Immobilienpreise in Königstein im Taunus
Amtliche Bodenrichtwerte für alle vier Stadtteile. Mit der Zahl, auf die es hier ankommt: Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegt der Faktor zwei, und beide tragen denselben Ortsnamen.
Amtliche Bodenrichtwerte für alle vier Stadtteile. Mit der Zahl, auf die es hier ankommt: Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegt der Faktor zwei, und beide tragen denselben Ortsnamen.
Eine Stadt, eine Postleitzahl, und trotzdem doppelt so hohe Bodenwerte auf der einen wie auf der anderen Seite.
Die wichtigste Zahl dieser Seite ist keine Preisangabe, sondern ein Verhältnis. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen in Königstein von 620 bis 1.250 Euro je Quadratmeter. Auf ein Grundstück von 800 Quadratmetern gerechnet sind das 496.000 Euro am unteren und 1.000.000 Euro am oberen Ende, ein Abstand von 504.000 Euro allein für den Boden, bei identischem Haus und identischer Fläche. Beide Zonen liegen in derselben Stadt, unter derselben Postleitzahl.
Das erklärt, warum Portalzahlen für Königstein regelmäßig danebenliegen. Ein Durchschnitt über eine so gespreizte Stadt beschreibt keine einzige reale Adresse; er liegt für den Villenhang zu tief und für die Wohngebiete am Ortsrand zu hoch. Wer mit einer solchen Zahl in ein Verkaufsgespräch geht, verhandelt gegen sich selbst. Die 21 Bodenrichtwertzonen der Stadt, festgesetzt zum Stichtag 01.01.2024, machen den Unterschied dagegen sichtbar.
Für Gebäudepreise gibt es diese Schärfe nicht. Königstein hat keinen eigenen Gutachterausschuss, im Hochtaunuskreis führen nur Bad Homburg und Oberursel einen; alles Weitere läuft über den regional zuständigen Gutachterausschuss. Dessen Kaufpreis-Statistik nennt 715.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt sowie 5.150 Euro je Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung. Diese Werte mitteln über den gesamten Kreis und liegen für Königstein am unteren Rand des Plausiblen. Wir geben sie mit dieser Einordnung wieder, statt daraus eine Stadtzahl zu basteln, die niemand belegen kann.
Die Marktwertindikation greift auf den Bodenrichtwert Ihrer Zone zu, nicht auf einen Stadtdurchschnitt. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto und ohne Rückruf.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss - Immobilienwerte (Bereich Hochtaunuskreis, Main-Taunus-Kreis, Rheingau-Taunus-Kreis und Landkreis Limburg-Weilburg).
Lesehilfe: Die Namen entsprechen den amtlichen Gemarkungen und damit den vier Königsteiner Stadtteilen. Jeder Median beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage und lässt das Gebäude unberücksichtigt. Beachten Sie die Spalten für Minimum und Maximum: In Falkenstein liegen sie nur 50 Euro auseinander, in der Kernstadt dagegen 630 Euro. Welche Zone Ihr Grundstück trifft, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Vier Gemarkungen, von denen eine homogen teuer ist und eine die gesamte Bandbreite der Stadt in sich trägt.
Falkenstein steht mit 1.205 Euro an der Spitze und ist der ungewöhnlichste Teilmarkt der Stadt. Alle 4 Zonen liegen zwischen 1.200 und 1.250 Euro, es gibt hier also praktisch keine günstige Lage. Der Grund liegt in der Entstehung: Falkenstein wurde ab dem späten 19. Jahrhundert als Villenkolonie am Hang angelegt, mit großen Parzellen, Blick über die Ebene und einer Bebauung, die diesem Muster bis heute folgt. Wer hier verkauft, hat den Vorteil einer verlässlichen Preiserwartung und den Nachteil eines kleinen Käuferkreises, der genau weiß, was er kauft.
Die Kernstadt kommt auf 1.000 Euro im Median und stellt mit 9 von 21 Zonen den Hauptteil des Marktes. Sie trägt zugleich die ganze Spannbreite der Stadt in sich, von 620 bis 1.250 Euro. Am oberen Ende steht der Villenhang unterhalb der Burgruine, dazwischen liegen der historische Ortskern und der Kurbereich mit dichterer, teils denkmalgeschützter Bebauung, am unteren Ende die Wohngebiete am Rand. Für eine Bewertung ist diese Gemarkung deshalb der Ort, an dem der genaue Zonenzuschnitt am meisten Geld bewegt.
