Immobilienpreise in Frankfurt am Main
Amtliche Kaufpreis-Mediane und Bodenrichtwerte für jedes PLZ-Gebiet, ehrlich eingeordnet je Stadtteil. Keine hochgerechneten Portal-Preise, sondern die Zahlen der Gutachterausschüsse.
Amtliche Kaufpreis-Mediane und Bodenrichtwerte für jedes PLZ-Gebiet, ehrlich eingeordnet je Stadtteil. Keine hochgerechneten Portal-Preise, sondern die Zahlen der Gutachterausschüsse.
Drei amtliche Ankerwerte, bevor es in die Stadtteile geht.
Der ehrlichste Startpunkt für jede Preisfrage in Frankfurt ist der amtliche Median: 5.190 Euro je Quadratmeter zahlten Käufer 2024 im Mittel für gebrauchte Eigentumswohnungen, ermittelt aus notariellen Kaufverträgen durch den Gutachterausschuss und veröffentlicht im Immobilienmarktbericht Deutschland 2025. Das ist keine Portal-Statistik aus Wunschpreisen, sondern das, was tatsächlich beurkundet wurde. Frankfurt liegt damit hinter München und auf Augenhöhe mit Hamburg in der Spitzengruppe der deutschen Großstädte.
Der zweite Anker sind die Bodenrichtwerte: amtliche Quadratmeterwerte für den reinen Grund und Boden, festgelegt je Lagezone zum Stichtag 01.01.2026. Sie machen Lagen objektiv vergleichbar, weil kein Gebäudezustand das Bild verzerrt. In Frankfurt reicht die Spanne von 760 Euro in Sossenheim bis 5.500 Euro in Innenstadt, ein Unterschied von Faktor 7.2 innerhalb einer einzigen Stadt.
Der dritte Anker ist die Marktmechanik: Frankfurt ist ein Nachfragemarkt mit strukturellem Wohnungsmangel, internationalem Zuzug durch Banken, EZB und Flughafen sowie extrem knappem Bauland innerhalb des Alleenrings. Für Verkäufer heißt das: Gut vermarktete Objekte in nachgefragten Lagen erzielen ihre Preise auch in schwächeren Marktphasen, während schlecht eingewertete Objekte auch im Boom liegen bleiben.
Die kostenlose Marktwertindikation rechnet mit genau diesen amtlichen Werten. Ergebnis sofort, ohne Registrierung und ohne Anruf.
Median der Wohnbauland-Zonen je Postleitzahl-Gebiet, Stichtag 01.01.2026, Quelle Gutachterausschuss für Immobilienwerte in der Stadt Frankfurt am Main. Sortiert vom teuersten zum günstigsten Gebiet.
Lesehilfe: Der Wert gilt für baureifes Wohnbauland in mittlerer Lage der jeweiligen Zone und bewertet nur den Boden, nicht das Gebäude. Einzelne Straßenzüge weichen ab; die exakte Zone Ihres Grundstücks zeigt der kostenlose BORIS-Auszug.
Eigentumswohnungen sind der liquideste Frankfurter Teilmarkt mit dem breitesten Käuferspektrum von der Selbstnutzerin bis zum internationalen Kapitalanleger. Um den amtlichen Median von 5.190 Euro je Quadratmeter streut das Feld weit: Sanierte Altbauwohnungen im Nordend oder Westend überschreiten die 7.000er-Marke regelmäßig, während solide Bestandswohnungen in Niederrad, Eckenheim oder Fechenheim teils unter 4.000 Euro handeln. Den größten Preishebel haben Zustand und Energiebilanz, seit Käufer Finanzierung und Sanierungskosten zusammen rechnen müssen.
