Immobilienpreise in Hanau
Hanau wird im hessischen Marktbericht als Oberzentrum eigens ausgewiesen und liegt damit rund ein Drittel über seinem eigenen Landkreis. Dazu die amtlichen Bodenrichtwerte aller acht Gemarkungen.
Hanau wird im hessischen Marktbericht als Oberzentrum eigens ausgewiesen und liegt damit rund ein Drittel über seinem eigenen Landkreis. Dazu die amtlichen Bodenrichtwerte aller acht Gemarkungen.
Drei amtliche Ankerwerte, und der Vergleich, der viele überrascht.
Der wichtigste Befund zuerst, weil ihn viele Hanauer Eigentümer unterschätzen: Hanau ist deutlich teurer als sein Landkreis. Der Immobilienmarktbericht des Landes Hessen führt die Stadt als Oberzentrum mit eigenen Werten, und die liegen erheblich über dem Main-Kinzig-Kreis. Ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt kostet in Hanau 621.000 Euro, im Kreis 471.000 Euro. Bei Reihenhaus und Doppelhaushälfte stehen 532.000 gegen 446.000 Euro. Am größten ist der Abstand bei Eigentumswohnungen: 3.450 Euro je Quadratmeter für den Wiederverkauf in Hanau gegen 2.200 Euro im Kreisdurchschnitt, ein Unterschied von über fünfzig Prozent.
Der Grund liegt im Zuschnitt des Kreises. Der Main-Kinzig-Kreis reicht von der Frankfurter Stadtgrenze bis tief in den Spessart; die ländlichen Teile ziehen jeden Durchschnitt nach unten. Hanau selbst ist ein Oberzentrum mit ICE-Halt, zwei S-Bahn-Linien nach Frankfurt und einer eigenen Industriebasis. Wer sein Objekt am Kreisdurchschnitt misst oder von einem Makler danach bewerten lässt, verkauft sich unter Wert.
Der zweite Anker sind die Bodenrichtwerte: 95 Wohnbauland-Zonen über 8 Gemarkungen, festgesetzt zum Stichtag 01.01.2024. Auffällig ist, wie eng die Gemarkungen im Median beieinanderliegen, von 315 bis 430 Euro, während die einzelnen Zonen von 240 bis 600 Euro reichen. In Hanau entscheidet also weniger der Stadtteil über den Bodenwert als die konkrete Lage darin, was mit der Wiederaufbaustruktur der Stadt zusammenhängt: Nach der weitgehenden Zerstörung 1945 entstanden Quartiere sehr unterschiedlicher Qualität dicht nebeneinander.
Die Marktwertindikation rechnet mit den Hanauer Stadtwerten und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss - Immobilienwerte (Bereich Main-Kinzig-Kreis und Wetteraukreis). Sortiert vom teuersten zum günstigsten Stadtteil.
Lesehilfe: Die Namen sind die amtlichen Gemarkungen und entsprechen den Hanauer Stadtteilen. Jeder Wert beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage seiner Zone und lässt das Gebäude außen vor. Die Mediane liegen hier ungewöhnlich eng beieinander, deshalb sagt der Stadtteilname weniger über den Wert aus als in anderen Städten. Entscheidend ist die Zone: Allein die Kernstadt umfasst 35 davon, mit Werten von 250 bis 490 Euro. Welche für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Acht Gemarkungen, von der wiederaufgebauten Kernstadt bis zu den Dörfern am Spessartrand.
Die Kernstadt umfasst mit 35 von 95 Zonen den größten Teil des Marktes und liegt im Median bei 405 Euro. Sie ist geprägt vom Wiederaufbau: Hanau gehörte zu den am schwersten zerstörten Städten Hessens, die historische Altstadt ist bis auf wenige Zeugnisse wie das Deutsche Goldschmiedehaus verloren. Was blieb, ist eine Innenstadt der Nachkriegsjahrzehnte, die seit einigen Jahren umgebaut wird. Die Zonen reichen von 250 bis 490 Euro; zwischen den Wohnlagen im Südosten und den Rändern zum Gewerbe liegen Welten.
Kesselstadt führt die Tabelle mit 430 Euro und ist der Stadtteil mit den beiden Gesichtern: Am Main liegen Schloss Philippsruhe mit seinem Park und gewachsene Wohnlagen, weiter nördlich die Großwohnsiedlung der 1960er Jahre. Die Zonen von 330 bis 500 Euro bilden genau diesen Unterschied ab. Wer hier verkauft, sollte die eigene Lage präzise benennen, weil der Stadtteilname allein bei Käufern sehr unterschiedliche Bilder auslöst.
Groß-Steinheim und Klein-Steinheim liegen südlich des Mains und kamen erst 1974 zu Hanau. Groß-Steinheim erreicht mit 420 Euro fast das Kesselstädter Niveau: Der Ort hat eine erhaltene Altstadt mit Schloss und Fachwerk direkt am Fluss, was ihn im Hanauer Vergleich zur Ausnahme macht. Klein-Steinheim folgt mit 380 Euro. Beide profitieren von der Mainlage und der eigenständigen Ortsidentität, die viele Käufer bewusst suchen.
