Mieterhöhung: was Eigentümer dürfen und wie der korrekte Weg aussieht
Die Standard-Erhöhung führt zur ortsüblichen Vergleichsmiete: frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung, höchstens 20 Prozent (angespannte Märkte: 15) in drei Jahren, in Textform mit Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen begründet und zustimmungspflichtig (§ 558 BGB). Alternativen sind Staffel- und Indexmiete, dazu 8 Prozent Modernisierungsumlage mit Kappung. Eine gepflegte Erhöhungs-Historie zahlt beim Verkauf direkt auf Ertragswert und Faktor ein.
Die vier Wege der Mieterhöhung
| Weg | Mechanik | Grenzen |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558) | Anhebung auf das ortsübliche Niveau, zustimmungspflichtig | 15-Monats-Sperre, Kappung 20 %/15 % in 3 Jahren |
| Staffelmiete (§ 557a) | künftige Beträge stehen im Vertrag | je Staffel mind. 1 Jahr Abstand; sperrt andere Erhöhungen |
| Indexmiete (§ 557b) | Kopplung an den Verbraucherpreisindex, jährliche Anpassungserklärung | Inflation bestimmt das Tempo; sperrt Vergleichsmieten-Weg |
| Modernisierungsumlage (§ 559) | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete | Kappung 3 €/m² (bzw. 2 €) in 6 Jahren; keine Instandhaltung |
Die Vergleichsmieten-Erhöhung Schritt für Schritt
- Sperrfrist prüfen: 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung (Zeitpunkt der Wirksamkeit); die Erklärung darf 3 Monate früher zugehen.
- Spielraum ermitteln: ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel als Obergrenze, Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren als zweite Schranke, es gilt die niedrigere.
- Begründen und zustellen: Textform mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei konkreten Vergleichswohnungen. Formfehler sind der häufigste Grund gescheiterter Erhöhungen.
- Zustimmung abwarten: Frist bis zum Ende des übernächsten Monats; bei Schweigen oder Teilzustimmung bleiben drei Monate für die Zustimmungsklage.
Modernisierung: die Umlage mit Fallstricken
Nach energetischer Sanierung oder Wohnwertverbesserung dürfen 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, gedeckelt auf 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei Mieten unter 7 €) binnen sechs Jahren. Die zwei Klassiker-Fehler: Instandhaltungsanteile nicht herausgerechnet (die neue Heizung ersetzt auch die alte, dieser Anteil ist nicht umlagefähig) und die Ankündigung drei Monate vorher vergessen, die für die spätere Umlage sauber sein muss. Wer größer modernisiert, rechnet vorher beides: die Umlage und den Wert-Effekt, denn Energetik zahlt doppelt ein, auf Miete und auf den Verkaufswert, wie die Hausbewertung beim Energetik-Faktor zeigt.
Zustimmung, Schweigen, Klage: was nach dem Erhöhungsverlangen passiert
Mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens beginnt eine Überlegungsfrist, die bis zum Ende des übernächsten Monats läuft. In dieser Zeit hat der Mieter drei Möglichkeiten: Er stimmt zu, dann gilt die neue Miete ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang. Er stimmt teilweise zu, was zulässig ist und die Erhöhung auf den akzeptierten Teil begrenzt. Oder er schweigt, was rechtlich keine Zustimmung ist, auch wenn er die höhere Miete überweist; erst die vorbehaltlose mehrfache Zahlung kann als stillschweigende Zustimmung gewertet werden.
Bleibt die Zustimmung aus, haben Sie als Vermieter drei weitere Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Verstreicht auch diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen verbraucht und das Verfahren beginnt von vorn. Für die Praxis heißt das: Kalender führen. Ein formell sauberes Verlangen, dessen Klagefrist unbemerkt abläuft, ist genauso wertlos wie ein fehlerhaftes. Und ein Sonderfall verdient Aufmerksamkeit, weil er regelmäßig übersehen wird: Nach Zugang eines Erhöhungsverlangens hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats, mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats. Wer die Miete anhebt, muss also einkalkulieren, dass der Mieter stattdessen geht, was je nach Marktlage Chance oder Risiko ist.
