Immobilienpreise in Offenbach am Main
Offenbach ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss: echte Stadtwerte statt Kreisdurchschnitte, dazu die amtlichen Bodenrichtwerte aller vier Gemarkungen.
Offenbach ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss: echte Stadtwerte statt Kreisdurchschnitte, dazu die amtlichen Bodenrichtwerte aller vier Gemarkungen.
Drei amtliche Ankerwerte für eine Stadt, die vor allem ein Wohnungsmarkt ist.
Offenbach ist kreisfrei und unterhält damit einen eigenen Gutachterausschuss, was die Datenlage deutlich besser macht als in den meisten hessischen Städten dieser Größe. Für 2024 weist der Immobilienmarktbericht des Landes 813 Kaufverträge aus, und ihre Verteilung erzählt bereits die halbe Geschichte des Marktes: 505 betrafen Wohnungseigentum, 236 bebaute Grundstücke, nur 42 unbebaute. Offenbach ist damit in erster Linie ein Wohnungsmarkt, und wer hier ein Haus verkauft, bewegt sich in einem knappen Segment.
Der zweite Anker sind die Preisniveaus. Für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern nennt der Bericht 3.500 Euro je Quadratmeter, für einen Neubau 4.850 Euro. Ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt liegt bei 849.000 Euro, ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte bei 591.000 Euro. Der Geldumsatz allein im Wohnungssegment betrug 143 Millionen Euro. Nach Auswertung des städtischen Gutachterausschusses verteilen sich die Wohnungsverkäufe zu rund 77 Prozent auf Wiederverkäufe und zu 20 Prozent auf Neubau-Erstverkäufe.
Der dritte Anker sind die Bodenrichtwerte: 92 Wohnbauland-Zonen über vier Gemarkungen, festgesetzt zum Stichtag 01.01.2024. Auffällig ist, wie eng die Gemarkungen im Median beieinanderliegen, von 750 bis 875 Euro, und wie weit die Zonen streuen: von 360 bis 1.475 Euro. In Offenbach entscheidet also nicht der Stadtteil über den Bodenwert, sondern die Straße. Das ist typisch für eine kompakte Stadt, in der Gewerbe, Nachkriegsbestand, Gründerzeit und Neubauquartiere dicht nebeneinanderliegen.
Die Marktwertindikation rechnet mit den Offenbacher Preisniveaus und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Offenbach am Main.
Lesehilfe: Offenbach ist amtlich in vier Gemarkungen gegliedert, die Stadt selbst unterscheidet seit 2019 daneben 21 Stadtteile. Diese feinere Einteilung lässt sich nicht belegbar auf die Bodenrichtwertzonen abbilden, deshalb zeigen wir hier die amtliche Ebene. Die eigentliche Differenzierung steckt ohnehin in den Zonen: Allein die Gemarkung Offenbach umfasst 45 davon, mit Werten von 575 bis 1.475 Euro. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Vier amtliche Gebiete, in denen sich sehr unterschiedliche Quartiere verbergen.
Die Kernstadt ist mit 45 von 92 Zonen der ganz überwiegende Teil des Marktes und in sich der heterogenste Bereich der Stadt. Sie reicht vom Zentrum um Marktplatz und Aliceplatz über das Nordend und Westend bis zum Kaiserlei mit seinen Bürotürmen und zum Hafen, dem größten Konversionsprojekt Offenbachs, wo auf einem ehemaligen Industrieareal ein komplett neues Wohnquartier am Wasser entstanden ist. Entsprechend weit reicht das Feld, von 575 bis 1.475 Euro je Quadratmeter. Für die Bewertung heißt das: Der Gemarkungs-Median von 875 Euro ist für kein konkretes Objekt der richtige Wert, entscheidend ist die Zone.
