Vermieten oder verkaufen: die Rechnung, die entscheidet

Warum diese Entscheidung so schwerfällt und wie sie leichter wird

Kaum eine Immobilienfrage wird so lange aufgeschoben wie diese, und das hat nachvollziehbare Gründe: Am Haus hängen Erinnerungen, der Verkauf fühlt sich endgültig an, und die Vermietung verspricht scheinbar, sich nicht festlegen zu müssen. Drei Einsichten machen die Entscheidung leichter. Erstens ist auch Vermieten eine Festlegung, mit Mietvertrag, Kündigungsschutz und geschlossenem Steuerfenster, nur eben eine schleichende statt einer bewussten. Zweitens hilft die Trennung von Gefühl und Geld: Wer die Erinnerungen würdigen will, tut das mit einem letzten Familienfest im Garten und einer sorgfältigen Auswahl der Erinnerungsstücke, nicht mit einem Jahrzehnt suboptimaler Vermietung. Und drittens entlastet die Erlaubnis zur zweitbesten Entscheidung: Beide Wege sind legitim, beide funktionieren für Millionen Eigentümer, und die Kosten des langen Zögerns übersteigen fast immer die Differenz zwischen den beiden Optionen. Mit dieser Haltung wird aus der Lebensfrage eine Rechenaufgabe mit persönlicher Note, und genau so behandelt sie der Rest dieser Seite.

Zehn Jahre durchgerechnet: ein ehrliches Szenario

Wie sich beide Wege über die Zeit entwickeln, zeigt am besten ein durchgerechnetes Beispiel, mit ausdrücklich illustrativen Annahmen, denn niemand kennt Mieten, Zinsen und Preise der nächsten Dekade. Ausgangslage: abbezahltes Haus, heutiger Marktwert 400.000 €, erzielbare Kaltmiete 1.200 € im Monat. Szenario Vermieten: 14.400 € Jahreskaltmiete, davon gehen rund 3.300 € für Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis ab, bleiben etwa 11.100 € vor Steuern; nach Steuern (persönlicher Satz auf die Einkünfte, gemildert durch die Gebäudeabschreibung) je nach Situation grob 8.000 bis 9.500 € im Jahr, über zehn Jahre also in der Größenordnung von 85.000 bis 95.000 €, plus oder minus die Wertentwicklung des Hauses, die niemand garantiert, und minus jede größere Reparatur, die die Rücklage sprengt. Szenario Verkaufen: rund 400.000 € steuerfrei realisiert (Eigennutzung vorausgesetzt), die je nach Anlage, Schuldentilgung oder Lebensverwendung ihren eigenen Ertrag bringen und vor allem eines sind: verfügbar und gestreut statt in einem einzigen Objekt gebunden. Die Rechnung kippt in Richtung Halten, wenn Lage und Mietsteigerungspotenzial überdurchschnittlich sind oder die Frist ohnehin abgelaufen ist; sie kippt in Richtung Verkauf, wenn Sanierungen anstehen oder das Steuerfenster nur jetzt offen steht. Genau deshalb gehört sie mit Ihren echten Zahlen geführt, nicht mit denen dieses Beispiels.

Die Halten-Seite sauber gerechnet: Steuern, AfA, Cashflow

Wer vermietet, wird steuerlich Unternehmer im Kleinen: Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), dagegen stehen als Werbungskosten alle Bewirtschaftungskosten, Kreditzinsen, Fahrten, Verwaltung und vor allem die Gebäudeabschreibung: zwei Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr im Bestand, drei Prozent bei jüngeren Neubauten. Die AfA macht viele Vermietungen in den ersten Jahren steuerlich angenehm, hat aber zwei Haken. Bei einem längst abbezahlten, vor Jahrzehnten gekauften Haus ist die Bemessungsgrundlage klein und oft ausgeschöpft, der Steuervorteil also bescheiden. Und wer innerhalb der Zehnjahresfrist doch verkauft, bekommt die genutzte AfA über die Gewinnrechnung zurückbelastet. Für den Cashflow-Blick heißt das: Rechnen Sie drei Zahlen getrennt, die Nettomiete vor Steuern, die Steuer auf die Einkünfte nach Ihren persönlichen Verhältnissen und die Liquidität nach allem, und misstrauen Sie grundsätzlich jeder Rechnung, die nur eine dieser drei Zahlen zeigt. Was am Ende des Jahres auf dem Konto zählt, ist ausschließlich die dritte.