Einfamilienhäuser sind innerhalb Frankfurts strukturell knapp, denn klassische Hausgebiete gibt es fast nur am Stadtrand: Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach, Harheim, Schwanheim, dazu die Riedberg-Neubauwelt. Diese Knappheit trägt die Preise; für den Hochtaunuskreis direkt hinter der Stadtgrenze weist der Bundesbericht 6.050 Euro je Quadratmeter als Median für Ein- und Zweifamilienhäuser aus, ein Niveau, das gute Frankfurter Stadtrandlagen ebenfalls erreichen. Beim Hausverkauf entscheidet der Bodenanteil mit: Bei 500 Quadratmetern Grundstück in einer 1.500-Euro-Zone stecken allein 750.000 Euro im Boden.
Grundstücke folgen fast vollständig dem Bodenrichtwert plus Baurecht. Baureifes Wohnbauland innerhalb Frankfurts ist so selten, dass Verkäufe oft ohne Inserat im Umfeld von Bauträgern und Nachbarn stattfinden. Entscheidend ist der Nachweis der Bebaubarkeit: Eine Bauvoranfrage für 100 bis 500 Euro kann den Unterschied zwischen Gartenland- und Baulandpreis dokumentieren, der in Frankfurt schnell sechsstellig ist. Unsere Grundstücksbewertung rechnet direkt mit den amtlichen Zonenwerten.
Kein Stadtteil ist pauschal gut oder schlecht, aber jeder hat ein eigenes Preisgefüge und eine eigene Käuferschaft. Die Lagen im Einzelnen, von der Mitte nach außen.
Altstadt, Innenstadt und Bahnhofsviertel sind der kleinste, aber sichtbarste Teilmarkt. Die neue Altstadt zwischen Dom und Römer handelt als Liebhaberadresse mit Einzelpreisen weit über jedem Median, die Zeil-Umgebung ist von Handel und Büros geprägt und wohnseitig dünn. Das Bahnhofsviertel bleibt der spekulativste Mikromarkt der Stadt: Gründerzeitsubstanz auf hohem Bodenwert, dazwischen soziale Brüche, was Bewertungen ohne Straßenzug-Kenntnis unseriös macht. Verkäufer profitieren hier besonders von belegbaren Zahlen statt Bauchgefühl.
Westend ist Frankfurts klassische Bestlage und führt auch die amtliche Bodenwert-Tabelle an. Gründerzeitvillen und herrschaftliche Etagenwohnungen zwischen Palmengarten und Alter Oper treffen auf eine zahlungskräftige, oft internationale Käuferschicht; Objekte wechseln nicht selten diskret den Eigentümer. Wer hier verkauft, braucht weniger Reichweite als Präzision: Der Unterschied zwischen gutem und sehr gutem Abschluss liegt schnell im mittleren sechsstelligen Bereich.
Nordend und Holzhausenviertel sind der emotionale Favorit der Stadt: geschlossene Gründerzeitzeilen, Cafédichte, Berger Straße, dazu die grünen Adressen rund um den Holzhausenpark. Die Nachfrage von Familien und Doppelverdienern übersteigt das Angebot chronisch, entsprechend kurz sind Vermarktungszeiten für gepflegte Altbauwohnungen. Preisdämpfend wirken hier fast nur unsanierte Energiezustände und Erdgeschosslagen an Durchgangsstraßen.
Ostend und Osthafen haben sich seit dem EZB-Umzug vom Arbeiterquartier zur Wachstumslage gewandelt. Neubauprojekte am Mainufer setzen Spitzenpreise, während ältere Bestände Richtung Riederwald noch deutlich darunter handeln; diese Spreizung innerhalb weniger hundert Meter macht das Ostend zum Paradebeispiel dafür, warum PLZ-Mittelwerte allein nicht reichen. Bornheim schließt nordöstlich an und verbindet Nordend-Flair mit etwas moderateren Preisen; die Umgebung von Berger Straße und Günthersburgpark gehört zu den liquidesten Verkäufermärkten der Stadt.
Sachsenhausen spielt auf beiden Seiten: Alt-Sachsenhausen und die Museumsufer-Adressen im Norden konkurrieren mit dem Westend, die Wohnlagen Richtung Süden um Südbahnhof und Henninger-Turm-Quartier bieten bürgerliche Qualität mit bester Infrastruktur. Oberrad daneben bleibt der bodenständige Geheimtipp mit Gärtnerei-Tradition und spürbar niedrigeren Einstiegspreisen bei intakter Mainnähe.