Schneidhain folgt mit 865 Euro und 4 Zonen zwischen 750 und 950 Euro. Der Stadtteil liegt westlich unterhalb der Kernstadt, ist der jüngste Zuwachs an geschlossener Wohnbebauung und deutlich stärker von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt als vom Villenbestand. Käufer sind überwiegend Familien, die die Königsteiner Adresse wollen, aber nicht das Preisniveau des Hangs. Objekte in ordentlichem Zustand finden hier zügig Interessenten.
Mammolshain bildet mit 810 Euro das untere Ende und ist der kleinste Stadtteil. Die 4 Zonen bewegen sich zwischen 700 und 810 Euro. Der Ort östlich der Kernstadt hat einen dörflichen Kern, Streuobstlagen und den Charakter eines gewachsenen Weilers behalten; wer Ruhe sucht und mit dem Auto lebt, findet hier den günstigsten Einstieg ins Königsteiner Stadtgebiet. Für Verkäufer bedeutet das eine andere Zielgruppe als am Hang, und entsprechend andere Vermarktungswege.
An erster Stelle steht die Knappheit. Königstein ist auf drei Seiten von Wald und Landschaftsschutzgebieten des Naturparks Taunus umgeben, nach Süden schließt die Bebauung der Nachbarorte an. Neue Baugebiete in nennenswertem Umfang sind praktisch ausgeschlossen. Was hier verkauft wird, stammt daher fast vollständig aus dem Bestand, und der wächst nicht. Diese Konstellation stützt die Werte auch dann, wenn die Nachfrage nachlässt.
Zweitens der Kurort-Status. Königstein ist staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort, und das ist mehr als ein Zusatz im Ortsschild: Kurpark, Kliniken und ein entsprechend ruhiges Umfeld prägen den Ort und ziehen eine eigene Käufergruppe an, nämlich Zweitwohnsitze und Ruhestandssitze. Diese Käufer entscheiden weniger nach Quadratmeterpreis als nach Lage, Zuschnitt und Umgebung, und sie sind selten unter Zeitdruck.
Drittens die Geschichte des Ortsbildes. Die Burgruine über der Stadt gehört zu den größten Anlagen ihrer Art in Hessen, und die Kaiserzeit hat einen Villenbestand hinterlassen, der bis heute den oberen Markt bestimmt. Für Verkäufer solcher Objekte ist wichtig: Dieser Bestand steht in Teilen unter Denkmalschutz, was Auflagen bedeutet, aber auch steuerliche Vorteile für Käufer eröffnen kann. Wer den Denkmalstatus seines Hauses samt Genehmigungslage sauber dokumentiert, verkauft schneller und besser.
Was dagegen dämpft, ist die Schienenanbindung. Königstein hat keine S-Bahn; die Königsteiner Bahn fährt nach Frankfurt-Höchst, wo Sie umsteigen. Wer täglich in die Frankfurter Innenstadt pendelt, rechnet das ein, und Käufer tun es sichtbar. Auf der Straße relativieren die B8, die B455 und die Anschlüsse Richtung A66 das Bild wieder. In der Vermarktung sollte diese Anbindung ehrlich benannt werden, weil sie ohnehin geprüft wird.
Häuser machen den Markt aus, und ihre Bewertung beginnt in Königstein bei zwei Fragen, die anderswo nachrangig sind: In welcher Zone liegt das Grundstück, und wie stark fällt es ab? Die Zone entscheidet über den Bodenwert, das Gefälle über die Baukosten. Ein Hanggrundstück mit Aussicht erzielt Aufschläge, die keine Tabelle ausweist; dasselbe Gefälle verteuert aber jede Erweiterung, jeden Anbau und erst recht einen Ersatzneubau, weil Hangsicherung, Zufahrt und Gründung ins Geld gehen. Für Käufer mit Abrissabsicht mindert das den Bodenwert spürbar. Beide Effekte lassen sich nur vor Ort beurteilen, und genau dafür ist der Ortstermin da.
