Mieterhöhung: was Eigentümer dürfen und wie der korrekte Weg aussieht
Die Standard-Erhöhung führt zur ortsüblichen Vergleichsmiete: frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung, höchstens 20 Prozent (angespannte Märkte: 15) in drei Jahren, in Textform mit Mietspiegel, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen begründet und zustimmungspflichtig (§ 558 BGB). Alternativen sind Staffel- und Indexmiete, dazu 8 Prozent Modernisierungsumlage mit Kappung. Eine gepflegte Erhöhungs-Historie zahlt beim Verkauf direkt auf Ertragswert und Faktor ein.
Die vier Wege der Mieterhöhung
| Weg | Mechanik | Grenzen |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558) | Anhebung auf das ortsübliche Niveau, zustimmungspflichtig | 15-Monats-Sperre, Kappung 20 %/15 % in 3 Jahren |
| Staffelmiete (§ 557a) | künftige Beträge stehen im Vertrag | je Staffel mind. 1 Jahr Abstand; sperrt andere Erhöhungen |
| Indexmiete (§ 557b) | Kopplung an den Verbraucherpreisindex, jährliche Anpassungserklärung | Inflation bestimmt das Tempo; sperrt Vergleichsmieten-Weg |
| Modernisierungsumlage (§ 559) | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete | Kappung 3 €/m² (bzw. 2 €) in 6 Jahren; keine Instandhaltung |
Die Vergleichsmieten-Erhöhung Schritt für Schritt
- Sperrfrist prüfen: 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung (Zeitpunkt der Wirksamkeit); die Erklärung darf 3 Monate früher zugehen.
- Spielraum ermitteln: ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel als Obergrenze, Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren als zweite Schranke, es gilt die niedrigere.
- Begründen und zustellen: Textform mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei konkreten Vergleichswohnungen. Formfehler sind der häufigste Grund gescheiterter Erhöhungen.
- Zustimmung abwarten: Frist bis zum Ende des übernächsten Monats; bei Schweigen oder Teilzustimmung bleiben drei Monate für die Zustimmungsklage.
Modernisierung: die Umlage mit Fallstricken
Nach energetischer Sanierung oder Wohnwertverbesserung dürfen 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, gedeckelt auf 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei Mieten unter 7 €) binnen sechs Jahren. Die zwei Klassiker-Fehler: Instandhaltungsanteile nicht herausgerechnet (die neue Heizung ersetzt auch die alte, dieser Anteil ist nicht umlagefähig) und die Ankündigung drei Monate vorher vergessen, die für die spätere Umlage sauber sein muss. Wer größer modernisiert, rechnet vorher beides: die Umlage und den Wert-Effekt, denn Energetik zahlt doppelt ein, auf Miete und auf den Verkaufswert, wie die Hausbewertung beim Energetik-Faktor zeigt.
Der Verkaufs-Blick: Mieten-Historie ist Ertragswert
Für Eigentümer mit Verkaufsperspektive ist die Mieterhöhung keine Konfliktfrage, sondern Bilanzpflege: Anleger kaufen den nachhaltigen Ertrag, und jede jahrelang unterlassene Anpassung drückt Ertragswert und Faktor, nachrechenbar im Ertragswert-Rechner. Umgekehrt ist dokumentierte Mietspiegel-Luft ein Verkaufsargument an Aufteiler und Potenzial-Käufer. Wie die Mietstruktur konkret in den Preis läuft, steht in den Leitfäden Mehrfamilienhaus verkaufen und vermietete Wohnung verkaufen; ob Halten mit besserer Miete oder Verkaufen mehr bringt, klärt nüchtern der Vergleich vermieten oder verkaufen. Und wie überall im Mietrecht gilt: Formfragen entscheiden Verfahren, im Zweifel gehört das konkrete Erhöhungsverlangen vor dem Versand zu Anwalt oder Eigentümerverband.