Rumpenheim folgt mit 775 Euro und ist der Sonderfall unter den Offenbacher Stadtteilen: ein ehemals eigenständiges Dorf im äußersten Nordosten, direkt am Main, mit Schloss, Schlosspark und einer geschlossenen Ortslage, die vom Rest der Stadt räumlich getrennt liegt. Die Zonen reichen von 600 bis 1.150 Euro. Wer hier verkauft, verkauft eine Adresse, die im Offenbacher Kontext für Ruhe und Wasser steht, und trifft auf Käufer, die genau das suchen.
Bürgel liegt mit 750 Euro knapp dahinter und ist der bevölkerungsreichste der eingemeindeten Orte. Der alte Ortskern mit seinen Fachwerkhäusern und der Lage am Main geht in gewachsene Wohngebiete über; die Spanne von 500 bis 1.100 Euro zeigt, wie unterschiedlich Ortskern, Mainlage und die Bereiche zur Bahn hin bewertet werden. Bürgel ist der klassische Familienmarkt Offenbachs mit einem hohen Anteil an Reihen- und Doppelhäusern.
Bieber liegt mit 750 Euro auf gleichem Niveau, weist aber die größte Spreizung aller Gemarkungen auf: von 360 bis 1.000 Euro. Der Stadtteil im Südosten ist flächenmäßig groß und reicht von dichter Bebauung bis an den Waldrand, wo Offenbach in den Rodgau übergeht. Diese Bandbreite macht ihn zum Paradebeispiel dafür, warum eine Bewertung nach Stadtteilnamen hier scheitert: Zwischen der teuersten und der günstigsten Zone innerhalb Biebers liegt fast der Faktor drei.
Die Zahlen sind eindeutig: Von 813 Kaufverträgen des Jahres 2024 entfielen 505 auf Wohnungseigentum, also fast zwei Drittel. Bebaute Grundstücke, also Häuser jeder Art, kamen auf 236 Fälle, unbebaute auf 42. Wer in Offenbach ein Haus besitzt, besitzt damit ein knappes Gut, und das schlägt sich in den Preisen nieder: 849.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt liegen über dem Niveau mancher Taunus-Gemeinde, obwohl Offenbach bei Wohnungen deutlich günstiger ist.
Der zweite prägende Faktor ist die Nähe zu Frankfurt. Die Stadtgrenze verläuft mitten durch das zusammengewachsene Siedlungsgebiet, die S-Bahn braucht wenige Minuten in die Frankfurter Innenstadt, und am Kaiserlei sitzen Unternehmen, die genauso gut auf der anderen Seite der Grenze sitzen könnten. Preislich trennt beide Städte trotzdem viel: 3.500 Euro je Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung in Offenbach gegen 5.190 Euro in Frankfurt. Diese Differenz ist Offenbachs stärkstes Verkaufsargument, und sie zieht seit Jahren jüngere Käufer an, die in Frankfurt nicht mehr zum Zug kommen.
Der dritte Faktor ist der Wandel der Stadt. Das Hafenareal, jahrzehntelang Industriebrache am Main, ist heute ein Neubauquartier mit Wasserlage; im Zentrum ersetzen Neubauten die Nachkriegssubstanz. Für Verkäufer im Bestand bedeutet das eine wachsende Konkurrenz durch Neubau, sichtbar am Abstand von 3.500 zu 4.850 Euro je Quadratmeter. Es bedeutet aber auch, dass die Adresse Offenbach im Ansehen gestiegen ist und Käufer die Stadt heute aktiver suchen als noch vor zehn Jahren.
Eigentumswohnungen sind der Kern des Offenbacher Marktes und bedienen zwei sehr verschiedene Käufergruppen. Selbstnutzer kommen häufig aus Frankfurt und rechnen den Preisunterschied gegen die paar Minuten S-Bahn; Kapitalanleger schätzen die verlässliche Mietnachfrage einer Stadt mit sehr junger Bevölkerung und hoher Fluktuation. Der Abstand zwischen Bestand (3.500 Euro je Quadratmeter) und Neubau (4.850 Euro) ist erheblich und sollte im Exposé beantwortet sein: Was der Bestand dafür bietet, sind meist größere Grundrisse, gewachsene Nachbarschaft und kein Bauträger-Risiko.