Eigentumswohnungen bilden einen kleinen, aber eigenwilligen Teilmarkt. Der Bestand ist überschaubar und besteht in nennenswerten Teilen aus Anlagen mit Service- oder Betreuungsangebot sowie aus Umnutzungen früherer Kur- und Klinikbauten. Käufer sind häufig Menschen, die aus einem großen Haus in der Region in etwas Pflegeleichtes wechseln und den Ort behalten wollen. Für diese Gruppe sind Aufzug, Barrierefreiheit und die Erreichbarkeit des Ortskerns zu Fuß wichtiger als die reine Quadratmeterzahl, und sie zahlen dafür auch. Anlegern gilt der umgekehrte Blick: Der Ertragswertrechner zeigt schnell, dass sich die hohen Bodenwerte über die erzielbaren Mieten nicht darstellen lassen.
Grundstücke sind die Ausnahme. Unbebautes Bauland kommt kaum auf den Markt, gehandelt werden vor allem Gartenteilflächen und Objekte, bei denen der Wert im Boden und nicht im Gebäude steckt. Ob eine Teilung oder ein Ersatzneubau überhaupt zulässig ist, hängt am Bebauungsplan, an der Hangsituation und an möglichen Auflagen zum Ortsbild. Diese Fragen klärt eine Bauvoranfrage bei der Stadt für wenige hundert Euro, und sie sollte vor jeder Preisfindung stehen, weil die Antwort den Wert eines großen Grundstücks halbieren oder verdoppeln kann. Mit den amtlichen Zonenwerten rechnet unsere Grundstücksbewertung.
Für 2024 meldet der Landesbericht eine spürbare Belebung. Im Hochtaunuskreis wurden 2.595 Kaufverträge über alle Objektarten beurkundet, darunter 1.083 über Wohnungseigentum mit einem Geldumsatz von 321 Millionen Euro. Landesweit stieg die Zahl der Wohnungskaufverträge von 14.763 auf 18.903. Nach zwei Jahren, in denen Angebot und Nachfrage weit auseinanderlagen, kommt der Markt also wieder zusammen.
Wie stark die Korrektur davor im oberen Segment ausfiel, zeigt der Blick zum Nachbarn: Der Oberurseler Gutachterausschuss weist für seine Stadt einen Rückgang der Eigenheimpreise um rund 21 Prozent binnen zwei Jahren aus. Für Königstein liegt keine eigene Messung vor, doch die Käuferstruktur ist vergleichbar, und der Mechanismus ist überall derselbe: Wer sieben Stellen finanziert, reagiert auf jeden Zinsschritt sofort.
Bemerkenswert ist, wie unterschiedlich sich das auf die Stadtteile auswirkt. In den mittleren Lagen von Schneidhain und Mammolshain trifft eine kleinere Finanzierungssumme auf eine breite Käuferschicht, dort bleibt der Markt beweglich. In Falkenstein und am Villenhang ist die Käuferschicht dünn; hier entscheidet nicht die Zahl der Interessenten, sondern ob der eine passende darunter ist. Verkäufer in diesem Bereich sollten mit längeren Vermarktungszeiten planen und Preisnachlässe nicht mit Zeit verwechseln.
Eine Prognose geben wir nicht ab, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich sagen lässt: Das Angebot kann in Königstein kaum wachsen, die Nachfrage aus dem Frankfurter Raum bleibt. Preisbewegungen entstehen hier daher über die Finanzierbarkeit, nicht über ein Überangebot. Für Ihre Preisfindung heißt das, dass Vergleichsabschlüsse aus den Jahren 2020 und 2021 keine Grundlage mehr sind.
Der Papierkram beginnt mit Grundbuchauszug und Flurkarte, dem Energieausweis, beim Haus der Bauakte, bei einer Wohnung mit Teilungserklärung und den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen. Ein Standortvorteil: Das Amtsgericht mit dem zuständigen Grundbuchamt sitzt in Königstein selbst, die Flurkarte kommt vom Katasteramt des Hochtaunuskreises in Bad Homburg. Bei Objekten im Altstadt- und Kurbereich gehören der Denkmalstatus und der Stand erteilter Genehmigungen dazu, bei Hanggrundstücken zusätzlich alles, was zur Standsicherheit vorliegt. Käufer in diesem Preissegment prüfen gründlich, und jede Lücke in den Unterlagen kostet Verhandlungsposition.