Die häufigsten Formfehler, die ein Verlangen kippen
Mieterhöhungen scheitern selten am Betrag und häufig an der Form. Die Klassiker: Das Verlangen nennt keine oder eine untaugliche Begründung, etwa Vergleichswohnungen, die nicht vergleichbar sind, oder einen Mietspiegel, der auf die Wohnung gar nicht anwendbar ist. Es fehlt die Erhöhung in Textform gegenüber allen Mietern, denn bei mehreren Mietvertragsparteien muss das Verlangen an alle gerichtet sein und von allen Vermietern stammen. Die Jahressperrfrist ist nicht eingehalten, weil die letzte Erhöhung noch keine zwölf Monate zurückliegt, oder die Kappungsgrenze wird gerissen, weil eine frühere Erhöhung in die Drei-Jahres-Betrachtung fällt.
Jeder dieser Fehler macht das Verlangen unwirksam, und die Uhr beginnt erst mit einem korrigierten Verlangen neu zu laufen. Bei einem Mietausfall von hundert Euro monatlich kostet ein verlorenes halbes Jahr sechshundert Euro, weshalb sich die Prüfung durch Eigentümerverband oder Anwalt vor dem Versand fast immer rechnet. Für Verkäufer kommt ein zweiter Grund hinzu: Käufer und deren Banken prüfen die Miethistorie, und eine Erhöhung, die auf wackliger Form steht, wird bei der Bewertung schlicht nicht mitgerechnet.
Eigentümerwechsel: was aus laufenden Erhöhungen wird
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) in den bestehenden Mietvertrag ein, und zwar mit allen Fristen und Vorgeschichten. Die 15-Monats-Sperre läuft also nicht neu an, nur weil das Grundbuch einen neuen Eigentümer ausweist: Hat der Verkäufer vor acht Monaten erhöht, muss der Erwerber weitere sieben Monate warten. Auch die Kappungsgrenze rechnet über den Eigentümerwechsel hinweg, frühere Erhöhungen des Voreigentümers zählen in der Drei-Jahres-Betrachtung mit. Eine Staffel- oder Indexvereinbarung wandert ebenfalls unverändert mit, der Käufer kann sie weder einseitig kündigen noch durch den Vergleichsmieten-Weg ersetzen.
Für beide Seiten des Kaufvertrags folgt daraus eine klare Arbeitsteilung. Der Verkäufer sollte vor der Vermarktung prüfen, ob eine zulässige Erhöhung noch aussteht, denn eine durchgesetzte Anpassung erhöht den Ertrag, den der Käufer bezahlt, und damit direkt den Kaufpreis. Der Käufer wiederum sollte in der Due Diligence die komplette Erhöhungs-Historie anfordern: Datum und Form jedes Verlangens, Zustimmungen der Mieter, gegebenenfalls Urteile. Ein laufendes, noch nicht zugestimmtes Erhöhungsverlangen geht mit dem Eigentum über und der Erwerber führt es fort; wer hier ohne Unterlagen kauft, erwirbt im Zweifel eine Miete, die niedriger ist als das Exposé verspricht.
Der Verkaufs-Blick: Mieten-Historie ist Ertragswert
Für Eigentümer mit Verkaufsperspektive ist die Mieterhöhung keine Konfliktfrage, sondern Bilanzpflege: Anleger kaufen den nachhaltigen Ertrag, und jede jahrelang unterlassene Anpassung drückt Ertragswert und Faktor, nachrechenbar im Ertragswert-Rechner. Umgekehrt ist dokumentierte Mietspiegel-Luft ein Verkaufsargument an Aufteiler und Potenzial-Käufer. Wie die Mietstruktur konkret in den Preis läuft, steht in den Leitfäden Mehrfamilienhaus verkaufen und vermietete Wohnung verkaufen; ob Halten mit besserer Miete oder Verkaufen mehr bringt, klärt nüchtern der Vergleich vermieten oder verkaufen. Und wie überall im Mietrecht gilt: Formfragen entscheiden Verfahren, im Zweifel gehört das konkrete Erhöhungsverlangen vor dem Versand zu Anwalt oder Eigentümerverband. Wer beides sauber führt, die Erhöhung im Bestand und die Dokumentation für den späteren Käufer, holt aus derselben Immobilie messbar mehr heraus.