Die stillen Kosten des Vermietens, einzeln beziffert

Die 20 bis 25 Prozent Abzug von der Kaltmiete sind kein Angstzuschlag, sondern die Summe konkreter Posten. Die Instandhaltung kostet über die Jahre verlässlich Geld, als Faustgröße je nach Alter 10 bis 20 € je Quadratmeter und Jahr, wobei sie nicht gleichmäßig tropft, sondern in Wellen kommt: In einem Jahr nichts, im nächsten die 12.000-€-Heizung. Die Verwaltung kostet entweder Gebühren (extern ab etwa 20 bis 30 € je Einheit und Monat) oder Ihre Abende, und die Nebenkostenabrechnung ist jedes Jahr wieder fällig. Das Mietausfallwagnis von zwei bis fünf Prozent deckt Leerstandsmonate zwischen Mietern und den seltenen, aber teuren Ernstfall säumiger Zahler. Dazu kommen anlassbezogene Kosten: Schönheitsreparaturen beim Mieterwechsel, Rechtsberatung bei Streit, und perspektivisch der energetische Modernisierungsdruck, der aus Effizienzklasse F ein Pflichtprogramm machen kann. Nichts davon spricht gegen das Vermieten, alles davon gehört in die Rechnung, bevor die Entscheidung fällt, und nicht erst in den Steuerbescheid danach.

Risiko gegen Risiko: die faire Gegenüberstellung

Beide Wege tragen Risiken, nur verschiedene. Die Halten-Seite trägt das Klumpenrisiko: Ein einzelnes Objekt an einem einzigen Ort, dessen Wert an lokaler Nachfrage, Zinsniveau und Regulierung hängt, dazu das operative Risiko aus Mietausfall, Substanzschäden und Rechtsstreit, das statistisch selten ist und im Einzelfall existenziell werden kann. Die Verkaufen-Seite trägt das Timing-Risiko: Wer verkauft, realisiert den heutigen Preis und verzichtet auf jede künftige Wertsteigerung; steigt der Markt danach kräftig, war Halten besser, fällt er, war der Verkauf ein Segen, und beides weiß man erst hinterher. Dazu kommt das Wiederanlage-Risiko: 400.000 € auf dem Konto wollen sinnvoll verwendet werden, und wer sie planlos liegen lässt, tauscht Immobilienrisiko gegen Inflationsrisiko. Die ehrliche Konsequenz: Es gibt keine risikofreie Wahl, nur die zu Ihrer Lebenslage passende, und die Frage "Könnte ich einen sechsstelligen Wasserschaden oder zwei Jahre Mietstreit finanziell und nervlich verkraften?" sortiert mehr Entscheidungen als jede noch so detaillierte Renditetabelle, denn sie fragt nach der Tragfähigkeit statt nach dem Erwartungswert.

Vier Lebenslagen, vier Antworten

Nach dem Umzug in die neue Stadt: Fernvermietung funktioniert nur mit lokaler Verwaltung, und das offene Eigennutzungs-Steuerfenster schließt mit der Vermietung; wer nicht sicher zurückkommt, verkauft meist besser jetzt. Nach dem Erbfall: Die Spekulationsfrist des Erblassers läuft weiter und ist oft längst abgelaufen, das nimmt den Zeitdruck; dafür entscheidet hier die Erbengemeinschaft mit, und vermieten im Familienverbund scheitert häufiger an der Gemeinschaft als an der Rendite, die Details im Leitfaden geerbtes Haus verkaufen. In der Trennung: Gemeinsames Vermieten nach der Scheidung verlängert die wirtschaftliche Verflechtung um Jahre und funktioniert nur mit wirklich intakter Kommunikation; der klare Schnitt ist meist der gesündere, siehe Scheidung und Haus. Im Ruhestand: Hier konkurriert die Mietrendite mit dem Verzehr-Gedanken: Wer das Kapital fürs Leben braucht, verkauft oder prüft die Modelle aus verkaufen und wohnen bleiben; wer versorgt ist und vererben will, hält eher, gern kombiniert mit der Übergabe-Planung aus dem Ratgeber Schenkung.