Häuser sind knapp und entsprechend gesucht. Das Preisniveau von 591.000 Euro für Reihenhaus oder Doppelhaushälfte und 849.000 Euro für das freistehende Haus zeigt, dass der Markt hier anders tickt als beim Wohnungssegment: Wer ein Haus sucht, hat wenig Auswahl und muss zahlen. Konzentriert ist dieses Angebot vor allem in Bürgel, Bieber und Rumpenheim, wo die eingemeindeten Ortskerne und die daran gewachsenen Siedlungen liegen. Der Bodenanteil spielt hier eine echte Rolle: Bei 400 Quadratmetern in einer 750-Euro-Zone sind das 300.000 Euro allein für den Grund.
Grundstücke gibt es praktisch nicht mehr. 42 Verkäufe unbebauter Grundstücke im ganzen Jahr, bei 130.000 Einwohnern, bedeuten einen faktisch geschlossenen Markt. Was gehandelt wird, sind überwiegend Baulücken, Abbruchgrundstücke und Teilflächen. Genau dort liegt für manche Eigentümer erheblicher Wert: Ein großes Grundstück mit altem Haus kann als Bauträgergrundstück ein Vielfaches des Objektwerts bringen. Ob das zulässig ist, klärt eine Bauvoranfrage für wenige hundert Euro. Unsere Grundstücksbewertung rechnet mit den amtlichen Zonenwerten.
Offenbach ist einer der aktivsten Anlegermärkte im Rhein-Main-Gebiet, und der Grund liegt in der Bevölkerungsstruktur: Die Stadt ist jung, wächst, hat eine hohe Zuzugs- und Fortzugsrate und entsprechend viele Mieter. Für Kapitalanleger heißt das kurze Leerstandszeiten bei Einstiegspreisen, die deutlich unter Frankfurt liegen, also rechnerisch bessere Renditen. Die Kehrseite ist eine höhere Fluktuation und ein Mietermilieu, das genauer geprüft werden will. Vermietete Eigentumswohnungen handeln mit dem üblichen Abschlag gegenüber leeren; wie groß er ausfällt, hängt vom Abstand zwischen Bestands- und Marktmiete ab. Die Rechnung führt unser Leitfaden zur vermieteten Wohnung im Detail durch.
Mehrfamilienhäuser werden über den Ertrag gehandelt: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, korrigiert um Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Belastbare Durchschnittsfaktoren für Offenbach veröffentlicht der Gutachterausschuss in seinem frei verfügbaren Bericht nicht in einer Form, die sich hier seriös zitieren ließe. Die Rechenmechanik selbst zeigt unser Ertragswert-Rechner offen. Vor jeder Preisverhandlung gehören zwei Prüfungen: die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer und, bei mehreren Verkäufen innerhalb weniger Jahre, die Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels.
Die hessischen Zahlen für 2024 zeigen eine deutliche Erholung. Landesweit wurden 18.903 Kaufverträge über Wohnungseigentum beurkundet, nach 14.763 im Vorjahr, bei 4,8 Milliarden Euro Geldumsatz. Nach zwei Jahren, in denen viele Verkäufe nicht zustande kamen, weil beide Seiten unterschiedliche Vorstellungen vom neuen Zinsniveau hatten, finden Käufer und Verkäufer wieder zusammen. Offenbach steuerte davon 505 Wohnungsverträge und 143 Millionen Euro bei.
Für Offenbach wirkt ein zweiter Effekt, der mit der Zinswende sogar stärker geworden ist: Je unerschwinglicher Frankfurt wird, desto mehr Suchende weichen über die Stadtgrenze aus. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen trennt beide Städte ein Abstand von 3.500 zu 5.190 Euro je Quadratmeter, und dieser Unterschied entscheidet für viele Haushalte über die Finanzierbarkeit überhaupt. Anders als bei weiter entfernten Ausweichorten kostet der Wechsel hier keine Pendelzeit, sondern nur die Adresse.