Mittelbuchen im Norden liegt mit 410 Euro im oberen Feld und ist der ländlichste Stadtteil: ein Dorf mit gewachsenem Kern, umgeben von Feldern, mit dem größten Abstand zur Kernstadt. Die Käufer sind fast ausschließlich Familien, die Ruhe und Grundstücksgröße suchen und dafür Fahrzeit in Kauf nehmen. Bei sieben Zonen zwischen 340 und 460 Euro ist die Bewertung hier vergleichsweise berechenbar.
Klein-Auheim, Großauheim und Wolfgang bilden den Südosten Richtung Bayern. Klein-Auheim liegt mit 365 Euro im Mittelfeld, Großauheim mit 340 Euro darunter; beide sind ehemals eigenständige Orte mit eigenem Zentrum und einem hohen Anteil an Einfamilien- und Reihenhäusern. Wolfgang bildet mit 315 Euro das untere Ende der Mediane, weist aber mit einer Zone bei 600 Euro zugleich die höchste Einzelzone der ganzen Stadt auf. Dieser Kontrast erklärt sich aus der Struktur des Stadtteils, der Wohngebiete, Wald und den großen Industriestandort umfasst.
Der erste Grund ist die Erreichbarkeit. Hanau hat einen ICE-Halt an der Strecke nach Würzburg und Nürnberg, zwei S-Bahn-Linien bringen Sie in gut zwanzig Minuten nach Frankfurt, und mit A3, A45 und A66 treffen drei Autobahnen aufeinander. Für Pendler ist das eine Kombination, die im östlichen Rhein-Main-Gebiet einzigartig ist, und sie erklärt einen erheblichen Teil des Preisabstands zum ländlichen Rest des Kreises.
Der zweite Grund ist die eigene Wirtschaftsbasis. Hanau ist nicht nur Wohnstandort, sondern Industriestadt mit Tradition: Heraeus führt hier seine Konzernzentrale, Evonik und Vacuumschmelze betreiben große Werke, dazu kommt das Goldschmiedehandwerk, das der Stadt ihren historischen Ruf gab. Diese Arbeitsplätze binden Kaufkraft vor Ort und machen den Markt unabhängiger von Frankfurter Konjunkturzyklen als reine Schlafstädte.
Der dritte Grund ist die Rolle als Oberzentrum. Hanau versorgt ein weites Umland mit Kliniken, Schulen, Gerichten und Einzelhandel; die Stadt hat den Sonderstatus einer kreisangehörigen Stadt mit erweiterten Aufgaben. Wer aus dem Kinzigtal oder dem Spessart im Alter kürzere Wege sucht, zieht nach Hanau. Diese Nachfrage ist demografisch getragen und damit belastbar, unabhängig von Zinszyklen.
Einfamilienhäuser kosten in Hanau im Standardzuschnitt 621.000 Euro, Reihenhäuser und Doppelhaushälften 532.000 Euro. Der Bodenanteil liegt dabei bei gut 45 Prozent: Bei 700 Quadratmetern in einer 405-Euro-Zone sind das rund 283.500 Euro. Das Gebäude wiegt hier also schwerer als in den Taunus-Städten, wo der Boden dominiert. Praktisch heißt das, dass Baujahr, Heizung und Dämmung unmittelbar auf den Preis durchschlagen und ein dokumentierter Sanierungsstand mehr wert ist als eine gute Adresse.
Eigentumswohnungen sind das Segment mit dem größten Abstand zum Kreis: 3.450 Euro je Quadratmeter im Wiederverkauf gegen 2.200 Euro im Main-Kinzig-Kreis, bei Neubau 4.500 gegen 3.150 Euro. Getragen wird das von zwei Käufergruppen, die beide auf die Erreichbarkeit setzen: Frankfurt-Pendler, die dort nicht mehr finanzieren können, und ältere Menschen aus dem Umland, die aus dem eigenen Haus in etwas Kleineres mit kurzen Wegen wechseln. Für die zweite Gruppe sind Barrierefreiheit und Aufzug preisbestimmend.
Grundstücke werden im Main-Kinzig-Kreis noch regelmäßig gehandelt: 696 Verkäufe unbebauter Grundstücke im Jahr 2024, fast ein Fünftel aller Kaufverträge. Das ist einer der aktivsten Baulandmärkte Hessens und unterscheidet die Region deutlich von den verdichteten Städten weiter westlich. Der Preis folgt fast vollständig dem Bodenrichtwert plus Baurecht, weshalb Zonenzuordnung und Bauvoranfrage die größten Hebel sind. Unsere Grundstücksbewertung rechnet mit den amtlichen Zonenwerten.