Der Mittelweg: aufvermieten und als Renditeobjekt verkaufen

Zwischen den Polen liegt eine Strategie für Eigentümer bereits vermieteter Objekte: das Objekt verkaufsfertig vermieten. Das heißt, die Miete über die zulässigen Wege ans Marktniveau führen, die Historie sauber dokumentieren, Betriebskostenabrechnungen und Verträge aufbereiten und dann gezielt an Kapitalanleger verkaufen, die dokumentierten Ertrag bezahlen. Der Anleger rechnet in Faktoren, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, und jede sauber durchgesetzte Mieterhöhung wirkt mit diesem Hebel direkt auf den Preis: 100 € mehr Monatsmiete sind bei Faktor 22 rund 26.000 € mehr Kaufpreis. Der Weg braucht ein bis zwei Jahre Vorlauf und Disziplin bei Formalien, die Werkzeuge stehen in den Ratgebern Mieterhöhung und vermietete Wohnung verkaufen, die Bewertungslogik im Ertragswert-Rechner. Er ist nichts für Eilige, aber für geduldige Eigentümer die Antwort auf den Anleger-Abschlag.

Wenn der Kredit noch läuft: die Hebelrechnung

Bei belasteten Objekten bekommt die Rechnung eine zweite Ebene: den Hebel. Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins, arbeitet das geliehene Geld für Sie, liegt sie darunter, zahlen Sie jeden Monat für das Privileg, Vermieter zu sein. Beispiel: 400.000 € Wert, 200.000 € Restschuld zu 3,6 Prozent, Nettomiete 11.100 € im Jahr. Die Zinslast von 7.200 € frisst fast zwei Drittel der Nettomiete, und nach Steuern bleibt vom Cashflow wenig bis nichts, die Tilgung wird aus anderem Einkommen bedient. Das kann als Vermögensaufbau-Strategie gewollt sein, ist aber etwas anderes als "das Haus trägt sich selbst". Dazu kommen zwei Fristen-Fragen: Was passiert bei der Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung ins höhere Niveau ausläuft, und was kostet die Vorfälligkeitsentschädigung, falls doch verkauft wird, nachlesbar im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung. Wer mit Restschuld rechnet, rechnet deshalb grundsätzlich beide Szenarien vollständig mit Zins und Tilgung durch, und behandelt den schuldenfreien Vergleich dieser Seite als das, was er ehrlicherweise ist: der rechnerisch einfachste Fall, aber keineswegs der häufigste.

Vermieten an die eigenen Kinder: die 66-Prozent-Regel

Die Familienvermietung ist ein legitimes Modell mit klaren Spielregeln. Steuerlich anerkannt wird sie in vollem Umfang, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt; dann sind alle Werbungskosten samt AfA voll abziehbar, obwohl weniger Miete fließt. Zwischen 50 und 66 Prozent wird nur anteilig anerkannt, darunter kippt die Einkünfteerzielungsabsicht. Wichtig ist die Fremdüblichkeit: schriftlicher Mietvertrag, tatsächliche Mietzahlungen per Überweisung statt Verrechnung im Familienverbund, Nebenkostenabrechnungen wie unter Fremden, sonst streicht das Finanzamt die gesamte Konstruktion bei der nächsten Prüfung. Als Antwort auf die Vermieten-oder-Verkaufen-Frage taugt die Kindervermietung dort, wo die Immobilie ohnehin in der Familie bleiben soll und ein Kind sie tatsächlich braucht; als reine Steuergestaltung ohne echten Wohnbedarf ist sie wackelig, und für die langfristige Übertragung sind Schenkung mit Nießbrauch meist die stärkeren Werkzeuge.

