Der Anleger-Blick auf vermietete Immobilien: Was sind die Mieterträge wert? Das amtliche Verfahren, transparent nachgerechnet.
Ihre Angaben
Ertragswert der Immobilie
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Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach ImmoWertV-Logik, Orientierungsrechnung, kein Gutachten und keine Anlageberatung.
Was dieser Rechner nicht sieht
Den amtlichen Liegenschaftszins Ihrer Region aus dem Grundstücksmarktbericht
Mietsteigerungspotenzial, Sanierungsstau und Mietausfallrisiko im Detail
Sonderfaktoren wie Erbbaurecht, Denkmalschutz oder Gewerbeanteile
5
Eingaben genügen für den kompletten Ertragswert
ImmoWertV
das amtliche Verfahren, hier vereinfacht nachgebaut
±0,5 %
beim Liegenschaftszins verändern den Wert fünfstellig
0 €
kostenlos, Ergebnis sofort und ohne E-Mail
So rechnet der Rechner
Das Ertragswertverfahren in drei Schritten, transparent hergeleitet, damit Sie jedes Anleger-Exposé nachrechnen können.
1
Reinertrag bilden
Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis): Was die Immobilie nach Kosten wirklich erwirtschaftet.
2
Gebäudeertrag kapitalisieren
Vom Reinertrag geht die Bodenwertverzinsung ab; der Gebäudeanteil wird mit dem Vervielfältiger aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer in einen Barwert übersetzt.
3
Bodenwert addieren
Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den Ertragswert. Dazu zeigt der Rechner die Brutto-Mietrendite, den schnellen Gegen-Check jedes Kaufpreises.
Ein halber Prozentpunkt verändert den Wert fünfstellig. Nehmen Sie die amtlichen Sätze aus dem Grundstücksmarktbericht Ihrer Region, nicht die Wunschzahl des Verkäufers.
Die Miete
Angesetzt wird die nachhaltig erzielbare Miete, nicht die Hoffnung: Überhöhte Bestandsmieten fallen zurück, große Rückstände zur Marktmiete sind Potenzial, aber auch Modernisierungs-Aufwand.
Die Restnutzungsdauer
Sanierungsstau verkürzt sie, Kernsanierung verlängert sie, und beides wirkt über den Vervielfältiger direkt auf den Wert. Ehrlichkeit hier erspart teure Überraschungen nach dem Kauf.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?
In vier Schritten nach der Logik der ImmoWertV: Jahresnettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag. Davon geht die Bodenwertverzinsung (Bodenwert mal Liegenschaftszins) ab, der Rest wird mit dem Vervielfältiger aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer kapitalisiert. Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den Ertragswert. Genau so rechnet der Rechner oben.
Was ist der Liegenschaftszins und woher bekomme ich ihn?
Der Kapitalisierungszins, mit dem der Markt Mieterträge in Werte umrechnet, die wichtigste Stellschraube der ganzen Rechnung. Die amtlichen Sätze veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten: für Mehrfamilienhäuser je nach Lage meist 2 bis 4,5 Prozent, für Gewerbe mehr. Je niedriger der Zins, desto höher der Wert.
Welche Bewirtschaftungskosten setze ich an?
Die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten. Als Faustwert gelten 18 bis 25 Prozent der Jahresnettokaltmiete bei Wohnobjekten; gepflegte Neubauten liegen darunter, ältere Häuser darüber.
Für welche Immobilien gilt das Ertragswertverfahren?
Für alles, was primär Rendite bringen soll: vermietete Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte und als Kontrollrechnung für vermietete Eigentumswohnungen. Selbstgenutzte Häuser werden dagegen im Sachwert-, Wohnungen im Vergleichswertverfahren gerechnet.
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die wirtschaftlich verbleibende Nutzungszeit des Gebäudes, üblicherweise Gesamtnutzungsdauer (bei Wohngebäuden 80 Jahre) minus Alter, verlängert durch Kernsanierungen. Sie bestimmt den Vervielfältiger: Ein Gebäude mit 20 Jahren Restnutzung kapitalisiert deutlich kürzer als eines mit 60.
Warum weicht mein Ergebnis vom Kaufpreis am Markt ab?
Der Ertragswert ist eine normierte Rechnung, der Markt zahlt Erwartungen: In Boomlagen liegen Kaufpreise über dem Ertragswert (Käufer akzeptieren niedrigere Renditen), in schwachen Regionen darunter. Genau diese Differenz ist die Kaufentscheidungs-Information: Sie zeigt, ob ein Preis von Erträgen oder von Hoffnung getragen wird.
Ist der Rechner ein Ersatz für ein Gutachten?
Nein, er ist die transparente Überschlagsrechnung für Orientierung, Kaufprüfung und Verhandlung. Das normierte Ertragswertverfahren mit allen Feinheiten (gestaffelte Mieten, Modernisierungsrisiken, marktangepasste Sätze) liefert das Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, rechtsfest für Gericht und Finanzamt.
Wie hängen Ertragswert und Mietrendite zusammen?
Es sind zwei Blicke auf dieselbe Zahl: Die Brutto-Mietrendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) ist der schnelle Anleger-Check, der Ertragswert die saubere Herleitung, welcher Preis zu welcher Rendite gehört. Der Rechner zeigt beide, damit Sie Angebote in beide Richtungen prüfen können.
Erträge sind die halbe Wahrheit.
Was der Markt für Ihre Immobilie zahlen würde, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung, als zweite Perspektive neben dem Ertragswert.
Stand: August 2026 · Vereinfachte Orientierungsrechnung, kein Gutachten · Quellen: ImmoWertV 2021 (§§ 27 ff., Ertragswertverfahren), Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse
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