Bockenheim, Gallus und Europaviertel erzählen die Verdichtungsgeschichte Frankfurts. Bockenheim mischt Uni-Vergangenheit, Altbau und Nachkriegszeilen zu einem stabilen, breiten Markt. Das Gallus wandelt sich straßenweise, getragen von Neubauquartieren; das Europaviertel selbst ist ein reiner Neubaumarkt mit hoher Investorenquote, in dem Wiederverkäufe stark an Ausstattung und Etage hängen. Für Verkäufer zählt hier der Vergleich mit konkreten Neubau-Konkurrenzangeboten.
Dornbusch, Ginnheim und Eschersheim bilden den grünen bürgerlichen Norden entlang der U-Bahn-Achsen: viel Nachkriegs-Einzelhaus, Reihenhaus und solide Etagenwohnung, getragen von Familien, die Nordend-Preise nicht mitgehen wollen. Die Nachfrage ist konstant, die Vermarktung unaufgeregt; Modernisierungsgrad und Grundstückszuschnitt machen die Preisunterschiede.
Riedberg und Kalbach sind der planvolle Neubau-Norden: Universitätscampus, junge Familien, hohe Eigentumsquote. Wiederverkäufe konkurrieren direkt mit dem verbliebenen Bauträger-Angebot, weshalb realistische Erstpreise hier besonders wichtig sind; überzogene Ansätze altern im Riedberg schneller als anderswo, weil Käufer jede Alternative kennen. Nieder-Eschbach, Bonames und Harheim dahinter bieten die klassischen Einfamilienhaus-Lagen mit dörflichem Kern und Pendleranbindung.
Rödelheim, Hausen und Praunheim im Nordwesten sind Frankfurts unterschätzter Mittelbau: Nidda-Grün, S-Bahn-Anschluss und ein Preisniveau, das Erstkäufern den Einstieg noch erlaubt. Genau diese Käufergruppe reagiert allerdings sensibel auf Zinsbewegungen, was sich in schwankenden Vermarktungszeiten zeigt; eine saubere Finanzierbarkeits-Story im Exposé zahlt sich hier doppelt aus.
Niederrad und Schwanheim südlich des Mains profitieren von Flughafen- und Bürostandort-Nähe. Die Bürostadt Niederrad wandelt sich durch Umnutzungen zum gemischten Quartier mit wachsendem Wohnanteil, Schwanheim und Goldstein bleiben ruhige, familiengeprägte Lagen mit Stadtwald vor der Tür und gehören zu den fair bepreisten Hausmärkten der Stadt.
Der Frankfurter Westen um Höchst ist die ehrlichste Preisreserve der Stadt: Höchst mit denkmalgeschützter Altstadt und Industriepark-Arbeitsplätzen, dazu Sindlingen, Zeilsheim, Nied und Sossenheim mit den niedrigsten Bodenrichtwerten Frankfurts. Wer hier kauft, rechnet Anbindung gegen Image; wer hier verkauft, erreicht mit realistischer Einwertung und guter Aufbereitung solide Ergebnisse, denn die Nachfrage nach bezahlbarem Frankfurt ist strukturell größer als das Angebot.
Eckenheim, Preungesheim und der Frankfurter Berg sind die stillen Aufsteiger des Nordens: lange unterschätzt, inzwischen von Käufern entdeckt, die Nordend-Nähe zu tragbaren Preisen suchen. Neubauquartiere wie der Hilgenfeld ergänzen den Nachkriegsbestand, die Bodenrichtwerte liegen deutlich unter den Nachbarlagen südlich des Alleenrings, und genau diese Lücke schließt sich seit Jahren langsam. Verkäufer profitieren hier von einer Käuferschicht, die schnell entscheiden muss, weil bezahlbare Objekte selten sind.