Renditetuning: möbliert, Kurzzeit, WG, ehrlich geprüft

Wer die magere Standardrendite sieht, begegnet schnell den Optimierungs-Versprechen. Die möblierte Vermietung auf Zeit bringt real höhere Mieten und passt zu Pendlerstädten wie dem Rhein-Main-Gebiet, kostet aber Möblierung, häufigere Wechsel und mehr Verwaltung; netto bleibt weniger Vorsprung, als die Brutto-Inserate suggerieren. Die Kurzzeitvermietung im Ferienwohnungs-Stil ist in vielen Städten genehmigungspflichtig oder durch Zweckentfremdungssatzungen begrenzt und operativ ein Gastgewerbe, kein Immobilieninvestment. Die WG-Vermietung hebt den Quadratmeterertrag spürbar, multipliziert aber Verträge, Fluktuation und Abstimmungsaufwand. Das gemeinsame Muster: Jeder Mehrertrag wird mit Mehrarbeit oder Mehrrisiko bezahlt, und wer die Standardvermietung schon als lästig empfindet, wird mit keiner dieser Varianten glücklich. Realistisch sind sie Werkzeuge für Eigentümer, die Vermietung als aktives Nebengewerbe betreiben wollen, nicht als passives Halten neben Beruf und Familie.

Der Rückweg: erst vermieten, später selbst einziehen?

Ein beliebter Plan lautet: jetzt vermieten, in einigen Jahren selbst einziehen oder die Kinder einziehen lassen. Er funktioniert, aber langsamer als gedacht, denn der Mieter hat Kündigungsschutz: Die Eigenbedarfskündigung braucht echte, belegbare Gründe, die Fristen wachsen mit der Wohndauer auf bis zu neun Monate, Härtefall-Widersprüche können Verfahren anschließen, und vorgetäuschter Bedarf kostet Schadensersatz, die ganze Mechanik steht im Ratgeber Eigenbedarfskündigung. Wer den Rückweg ernsthaft einplant, kann ihn vertraglich vorbereiten, etwa über einen wirksam befristeten Mietvertrag mit dokumentiertem Eigenbedarfsgrund, dessen Anforderungen allerdings streng sind. Die ehrliche Zusammenfassung: Vermieten ist keine Parkposition mit jederzeitigem Rückholrecht, sondern eine Entscheidung mit mehrjähriger Bindung, und wer in drei Jahren sicher selbst einziehen will, lässt in vielen Fällen besser leer stehen und trägt die Kosten bewusst, oder verkauft und kauft später neu.

Die Werkzeuge dieser Plattform für beide Wege

Für die konkrete Rechnung stehen Ihnen hier vier kostenlose Werkzeuge bereit. Die Ersteinschätzung liefert den heutigen Marktwert als Basis beider Szenarien, auf amtlicher Datenbasis und ohne Registrierungszwang. Der Ertragswert-Rechner übersetzt Miete und Bewirtschaftung in den Anlegerwert, also die Zahl, zu der Ihr vermietetes Objekt später handeln würde. Der Spekulationssteuer-Rechner prüft Frist und möglichen Steuerbetrag des Verkaufsfensters. Und der Vorfälligkeits-Rechner beziffert die Ablösekosten eines laufenden Kredits. Zusammen ergeben die vier Zahlen das Gerüst, mit dem sich beide Szenarien in einer halben Stunde belastbar aufstellen lassen, und mit dem auch das Gespräch beim Steuerberater deutlich kürzer und günstiger wird, weil die Hausaufgaben erledigt sind.

Regulierung und Markt: die Rahmenbedingungen der Halten-Seite

Wer auf Jahre vermietet, wettet auch auf den Regulierungsrahmen, und der hat eine klare Richtung: mehr Pflichten, engere Spielräume. Bei den Mieten begrenzen Mietpreisbremse in angespannten Märkten die Neuvermietung und Kappungsgrenzen die Erhöhung im Bestand; beide Instrumente wurden in den vergangenen Jahren eher verschärft und verlängert als gelockert. Auf der Kostenseite definiert das Gebäudeenergiegesetz mit Wärmeplanung und 65-Prozent-Regel den Modernisierungspfad der Heizungen, und die energetische Qualität entscheidet zunehmend über Vermietbarkeit und Beleihung. Nichts davon macht Vermieten unmöglich, vieles davon macht es planungsintensiver, und die Objekte trennen sich dabei in zwei Gruppen: Energetisch solide Häuser in nachgefragten Lagen bleiben ein robustes Investment, schwache Substanz in mittlerer Lage wird zur Dauerbaustelle mit gedeckelten Erträgen. In welche Gruppe Ihr Objekt fällt, verrät ein nüchterner Blick auf Effizienzklasse, Sanierungsstand und die lokale Nachfrage, und genau diese Einordnung gehört in die Vergleichsrechnung, bevor die Emotion sie übernimmt.

