehler (geschätzte statt berechnete Wohnfläche, Balkon voll statt anteilig gezählt). Genau diese Verzerrungen umgeht die neutrale Ersteinschätzung, weil sie ausschließlich mit Daten rechnet, und deshalb ist sie auch in Erbengemeinschaften und bei Trennungen das beste Einigungswerkzeug.
Für die Online-Ersteinschätzung: keine. Für Einwertung, Gutachten und Verkauf diese Liste, mit Beschaffungsweg.
| Unterlage | Woher | Wofür wichtig |
|---|---|---|
| Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil | Verwalter / Grundbuchamt | was genau Ihnen gehört, inkl. Sondernutzungsrechte |
| Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen | Verwalter | beschlossene Maßnahmen, Konflikte, Sonderumlagen |
| Hausgeldabrechnung + Wirtschaftsplan | Verwalter | laufende Kosten, die Käufer einpreisen |
| Stand der Instandhaltungsrücklage | Verwalter | Puffer oder Sonderumlagen-Risiko |
| Wohnflächenberechnung | Kaufunterlagen / Architekt | die wichtigste Einzelzahl der Bewertung |
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt | Eigentum, Lasten, Wegerechte |
| Energieausweis (des Gebäudes) | Verwalter, Ratgeber | Energetik-Faktor, beim Verkauf Pflicht |
Die ersten vier Positionen gibt es nur bei Eigentumswohnungen, und genau sie entscheiden über die letzten 10 bis 15 % des Preises. Wer ohnehin verkaufen will, beschafft alles am besten sofort, warum, steht im Ablauf-Ratgeber.
Vier Stufen, und die Zweck-Regel: Erst wenn Behörde, Gericht oder Konflikt es verlangen, kostet Wert-Wissen Geld.
Sofortige Preisspanne für Orientierung und jede private Entscheidung. Ohne Registrierung, ohne Anruf.
Mit Besichtigung, wenn der Verkauf konkret wird. Zwei Einwertungen vergleichen entlarvt Gefälligkeits-Preise, siehe Makler-Auswahl.
Für private Auseinandersetzungen und Kaufpreisverhandlungen mit Substanz.
Rechtsfest für Gericht, Finanzamt, Erbauseinandersetzung, Scheidung. Nur vom qualifizierten Sachverständigen.
Der häufigste zuerst: Rund die Hälfte aller Eigentumswohnungen in Deutschland ist vermietet.
Vermietet oder frei ist bei Wohnungen die wichtigste Weiche der Bewertung. Eine vermietete Wohnung erzielt meist 10 bis 30 Prozent weniger als die gleiche freie, weil der Käuferkreis auf Kapitalanleger schrumpft und die Bestandsmiete den Ertrag deckelt; bewertet wird dann zusätzlich über den Ertragswert (Jahresmiete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins). Dazu kommen Kündigungssperrfristen und beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren die Spekulationssteuer, die Sie vorab mit unserem Rechner überschlagen können. Für Selbstnutzer-Wohnungen gilt das Spiegelbild: frei übergeben ist Ihr stärkstes Verkaufsargument.
Vermietet verkauft sich anders als frei: Ertragswert-Logik, Käufergruppe Kapitalanleger, typischer Abschlag gegenüber freien Wohnungen.
Mehr dazu →Der Angebotspreis entscheidet über Verkaufsdauer und Endpreis. Erst bewerten, dann inserieren.
Mehr dazu →Basis für den Erbschaftssteuer-Check, faire Auszahlung von Miterben und die Behalten-oder-Verkaufen-Frage.
Mehr dazu →Die neutrale Zahl, auf die sich beide Seiten einigen können, Grundlage jeder Auszahlung.
Mehr dazu →Anschlussfinanzierung oder Beleihung: Wer den Marktwert kennt, versteht das Bank-Angebot.
Mehr dazu →Kaufpreis zu Jahresmiete, Rendite realistisch rechnen: Der Wert ist die halbe Antwort auf die Frage "halten oder verkaufen?".
Mehr dazu →72 m², Baujahr 1996, 3. OG mit Aufzug und Balkon, mittlere Großstadt: So kommt eine Wohnungsbewertung zu ihrer Zahl.
| Basiswert: 72 m² × 3.200 €/m² (Vergleichspreis der Lage und Baualtersklasse) | 230.400 € |
| + Etagenlage mit Aufzug und Balkon: +5 % | +11.520 € |
| + Zustand gepflegt, Bad 2019 modernisiert: +6 % | +13.824 € |
| − Hausgeld überdurchschnittlich, Rücklage knapp: −3 % | −6.912 € |
| = Vergleichswert der Wohnung | ca. 249.000 € |
Jeder Zu- und Abschlag hat in der Realität Feinheiten, und genau deshalb zeigen wir Spannen: Für diese Beispielwohnung wäre eine Ersteinschätzung von etwa 235.000 bis 262.000 € mit Marktmitte um 249.000 € ein ehrliches Ergebnis. Ein Tiefgaragenstellplatz käme separat obendrauf. Die Preise Ihrer Region sehen Sie künftig auch in unseren Marktdaten nach Städten.
