Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien

In drei Schritten: Erst die Befreiungen prüfen (Zehnjahresfrist abgelaufen? Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor?). Dann den Gewinn ermitteln: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten, plus die bei Vermietung in Anspruch genommene AfA. Auf diesen Gewinn wird der persönliche Einkommensteuersatz angewendet, sofern er die Freigrenze von 1.000 Euro erreicht. Genau diese Reihenfolge rechnet der Rechner oben.

Es gibt keinen festen Satz: Der Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert, zwischen 14 und 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei 100.000 Euro Gewinn und 42 Prozent Grenzsteuersatz sind das 42.000 Euro.

In vier Fällen: Zehnjahresfrist abgelaufen, ausreichende Eigennutzung (Verkaufsjahr plus zwei Kalenderjahre davor), kein Gewinn oder Gesamtgewinn unter der Freigrenze von 1.000 Euro im Kalenderjahr. Die weitaus meisten Verkäufe von Selbstnutzern sind dadurch steuerfrei.

Ja: Bleibt Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro (bis 2023: 600 Euro), bleibt er komplett steuerfrei. Achtung, es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

Ihr Grenzsteuersatz hängt vom zu versteuernden Einkommen ab. Als Orientierung: Bei mittleren Einkommen liegen viele zwischen 30 und 42 Prozent, der Spitzensteuersatz von 42 Prozent greift 2026 ab rund 68.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Da der Veräußerungsgewinn auf Ihr Einkommen aufgeschlagen wird, ist der obere Wert Ihrer Spanne meist die realistischere Annahme.

Nein, das Ergebnis ist die reine Einkommensteuer auf den Gewinn. Je nach Situation kommen Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent der Steuer, oberhalb der Freigrenzen) und Kirchensteuer (8 oder 9 Prozent der Steuer) hinzu. Für die Größenordnung Ihrer Entscheidung ändert das typischerweise wenige Prozent.

Das Kaufdatum des Erblassers, nicht den Erbfall: Sie übernehmen dessen Spekulationsfrist und dessen Anschaffungskosten. Hatte der Erblasser das Haus über zehn Jahre oder zuletzt selbst bewohnt, zeigt der Rechner korrekt die Steuerfreiheit an.

Weil die Abschreibungen Ihre steuerlichen Anschaffungskosten gemindert haben: Was Sie über die Jahre abgeschrieben haben, wird beim Verkauf wieder hinzugerechnet (§ 23 Abs. 3 EStG). Vermieter, die diesen Posten vergessen, unterschätzen ihre Steuer regelmäßig um fünfstellige Beträge.

Nein, für die Frist zählt die Anschaffung des Grundstücks: Ein später errichtetes Gebäude teilt dessen Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 EStG). Wer 2015 ein Grundstück kaufte und 2020 baute, kann ab 2025 steuerfrei verkaufen, nicht erst 2030.

Eingeschränkt ja: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften lassen sich mit gleichartigen Gewinnen verrechnen, im selben Jahr, per Rücktrag oder Vortrag, aber nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen. Details im Spekulationssteuer-Ratgeber.

Ja, in der Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr. Das Finanzamt kennt den Verkauf ohnehin über die Veräußerungsanzeige des Notars; Nichterklären ist also keine Strategie, sondern Steuerhinterziehung.

Der Rechner bildet den Standardfall nach § 23 EStG ab. Nicht abgebildet sind Sonderfälle wie anteilige Vermietung, Arbeitszimmer, gewerblicher Grundstückshandel oder Scheidungs-Konstellationen. Das Ergebnis ist eine fundierte Orientierung, keine Steuerberechnung im Rechtssinne und ersetzt keine Steuerberatung.