Aus der Praxis: das geerbte Reihenhaus

Wie die Abwägung real läuft, zeigt der häufigste Fall: Ein Geschwisterpaar erbt das elterliche Reihenhaus, Baujahr 1978, Effizienzklasse E, Marktwert um 380.000 €, erzielbare Miete 1.150 €. Die Vermieten-Rechnung: rund 10.500 € Nettomiete, geteilt durch zwei, vor Steuern also gut 5.200 € je Kopf im Jahr, dafür gemeinsame Verantwortung für Verwaltung, Rücklage und die absehbare Heizungserneuerung, als Erbengemeinschaft, die eigentlich zur Auseinandersetzung gedacht ist. Die Verkaufen-Rechnung: je rund 190.000 € steuerfrei (die Frist des Vaters war lange abgelaufen), frei verwendbar für Tilgung, Vorsorge oder den eigenen Immobilienkauf. Die Entscheidung fiel hier nicht über die Rendite, sondern über zwei Fragen aus dem Entscheidungsbaum: Keiner wollte die Vermieterrolle, und beide sahen den Sanierungsberg. Das Haus wurde verkauft, geordnet und ohne Streit, und genau diese Sorte unspektakulärer, versöhnlicher Ausgang ist erfahrungsgemäß der Normalfall, wenn die Zahlen vor den Gefühlen auf dem Tisch liegen. Den Weg dorthin beschreibt der Leitfaden Erbengemeinschaft und Haus.

Die Zwischenlösungen: Beleihung, Teilverkauf, Leibrente

Wer eigentlich nur Kapital braucht, aber nicht endgültig verkaufen will, begegnet den Zwischenmodellen. Die Beleihung des lastenfreien Hauses ist die einfachste: ein Kredit gegen Grundschuld, das Eigentum bleibt, die Zinslast kommt, sinnvoll für definierte Vorhaben mit überschaubarem Betrag. Der Teilverkauf an gewerbliche Anbieter verkauft einen Anteil gegen laufendes Nutzungsentgelt und ist nach übereinstimmender Einschätzung von Verbraucherschützern die regelmäßig teuerste Variante, die Analyse steht im Leitfaden Teilverkauf. Die Leibrente tauscht Eigentum gegen lebenslange Zahlung plus Wohnrecht und passt zu einer klaren Lebensphase, siehe Leibrente. Für die Vermieten-oder-Verkaufen-Frage sind diese Modelle keine dritte Hauptoption, sondern Spezialwerkzeuge: Sie lösen Liquiditätsprobleme, nicht die Grundsatzfrage, und wer sie prüft, sollte sie immer gegen die zwei ehrlichen Basisrechnungen dieser Seite halten.

Die vier häufigsten Denkfehler

„Die Miete ist mein Gewinn": Nein, die Nettomiete nach Kosten, Steuern und Rücklage ist es, und die liegt typisch 30 bis 40 Prozent unter der Kaltmiete. „Immobilien steigen immer": Über lange Zeiträume oft, aber nicht überall und nicht in jedem Jahrzehnt; regionale Märkte können stagnieren, während Instandhaltung sicher anfällt. „Verkaufen kann ich später immer noch": Stimmt, aber später heißt zu Anleger-Konditionen mit Abschlag und gegebenenfalls binnen der neuen Steuerfrist, das Fenster von heute kommt nicht zurück. „Das Haus ist meine Altersvorsorge, also behalte ich es": Altersvorsorge ist das Haus nur, wenn seine Erträge oder sein Verkaufswert im Alter tatsächlich verfügbar sind; ein sanierungsbedürftiges Objekt mit Niedrigmiete ist eher ein Altersrisiko. Jeder dieser Sätze klingt plausibel, und jeder ersetzt eine Rechnung durch ein Gefühl, was genau der Fehler ist, den diese Seite verhindern will.