Inhaltlich entscheiden drei Punkte. Erstens die Zone: Ein Stadtdurchschnitt taugt in Königstein nicht, weil er zwei Lagen zusammenrührt, zwischen denen der Faktor zwei liegt; die kostenlose Marktwertindikation rechnet deshalb mit dem Wert Ihrer Zone. Zweitens das Gefälle, das Aussicht und Baukosten zugleich bestimmt und über Aufschlag oder Abschlag entscheidet. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar, nachzurechnen im Provisionsrechner; dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und, bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten, die Spekulationsfrist. Wie der Ablauf im Ganzen aussieht, steht im Verkaufsprozess.
Ein Büro kommt in unser Netz, indem es seine Zulassung nach § 34c GewO vorlegt und seine Vermarktungshistorie offenlegt. Gemessen wird, was sich messen lässt: ob die aufgerufenen Preise am Ende gehalten haben, wie lange die Vermarktung dauerte und wie oft nachträglich reduziert werden musste. Für Königstein kommen zwei Anforderungen dazu. Ein Büro muss die Zonen der Stadt kennen, weil eine Fehleinschätzung hier sechsstellig wird, und es braucht Zugang zum Käuferkreis im oberen Segment, in dem viele Objekte ohne öffentliches Inserat den Eigentümer wechseln. Wie das Verfahren im Detail abläuft, steht unter So prüft Verkaufsklar.
Königstein liegt mitten im Vordertaunus-Silo, und die Werte ändern sich hier auf wenigen Kilometern erheblich. Diese Städte grenzen an oder liegen im gleichen Marktgebiet:
Eine belastbare Stadtzahl gibt es nicht, weil Königstein keinen eigenen Gutachterausschuss hat und die Kaufpreis-Statistik erst auf Kreisebene beginnt. Dort nennt der Landesbericht 715.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt, ein Wert, der den gesamten Hochtaunuskreis mittelt und für Königstein deutlich zu tief liegt. Näher an der Wirklichkeit ist die Rechnung über den Bodenrichtwert Ihrer Zone: Bei 800 Quadratmetern Grundstück ergibt das je nach Lage zwischen 496.000 und 1.000.000 Euro allein für den Grund.
In Falkenstein. Der Stadtteil führt mit einem Median von 1.205 Euro je Quadratmeter, und seine vier Zonen liegen mit 1.200 bis 1.250 Euro so dicht beieinander wie sonst nirgends in der Stadt. Die Kernstadt kommt auf 1.000 Euro im Median, erreicht in der Spitze aber ebenfalls 1.250 Euro. Der Unterschied ist also weniger eine Frage des Stadtteils als der konkreten Zone.
Weil unter dem Namen Königstein drei sehr verschiedene Wohnlagen zusammenkommen: der Villenhang unterhalb der Burgruine, der gewachsene Altstadt- und Kurbereich mit dichter Bebauung und die Wohngebiete am Übergang nach Schneidhain. Die Zonen der Kernstadt reichen deshalb von 620 bis 1.250 Euro, also um mehr als das Doppelte. Für eine Bewertung heißt das: Der Ortsname allein sagt wenig, die Zone entscheidet.
Die Bodenrichtwerte kommen vom zuständigen Gutachterausschuss und wurden über BORIS Hessen abgerufen, Stichtag 01.01.2024, veröffentlicht unter der Datenlizenz Deutschland Zero 2.0. Die Preisniveaus für Häuser und Wohnungen stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit dem Berichtsjahr 2024 und gelten für den Hochtaunuskreis, nicht für Königstein allein. Wir schreiben an jeder Zahl dazu, welche der beiden Ebenen gilt.
Weil die Zuständigkeit anders geschnitten ist: In Hessen bestehen Gutachterausschüsse für die kreisfreien Städte, für einzelne größere kreisangehörige Städte und im Übrigen für die Landkreise, inzwischen teils zu regionalen Ausschüssen zusammengelegt. Königstein zählt mit rund 16.000 Einwohnern nicht dazu und wird vom regional zuständigen Gutachterausschuss mitbetreut. Dessen Auswertungen fassen den gesamten Kreis zusammen, vom Vordertaunus bis in den Usinger Raum. Was stadtscharf bleibt, sind die Bodenrichtwerte, und die sind für die Lageeinschätzung ohnehin das genauere Instrument.