Das Gutleutviertel am Mainufer vervollständigt das Bild der Innenstadt-Ränder: zwischen Westhafen-Türmen mit Wasserblick-Aufschlägen und einfachen Beständen an der Gutleutstraße liegen wenige hundert Meter und teils tausende Euro Quadratmeterpreis-Differenz. Wie im Bahnhofsviertel gilt: Ohne Kenntnis des konkreten Blocks ist jede Pauschalbewertung Glückssache, mit amtlicher Zonen-Basis wird sie belastbar.
Bergen-Enkheim, Seckbach und Fechenheim komplettieren den Osten: Bergen-Enkheim als eingemeindete Kleinstadt mit gefragten Haus-Lagen am Berger Rücken, Seckbach mit dörflichem Kern zwischen Huthpark und Lohrberg, Fechenheim als Industrie-geprägter Mainbogen mit dem größten Aufholpotenzial und entsprechend vorsichtiger Preisfindung.
Die Zinswende hat auch Frankfurt neu sortiert, aber anders, als Schlagzeilen es nahelegen. Bundesweit gaben die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen zwischen 2022 und 2024 nach; der amtliche Bundesmedian lag 2024 mit 2.300 Euro je Quadratmeter fast exakt auf Vorjahresniveau, die Talsohle war laut Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 erreicht, und die Zahl der beurkundeten Verkäufe zog wieder spürbar an. Frankfurt durchlief dieselbe Bewegung von einem höheren Ausgangsniveau: Zuerst korrigierten die überhitzten Neubau- und Anlegersegmente, während gepflegter Bestand in den gefragten Wohnlagen erstaunlich preisstabil blieb.
Für die kommenden Jahre sprechen die Fundamentaldaten eine klare Sprache: Der Neubau ist eingebrochen, die Stadt wächst weiter, und die Schere zwischen genehmigten Wohnungen und Haushaltszuwachs öffnet sich. Seriös quantifizieren lässt sich eine Prognose nicht, und wir werden hier keine erfundene Kurve zeichnen. Was sich sagen lässt: Verkäufer mit energetisch gutem Bestand in nachgefragten Lagen verhandeln aktuell wieder aus einer Position der Stärke, während sanierungsbedürftige Objekte den Preisabschlag der Käuferseite einkalkulieren müssen, die Finanzierung und Sanierung zusammen stemmt.
Frankfurt ist ein Vermietermarkt: Hunderttausende Einpendler, internationale Befristungen und die dauerhafte Wohnraumknappheit halten die Mietnachfrage hoch, entsprechend aktiv sind Kapitalanleger auf der Käuferseite. Vermietete Eigentumswohnungen handeln dabei mit dem bekannten Abschlag gegenüber leeren, denn der Käufer übernimmt Mietvertrag und Mietniveau; je weiter die Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt, desto größer die Lücke zwischen Verkehrswert und Anlegergebot. Ob Warten auf den Auszug oder Verkauf an den Anleger mehr bringt, ist eine Rechenfrage, die unser Leitfaden zur vermieteten Wohnung Schritt für Schritt durchspielt.
Mehrfamilienhäuser werden in Frankfurt fast ausschließlich über die Ertragslogik gehandelt: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, geprüft gegen Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Die Faktoren variieren stark mit Mikrolage und Substanz, weshalb Pauschalwerte hier mehr schaden als nutzen; die Rechenmechanik dahinter zeigt unser Ertragswert-Rechner transparent. Für Eigentümer mit Verkaufsgedanken gilt in diesem Segment besonders: Die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer und die Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels gehören vor jede Preisverhandlung geprüft.
Frankfurts Käuferschaft ist so gemischt wie in kaum einer deutschen Stadt: Selbstnutzer mit Bank- und Konzerngehältern, internationale Beschäftigte mit begrenztem Zeithorizont, Kapitalanleger mit Renditeblick auf die Mietnachfrage von über 380.000 sozialversicherungspflichtigen Einpendlern, dazu Bauträger auf Grundstückssuche. Für Verkäufer bedeutet das: Dasselbe Objekt hat je nach Käufergruppe einen anderen Wert. Die vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung interessiert den Anleger über den Faktor, die leere Vier-Zimmer-Wohnung die Familie über Lage und Schulweg.