Der Entscheidungsbaum in fünf Fragen

Zum Schluss die verdichtete Reihenfolge für Ihre Entscheidung. Erstens: Ist das Eigennutzungs-Steuerfenster offen und der Wertzuwachs erheblich? Wenn ja, hat der Verkauf einen eingebauten Vorsprung, der erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist wieder verschwindet. Zweitens: Liegt die ehrlich gerechnete Nettomietrendite über dem, was das freigesetzte Kapital nach Ihrer eigenen Anlageneigung erwirtschaften würde? Wenn nein, trägt die Halten-Seite nur noch über Wertsteigerungshoffnung. Drittens: Wollen Sie die Vermieterrolle, mit allem, was in den stillen Kosten steht, oder delegieren Sie sie verlässlich? Ein Nein hier schlägt jede Rendite. Viertens: Steht in den nächsten Jahren ein Sanierungsberg an, energetisch oder substanziell? Wenn ja, gehört er in beide Szenarien eingepreist, und oft entscheidet er sie. Fünftens: Passt das Ergebnis zum Lebensplan, von der Altersvorsorge bis zur Erbfolge? Erst wenn alle fünf Antworten in dieselbe Richtung zeigen, ist die Entscheidung reif, und wenn sie es nicht tun, ist das kein Scheitern, sondern der wertvolle Hinweis, mit Steuerberater oder Finanzplaner zuerst in Ruhe die Gewichte zu klären.

Zur Not beides: die Objektteilung als Sonderweg

Bei großen Häusern existiert gelegentlich ein vierter Weg, der beide Welten verbindet: die Aufteilung. Ein Zweifamilienhaus lässt sich nach Begründung von Wohnungseigentum als zwei getrennte Einheiten behandeln, eine verkaufen, eine vermieten oder selbst nutzen; ein großes Grundstück erlaubt manchmal die Abtrennung und den separaten Verkauf eines Bauplatzes, während das Haus gehalten wird. Beide Varianten setzen Vermessung, Teilungserklärung beziehungsweise Teilungsgenehmigung und einiges an Vorlauf voraus, und beide lohnen die Prüfung nur bei realem Wertpotenzial, das die Verfahrenskosten deutlich übersteigt. Wo sie passen, lösen sie aber genau das zentrale Dilemma dieser Seite auf elegante Weise: Kapital wird frei, ohne dass gleich alles aus der Hand geht. Ob Ihr Grundstück solche Reserven hat, zeigt der Blick auf Zuschnitt und zulässige Ausnutzung im Ratgeber Grundstücksbewertung.

Was Leerstand kostet: die schlechteste dritte Option

Zwischen Vermieten und Verkaufen gibt es eine dritte Option, die niemand bewusst wählt und viele jahrelang leben: das leerstehende Haus, "bis wir uns entschieden haben". Sie ist messbar die teuerste. Laufende Kosten aus Grundsteuer, Versicherung, Energie-Grundlast und Pflege summieren sich auf mehrere tausend Euro jährlich, die unbeheizte Substanz altert schneller, der Versicherungsschutz kann bei langem Leerstand eingeschränkt sein, und nebenbei entgeht Monat für Monat entweder Miete oder Anlageertrag des gebundenen Kapitals. Bei unserem 400.000-€-Beispiel kostet jedes Jahr Unentschlossenheit realistisch 15.000 bis 20.000 € aus laufenden Kosten und entgangenen Erträgen, ein voller Kleinwagen, und zwar jedes einzelne Jahr aufs Neue. Wer sich nicht entscheiden kann, sollte deshalb wenigstens die Entscheidung selbst terminieren: drei Monate für Zahlen, Beratung und Familienrat, dann wird verbindlich gewählt. Diese Seite liefert dafür die Rechenwege, die kostenlose Bewertung die Ausgangszahl, und der Kalender erledigt den Rest.