Der Landesbericht nennt für den Hochtaunuskreis 5.150 Euro je Quadratmeter für eine neu gebaute Eigentumswohnung und 3.900 Euro für den Wiederverkauf einer rund zwanzig Jahre alten 80-Quadratmeter-Wohnung. Für Königstein sind das Untergrenzen. Der Wohnungsbestand der Stadt ist klein und besteht zu einem guten Teil aus Anlagen mit Betreuungsangebot oder aus Umbauten in ehemaligen Kur- und Klinikbauten, was die Preisbildung zusätzlich vom Kreisschnitt entkoppelt.
In beide Richtungen. Ein Grundstück mit freiem Blick über die Ebene erzielt Aufschläge, die sich in keiner Tabelle wiederfinden, weil der Bodenrichtwert die Aussicht nicht abbildet. Zugleich verteuert starkes Gefälle jeden Neubau und jede Erweiterung: Hangsicherung, Zufahrt und Gründung kosten spürbar mehr als auf ebenem Grund. Für Käufer, die abreißen und neu bauen wollen, mindert das den Bodenwert. Beide Effekte gehören in eine Bewertung, und beide sieht man erst vor Ort.
Über die Straße gut, über die Schiene mit einem Umstieg. Es fährt keine S-Bahn, sondern die Königsteiner Bahn nach Frankfurt-Höchst, wo Sie in die S-Bahn wechseln; dazu kommen die B8 und die B455 sowie die Anschlüsse Richtung A66. Für die Preisbildung ist das relevant, weil Käufer diesen Unterschied zu Nachbarstädten mit direkter S-Bahn-Anbindung einpreisen. Wer verkauft, sollte die Fahrzeit ehrlich angeben statt sie zu beschönigen.
Königstein ist staatlich anerkannter heilklimatischer Kurort, was mehr als ein Titel ist: Er prägt das Ortsbild durch Kurpark, Kliniken und ein Bauen, das auf diese Nutzung Rücksicht nimmt. Für Eigentümer heißt das zweierlei. Zum einen gibt es im Ort eine spezielle Nachfrage nach ruhigen, gut erreichbaren Objekten für Zweitwohnsitze und Ruhestandssitze. Zum anderen können in einzelnen Bereichen Gestaltungs- und Denkmalauflagen greifen, die vor einem Umbau geklärt gehören.
In der Spitze ja, im Mittel nicht eindeutig. Falkenstein liegt mit 1.205 Euro je Quadratmeter über allem, was Kronberg als Stadtteilwert ausweist, und auch die Spitzenzone erreicht mit 1.250 Euro einen höheren Wert. Am unteren Ende ist es umgekehrt: Königstein hat mit 620 Euro Zonen, die günstiger sind als alles in Kronberg. Königstein ist also gespreizter, Kronberg geschlossener. Beide Städte lassen sich über unsere <a href="/immobilienpreise/kronberg/">Kronberger Auswertung</a> direkt vergleichen.
Es gelten zwei Stichtage: Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf den 01.01.2024 und werden im Zweijahresrhythmus neu festgesetzt; die Kreiszahlen stammen aus dem Landesbericht 2025 und werten die Verträge des Jahres 2024 aus. Abgerufen wurden beide Quellen am 13.8.2026. Die vollständigen Nachweise mit Links stehen im Quellenblock am Ende der Seite.
Königstein hat keinen eigenen Gutachterausschuss. Wir trennen deshalb sauber zwischen den stadtscharfen Bodenrichtwerten und den Zahlen der Kreisebene und schreiben an jede Angabe, welche Ebene gilt.
Stand: 13.8.2026 · Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 · Kreiszahlen aus dem Berichtsjahr 2024 · Alle Angaben sind unverbindliche Ersteinschätzungen und ersetzen kein Wertgutachten.
Fünf Fragen, zwei Minuten, eine begründete Spanne auf Basis Ihrer Bodenrichtwertzone statt eines Stadtdurchschnitts. Ohne Konto, ohne Rückruf, ohne Weitergabe Ihrer Daten.
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