Auch das Tempo gehört zur Preiswahrheit: Gut eingewertete Wohnungen in den gefragten Frankfurter Lagen finden ihre Käufer oft binnen weniger Wochen, während überzogen gestartete Objekte Monate laufen und am Ende unter dem realistischen Erstpreis abschließen. Die Vermarktungsdauer ist damit kein Schicksal, sondern eine direkte Funktion des Startpreises, und sie kostet doppelt: Jeder Monat Leerstand oder Doppelbelastung hat einen Euro-Wert, und jede sichtbare Preissenkung schwächt die Verhandlungsposition gegenüber den Käufern, die den Verlauf im Portal mitlesen.
Die Konsequenz für die Preisfindung: Ein realistischer Erstpreis mit knappem Verhandlungspuffer schlägt in Frankfurt fast immer die Hochpreis-Strategie. Der Markt ist transparent, Käufer vergleichen professionell, und ein Objekt, das nach acht Wochen mit Preissenkung wieder auffällt, trägt einen sichtbaren Makel. Genau diese Preisdisziplin ist übrigens eine der Kennzahlen, an denen wir Makler für unser Partnernetz messen.
Vor dem Start gehört die Unterlagen-Mappe zusammengestellt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, bei Häusern die Bauunterlagen. In Frankfurt fragen professionelle Käufer und deren Finanzierer diese Dokumente früh und vollständig ab; wer sie erst nach der Besichtigung beschafft, verliert genau die Interessenten mit der besten Bonität. Die vollständige Liste samt Beschaffungswegen und Kosten steht im Leitfaden Unterlagen für den Hausverkauf.
Der Ablauf selbst folgt dem üblichen Verkaufsprozess, drei Punkte sind in Frankfurt besonders: Erstens die Einwertung, die wegen der extremen Lagespreizung zwingend auf Zonen-Ebene gehören; diese Seite und die kostenlose Marktwertindikation liefern dafür die amtliche Basis. Zweitens die Käuferprüfung: Bei internationalen Interessenten und Anlegern gehört die Finanzierungsbestätigung früher ins Gespräch als anderswo. Drittens die Kosten: Für Verkäufer sind in Hessen 5,95 Prozent Maklerprovision üblich (hälftige Teilung, verhandelbar, Details im Provisionsrechner), dazu gegebenenfalls Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten Objekten die Spekulationsfrist-Prüfung vor der Preisfrage.
Frankfurt hat hunderte Makler, und die Auswahl entscheidet messbar über Ihr Ergebnis. In unser Partnernetz kommt nur, wer sich bewirbt und die datenbasierte Leistungsprüfung besteht: Preisrealismus, Vermarktungstempo und Preisdisziplin, gemessen am tatsächlichen Frankfurter Marktgeschehen statt an Selbstauskünften. Nach Ihrer Marktwertindikation sehen Sie anonyme Partner-Profile; erst wenn Sie ausdrücklich anfragen, erhält genau ein leistungsgeprüfter Partner Ihre Kontaktdaten, niemals mehrere gleichzeitig. So bleibt der Anruf-Wettlauf aus, den Verkäufer von Lead-Portalen kennen.
Jede Kommune hat eigene Bodenrichtwertzonen und ein eigenes Preisgefüge. Für diese Städte des Rhein-Main-Gebiets entstehen eigene Auswertungen.
Der amtliche Median für gebrauchte Eigentumswohnungen lag 2024 bei 5.190 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ermittelt aus notariellen Kaufpreisen durch den Gutachterausschuss (Immobilienmarktbericht Deutschland 2025). Je nach Stadtteil liegt das reale Niveau deutlich darüber oder darunter: Die Innenstadtlagen und das Nordend führen, Höchst und Sossenheim bilden den bezahlbaren Rand.