Eine Prognose zeichnen wir nicht, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich sagen lässt: Die Nachfragebasis ist strukturell stabil, der Neubau am Hafen und im Zentrum setzt eine sichtbare Preisobergrenze, an der sich gepflegter Bestand nach oben orientieren kann, und die Zahl der Transaktionen hat sich normalisiert. Für Verkäufer mit gut dokumentiertem Objekt ist die Verhandlungsposition heute besser als 2023.
Am Anfang steht die Unterlagen-Mappe: Grundbuchauszug und Flurkarte, Energieausweis, beim Haus die Bauakte, bei einer Wohnung Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Offenbach am Main, die Flurkarte kommt vom städtischen Vermessungsamt. Bei Eigentumswohnungen lohnt besondere Sorgfalt: Weil der Markt von Wohnungen dominiert wird, vergleichen Käufer hier professionell, und eine unvollständige WEG-Dokumentation kostet unmittelbar Interessenten.
Drei Punkte sind in Offenbach besonders. Erstens die Zonen-Genauigkeit: Die Gemarkungen liegen im Median eng beieinander, die Zonen dagegen zwischen 360 und 1.475 Euro; die kostenlose Marktwertindikation liefert dafür die amtliche Basis. Zweitens die Neubau-Konkurrenz, die bei Wohnungen mit 4.850 gegen 3.500 Euro je Quadratmeter deutlich ausfällt und im Exposé beantwortet sein sollte. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachrechnen im Provisionsrechner), dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten die Spekulationsfrist-Prüfung. Der Ablauf im Übrigen folgt dem üblichen Verkaufsprozess.
Offenbach hat eine dichte Maklerlandschaft, verstärkt durch Frankfurter Büros, die den Markt mitbedienen. Für Eigentümer ist das nicht nur gut: Wer die Stadt nur als Frankfurter Anhängsel behandelt, kennt die Unterschiede zwischen Hafenquartier, Bürgeler Ortskern und den Zonen am Kaiserlei nicht. In unser Partnernetz kommt kein Büro durch Bezahlung: Es bewirbt sich, weist die Formalia nach § 34c GewO nach und legt seine Vermarktungshistorie offen. Geprüft wird an Kennzahlen, die kein Makler selbst steuert, nämlich ob die Startpreise halten, wie lange die Objekte laufen und wie oft nachträglich reduziert wird. Für Offenbach achten wir zusätzlich auf Erfahrung im Wohnungssegment und im Anlagegeschäft, weil beides hier den Markt trägt. Bis zu Ihrer Freigabe bleiben alle Profile anonym.
Offenbach grenzt direkt an Frankfurt und an den Landkreis Offenbach mit seinen sehr unterschiedlichen Preisniveaus. Für diese Städte entstehen eigene Auswertungen.
Offenbach ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss, es gibt also echte Stadtwerte. Der Immobilienmarktbericht des Landes Hessen nennt für 2024 ein mittleres Preisniveau von 849.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt (150 Quadratmeter Wohnfläche, 700 Quadratmeter Grundstück) und 591.000 Euro für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Häuser sind in Offenbach knapp: Von 813 Kaufverträgen im Jahr entfielen nur 236 auf bebaute Grundstücke insgesamt.
Für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten Wohnung mit 80 Quadratmetern nennt der Landesbericht 3.500 Euro je Quadratmeter, für einen Neubau 4.850 Euro. Der Wohnungsmarkt dominiert die Stadt deutlich: 505 der 813 Kaufverträge des Jahres 2024 betrafen Wohnungseigentum, mit einem Geldumsatz von 143 Millionen Euro. Nach Auswertung des Offenbacher Gutachterausschusses entfallen davon rund 77 Prozent auf Wiederverkäufe und 20 Prozent auf Neubau-Erstverkäufe.
Bei den amtlichen Bodenrichtwerten für Wohnbauland führt die Kernstadt mit 875 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Rumpenheim mit 775 Euro; Bürgel und Bieber liegen bei 750 Euro. Aussagekräftiger als dieser enge Abstand ist die Spanne innerhalb der Gemarkungen: Sie reicht stadtweit von 360 bis 1.475 Euro, allein in der Kernstadt von 575 bis 1.475 Euro.
