Wann das Ertragswertverfahren das richtige ist
Die Wertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, und jedes hat seinen Platz. DasVergleichswertverfahren zieht echte Verkaufspreise ähnlicher Objekte heran und ist der Standard für selbst genutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser. Das Sachwertverfahren rechnet über Herstellungskosten und greift dort, wo weder Vergleiche noch Erträge tragen, etwa bei Spezialimmobilien. Das Ertragswertverfahren ist immer dann maßgeblich, wenn eine Immobilie primär Erträge erwirtschaften soll: Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte. Banken legen es bei der Beleihung vermieteter Objekte zugrunde, und auch das Finanzamt bewertet Mietwohngrundstücke nach der Ertragslogik.
Für Verkäufer heißt das: Wer ein vermietetes Objekt anbietet, verhandelt mit Käufern, die genau diese Rechnung aufmachen. Den eigenen Ertragswert vorab zu kennen ist deshalb keine Fingerübung, sondern die Verhandlungsgrundlage. Liegt Ihre Preisvorstellung deutlich darüber, brauchen Sie Argumente jenseits des Ertrags, etwa Entwicklungspotenzial oder eine mögliche Eigennutzung nach Auszug des Mieters.
Die zwei häufigsten Fehler beim Selberrechnen: Erstens wird mit der Bruttomiete gerechnet, obwohl nur die Nettokaltmiete zählt; Umlagen sind durchlaufende Posten und kein Ertrag. Zweitens werden die Bewirtschaftungskosten unterschätzt. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis zusammen liegen je nach Objekt und Alter realistisch bei einem Fünftel bis einem Viertel der Jahresmiete, und wer hier zu optimistisch ansetzt, rechnet sich einen Wert schön, den kein finanzierender Käufer nachvollzieht.