Bei den amtlichen Bodenrichtwerten führt Innenstadt mit 5.500 Euro je Quadratmeter Wohnbauland, am unteren Ende steht Sossenheim mit 760 Euro. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten PLZ-Gebiet liegt damit ein Faktor von etwa 7.2.
Aus zwei amtlichen Quellen: den Bodenrichtwerten des Frankfurter Gutachterausschusses (Stichtag 01.01.2026, veröffentlicht vom Stadtvermessungsamt über opendata.hessen.de) und den Kaufpreis-Medianen des Immobilienmarktberichts Deutschland 2025, der auf notariellen Verkäufen basiert. Wir rechnen keine Portal-Angebotspreise zu Marktwerten hoch.
Der Bodenrichtwert bewertet nur den Grund und Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer Lagezone. Der Kaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses enthält zusätzlich das Gebäude. Deshalb eignet sich der Bodenrichtwert als objektiver Lagevergleich zwischen Stadtteilen, ersetzt aber keine Objektbewertung.
In Hessen sind für Verkäufer 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, bei hälftiger Teilung mit dem Käufer. Die Provision ist verhandelbar, gerade bei gut vermarktbaren Objekten in gefragten Frankfurter Lagen. Unser Provisionsrechner zeigt Ihren Anteil auf den Euro genau.
Frankfurt gehört zu den Städten mit anhaltendem Nachfrageüberhang: internationale Arbeitgeber, Zuzug und knappes Bauland stützen die Preise strukturell. Ob der Zeitpunkt für Ihr Objekt passt, hängt von Lage, Zustand und Ihrer steuerlichen Situation ab, etwa der Zehnjahresfrist bei vermieteten Objekten.
Sie rechnet mit den amtlichen Frankfurter Medianen und Bodenrichtwerten und zeigt eine ehrliche Spanne samt Konfidenz-Einordnung. Ohne Besichtigung bleiben Zustand, Grundriss und Grundbuch unbekannt; diese Faktoren machen typisch 15 bis 20 Prozent aus. Für die Feineinwertung kommt ein leistungsgeprüfter Makler kostenlos vor Ort.
Nein. Die Marktwertindikation läuft ohne Registrierung und ohne Weitergabe. Erst wenn Sie danach ausdrücklich eine Anfrage stellen und einwilligen, erhält genau ein leistungsgeprüfter Partner Ihre Kontaktdaten, niemals mehrere gleichzeitig.
Nein, jede Kommune hat eigene Bodenrichtwertzonen und ein eigenes Preisgefüge. Für die Nachbarstädte des Rhein-Main-Gebiets entstehen eigene Seiten mit deren amtlichen Werten; die Indikation im Rechner funktioniert schon heute für jede PLZ.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für reines Wohnbauland reichen von 760 Euro je Quadratmeter im Frankfurter Westen bis 5.500 Euro in den Innenstadt-Zonen; gemischte Bauflächen und Kerngebiete liegen deutlich darüber. Baureife Grundstücke kommen selten offen auf den Markt; wer verkauft, sollte die Bebaubarkeit per Bauvoranfrage dokumentieren, denn sie entscheidet über sechsstellige Preisunterschiede.
Gerade Einfamilienhäuser sind in Frankfurt strukturell knapp und entsprechend gesucht, vor allem in Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach, Schwanheim und den Taunus-nahen Rändern. Der Engpass ist nicht die Nachfrage, sondern die richtige Einwertung von Haus plus Grundstücksanteil; unsere Indikation rechnet beides mit amtlichen Werten.
Die Bodenrichtwerte tragen den amtlichen Stichtag 01.01.2026 und werden von den Gutachterausschüssen turnusmäßig fortgeschrieben; die Kaufpreis-Mediane stammen aus dem Berichtsjahr 2024. Das Abrufdatum unserer Datenbasis steht im Quellenblock am Seitenende.
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Kostenlose Marktwertindikation auf amtlicher Datenbasis. Ergebnis sofort, Spanne ehrlich erklärt, keine Datenweitergabe ohne Ihre Einwilligung.
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