Vermieten oder verkaufen: die Rechnung, die entscheidet

Rechnen Sie drei Dinge: die ehrliche Nettomietrendite (Miete minus Bewirtschaftung, Rücklage und Mietausfallrisiko, geteilt durch den heutigen Verkaufswert), Ihren Lebensplan (wollen Sie Vermieter mit allen Pflichten sein?) und das Steuerfenster (die Eigennutzungs-Ausnahme verfällt mit der Vermietung). Liegt die Nettorendite unter dem, was Ihnen das freigesetzte Kapital anderswo bringt, und fehlt die Vermieter-Lust, spricht die Rechnung für den Verkauf.

Nicht Kaltmiete durch Kaufpreis von damals, sondern: Jahresnettokaltmiete minus nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, typisch 20 bis 25 Prozent) geteilt durch den heutigen Verkaufswert. Der ist Ihr wahres gebundenes Kapital, denn genau diesen Betrag könnten Sie freisetzen.

Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft, verkauft steuerfrei (Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre Eigennutzung, § 23 EStG). Wer erst vermietet, verliert diese Ausnahme: Der spätere Verkauf ist dann erst nach zehn Jahren ab Anschaffung steuerfrei, bei Wertsteigerungen ein fünfstelliger Unterschied. "Erst mal vermieten, später verkaufen" ist deshalb steuerlich oft die teuerste Reihenfolge.

Die stillen Posten: Instandhaltungsrücklage von 1 bis 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, Mietausfall- und Streitrisiko, eigener Zeitaufwand, Modernisierungsdruck durch Energetik-Anforderungen, und die geminderte Flexibilität, weil vermietete Objekte mit Abschlag verkaufen. Wer nur Kaltmiete gegen Kreditrate rechnet, rechnet sich reich.

Wenn die Nettorendite stimmt oder die Lage starkes Wertsteigerungspotenzial hat, wenn Sie die Vermieterrolle wollen oder professionell delegieren, wenn die Immobilie als Altersvorsorge oder für die Kinder gehalten werden soll, und wenn die Spekulationsfrist ohnehin schon abgelaufen ist, sodass das Steuerfenster keine Rolle mehr spielt.

Ja, aber zu Anleger-Konditionen: Vermietete Objekte erzielen meist 10 bis 30 Prozent weniger als freie, und der Verkauf läuft über Ertragswert und Faktor statt über Selbstnutzer-Emotionen. Wer diesen Weg plant, pflegt Miethöhe und Unterlagen von Anfang an, denn Anleger kaufen dokumentierten Ertrag.

Möglich und steuerlich anerkannt, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen beträgt (bei 50 bis 66 Prozent nur anteiliger Werbungskostenabzug). Es kombiniert Familiennutzen mit Steuereffekten, ersetzt aber keine Vermögensplanung: Für die Übertragungs-Frage sind Schenkung mit Nießbrauch oft die stärkeren Werkzeuge.

Mit den zwei Zahlen, die beide Szenarien tragen: dem heutigen Verkaufswert (kostenlose Ersteinschätzung) und der realistischen Marktmiete (Mietspiegel, Vergleichsangebote). Daraus folgen Nettorendite und freisetzbares Kapital, und erst dann lohnt der Blick auf Steuern, Lebensplan und die Detail-Leitfäden.