Aus zwei amtlichen Quellen: den Bodenrichtwerten des Offenbacher Gutachterausschusses über BORIS Hessen (Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0) und dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024, in dem Offenbach als kreisfreie Stadt mit eigenen Werten geführt wird. Ergänzend nutzen wir strukturelle Angaben aus dem Immobilienmarktbericht der Stadt Offenbach, dessen jüngste frei verfügbare Ausgabe das Berichtsjahr 2023 abdeckt. Portal-Angebotspreise verwenden wir nicht.
Weil Offenbach amtlich in genau vier Gemarkungen gegliedert ist: Offenbach, Bieber, Bürgel und Rumpenheim. Die Stadt selbst unterscheidet seit 2019 zwar 21 Stadtteile, diese feinere Einteilung lässt sich aber nicht belegbar auf die Bodenrichtwertzonen abbilden. Wir zeigen deshalb lieber vier exakte Zeilen als sechs geratene. Die eigentliche Differenzierung steckt ohnehin in den Zonen: Allein die Gemarkung Offenbach umfasst 45 davon.
Deutlich, und das bei direkter Nachbarschaft. Der Frankfurter Median für gebrauchte Eigentumswohnungen lag 2024 bei 5.190 Euro je Quadratmeter, das Offenbacher Niveau für einen vergleichbaren Wiederverkauf bei 3.500 Euro. Bei Neubauwohnungen stehen 7.250 Euro in Frankfurt gegen 4.850 Euro in Offenbach. Wer von der Frankfurter Innenstadt nach Offenbach zieht, spart je nach Segment ein Drittel bis ein Viertel, bei einer S-Bahn-Fahrzeit von wenigen Minuten.
Der Bodenrichtwert beziffert allein den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche einer Lagezone; der Kaufpreis umfasst zusätzlich das Gebäude. Für Offenbach ist die Unterscheidung besonders wichtig, weil die Stadt überwiegend ein Wohnungsmarkt ist: Bei einer Eigentumswohnung im Mehrparteienhaus ist der auf die Einheit entfallende Bodenanteil klein, beim Reihenhaus in Bürgel oder Bieber dagegen erheblich.
Üblich ist der hessische Satz von 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer; auf Ihre Seite entfallen rund 2,98 Prozent. Bei einer Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern zum Wiederverkaufsniveau von 3.500 Euro je Quadratmeter, also 280.000 Euro, sind das etwa 8.300 Euro. Der Satz ist verhandelbar.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen von 360 Euro je Quadratmeter in Randlagen bis 1.475 Euro in den besten Zonen der Kernstadt. Baureifes Land wird kaum noch gehandelt: 2024 wechselten in der ganzen Stadt nur 42 unbebaute Grundstücke den Eigentümer. Wer eines besitzt, sollte vor jeder Preisverhandlung per Bauvoranfrage klären lassen, was dort zulässig ist.
Nein. Die Berechnung läuft ohne Konto und ohne E-Mail-Adresse, kein Partner erfährt davon. Erst wenn Sie danach selbst eine Anfrage stellen und ausdrücklich einwilligen, geht Ihre Kontaktangabe an genau ein leistungsgeprüftes Büro, nicht an einen Verteiler.
Die Bodenrichtwerte tragen den amtlichen Stichtag 01.01.2024 und werden vom Gutachterausschuss alle zwei Jahre fortgeschrieben. Die Preisniveaus und Transaktionszahlen stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024. Unsere Datenbasis haben wir am 13.8.2026 abgerufen; der vollständige Quellennachweis steht am Seitenende.
Offenbach ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss. Alle Preisniveaus auf dieser Seite gelten deshalb für die Stadt selbst, nicht für einen Kreisdurchschnitt.
Fünf Fragen, zwei Minuten, eine begründete Spanne aus den amtlichen Offenbacher Werten. Kein Konto, kein Rückruf, keine Weitergabe ohne Ihr ausdrückliches Ja.
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