Mit unserer Online-Wohnungsbewertung: Sie geben fünf Eckdaten ein und sehen Ihre Preisspanne sofort auf dem Bildschirm, ohne Registrierung und ohne Rückruf. Grundlage sind die Quadratmeterpreise Ihrer Lage, amtliche Bodenrichtwerte und Ihre Objektangaben. Kostenlos ist daneben auch die Makler-Einwertung bei konkreter Verkaufsabsicht.
Die Basisformel lautet: Wohnfläche mal örtlicher Quadratmeterpreis für vergleichbare Wohnungen. Darauf folgen Zu- und Abschläge für Etage, Balkon, Zustand, Energetik und die Situation der Eigentümergemeinschaft, in der Praxis jeweils etwa 3 bis 15 Prozent. Die Beispielrechnung auf dieser Seite zeigt den kompletten Weg.
Das Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen abgeleitet, die die Gutachterausschüsse sammeln. Kein anderes Objekt hat so viele echte Vergleichsfälle wie die Eigentumswohnung. Vermietete Wohnungen werden ergänzend nach dem Ertragswert beurteilt.
Sie liefert eine realistische Spanne, typischerweise plus/minus 7 bis 15 Prozent um die Marktmitte, bei Wohnungen oft enger als bei Häusern, weil es mehr Vergleichsfälle gibt. Was kein Online-Tool sehen kann: Zustand von Bad und Küche im Detail, Lärm, Aussicht, die Stimmung in der Eigentümergemeinschaft. Für Gericht und Finanzamt braucht es ein Gutachten.
Die Spanne reicht von 0 Euro (Online-Ersteinschätzung, Makler-Einwertung bei Verkaufsabsicht) über etwa 500 Euro für ein Kurzgutachten bis 1.500 bis 2.500 Euro für ein Vollgutachten nach ImmoWertV. Entscheidend ist der Zweck: Für private Entscheidungen reicht fast immer die kostenlose Stufe.
Ja, messbar. Ein überdurchschnittliches Hausgeld schmälert die Rendite von Kapitalanlegern und das Haushaltsbudget von Selbstnutzern, beides drückt die Zahlungsbereitschaft. Käufer vergleichen das Hausgeld pro Quadratmeter mit ähnlichen Anlagen; dauerhaft hohe Kosten wirken wie ein stiller Preisabschlag.
Eine knappe Rücklage bei gleichzeitig anstehenden Arbeiten (Dach, Fassade, Heizung) bedeutet für den Käufer eine absehbare Sonderumlage, und genau diese Summe wird vom Preis abgezogen, oft mit Angstaufschlag. Umgekehrt ist eine gut gefüllte Rücklage ein Verkaufsargument, das Sie mit der Hausgeldabrechnung belegen sollten.
Vermietete Wohnungen erzielen meist 10 bis 30 Prozent weniger als vergleichbare freie, weil der Käuferkreis auf Kapitalanleger schrumpft und die Miete den Ertrag deckelt. Ausnahme sind Top-Lagen mit Mieten nahe der Marktmiete. Die Details samt Verkaufsstrategie stehen im Ratgeber zur vermieteten Wohnung.
Für die Online-Ersteinschätzung keine. Für Einwertung oder Gutachten: Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Stand der Instandhaltungsrücklage, Grundbuchauszug und Energieausweis. Die Tabelle oben nennt zu jeder Position den Beschaffungsweg.
Ja. Mittlere und obere Geschosse mit Aufzug erzielen die besten Preise, Erdgeschosswohnungen zur Straße die schwächsten; zwischen bester und schwächster Lage im selben Haus liegen schnell 10 bis 20 Prozent. Dachgeschoss ohne Aufzug, Souterrain und Hochparterre sind Spezialfälle, die Vergleichspreise nur bedingt abbilden.
Keller und Stellplatz nicht, sie werden separat bewertet (ein Tiefgaragenstellplatz bringt je nach Stadt 10.000 bis 40.000 Euro extra). Balkone und Terrassen fließen nach Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel, maximal der Hälfte ihrer Fläche ein. Falsche Flächenangaben sind der häufigste Fehler in Eigentümer-Schätzungen.
Die Bewertung schätzt den Marktwert für private Entscheidungen, das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen ist ein rechtsfestes Dokument für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung. Der Wertbegriff ist derselbe (§ 194 BauGB), die Verbindlichkeit nicht.
Zwei Minuten, fünf Fragen, Ihre Preisspanne auf echter Marktdatenbasis. Kostenlos, unverbindlich, ohne Anruf danach.
Stand: August 2026 · Unverbindliche Ersteinschätzung, kein Gutachten nach ImmoWertV · Fachliche Prüfung folgt mit Reviewer-Onboarding · Quellen: § 194 BauGB, ImmoWertV 2021, WoFlV, BORIS-D
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