Hanau ist für Kapitalanleger interessant, weil die Mietnachfrage aus zwei Quellen kommt: von den Beschäftigten der ansässigen Industrie und von Frankfurt-Pendlern, die das Preisgefälle nutzen. Beide Gruppen sind zahlungsfähig und wenig konjunkturanfällig. Gegenüber Frankfurt liegen die Einstiegspreise deutlich niedriger, was die rechnerische Rendite verbessert, während die Erreichbarkeit die Vermietbarkeit sichert. Vermietete Eigentumswohnungen handeln mit dem üblichen Abschlag gegenüber leeren; wie groß er ausfällt, hängt vom Abstand zwischen Bestands- und Marktmiete ab. Die Rechnung führt unser Leitfaden zur vermieteten Wohnung im Detail durch.
Mehrfamilienhäuser werden über den Ertrag gehandelt: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, korrigiert um Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Belastbare Durchschnittsfaktoren speziell für Hanau veröffentlicht der Gutachterausschuss in frei zugänglicher Form nicht; wer Ihnen einen nennt, hat ihn geschätzt. Die Rechenmechanik zeigt unser Ertragswert-Rechner offen. Vor jeder Preisverhandlung gehören zwei Prüfungen: die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer und, bei mehreren Verkäufen innerhalb weniger Jahre, die Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels.
Die hessischen Zahlen für 2024 zeigen eine deutliche Erholung. Landesweit wurden 18.903 Kaufverträge über Wohnungseigentum beurkundet, nach 14.763 im Vorjahr, bei 4,8 Milliarden Euro Geldumsatz. Nach zwei Jahren, in denen viele Verkäufe nicht zustande kamen, weil beide Seiten unterschiedliche Vorstellungen vom neuen Zinsniveau hatten, finden Käufer und Verkäufer wieder zusammen. Der Main-Kinzig-Kreis war mit 3.550 Kaufverträgen einer der aktivsten Märkte des Landes.
Für Hanau wirkt zusätzlich ein Effekt, den die Zinswende sogar verstärkt hat: Je unerschwinglicher Frankfurt wird, desto weiter dehnt sich der Suchradius nach Osten. Anders als bei vielen Ausweichorten kostet der Wechsel nach Hanau kaum Fahrzeit, weil zwei S-Bahn-Linien und der ICE-Halt die Verbindung halten. Beim Wohnungs-Wiederverkauf trennt beide Städte ein Abstand von 3.450 zu 5.190 Euro je Quadratmeter, und dieser Unterschied entscheidet für viele Haushalte über die Finanzierbarkeit überhaupt.
Eine Prognose zeichnen wir nicht, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich sagen lässt: Die Nachfragebasis ruht auf zwei Säulen, der eigenen Industrie und den Frankfurt-Pendlern, und beide sind intakt. Der Neubau ist auch hier zurückgegangen, was den Bestand stützt. Für Verkäufer mit dokumentiertem Sanierungsstand ist die Verhandlungsposition heute deutlich besser als 2023; wer dagegen ein unsaniertes Objekt der Wiederaufbaujahre ohne Nachweise anbietet, muss den Abschlag einkalkulieren, den Käufer für Finanzierung und Sanierung zusammen ansetzen.
Am Anfang steht die Unterlagen-Mappe: Grundbuchauszug und Flurkarte, Energieausweis, beim Haus die Bauakte, bei einer Wohnung Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hanau, die Flurkarte kommt vom Katasteramt. Bei Objekten aus der Wiederaufbauzeit lohnt zusätzlich der Blick in die Bauakte: Diese Baujahre haben typische Schwachstellen bei Dämmung und Leitungen, und wer belegen kann, was davon saniert ist, verhandelt besser.
Drei Punkte sind in Hanau besonders. Erstens der Vergleichsmaßstab: Messen Sie Ihr Objekt nicht am Main-Kinzig-Kreis, sondern an den Hanauer Stadtwerten, die rund ein Drittel darüber liegen. Zweitens die Zone statt des Stadtteils, weil die Gemarkungs-Mediane hier eng beieinanderliegen und die eigentliche Spreizung von 240 bis 600 Euro innerhalb der Stadtteile steckt; die kostenlose Marktwertindikation liefert dafür die amtliche Basis. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachrechnen im Provisionsrechner), dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten die Spekulationsfrist-Prüfung. Der Ablauf im Übrigen folgt dem üblichen Verkaufsprozess.
Für Hanau kommt bei der Maklerauswahl ein Kriterium hinzu, das anderswo keine Rolle spielt: Bewertet das Büro nach Hanauer Stadtwerten oder nach dem Main-Kinzig-Durchschnitt? Der Unterschied beträgt bei Wohnungen über fünfzig Prozent, und wer zu niedrig einwertet, verkauft Ihr Objekt schnell, aber unter Wert. In unser Partnernetz kommt kein Büro durch Bezahlung: Es bewirbt sich, weist die Formalia nach § 34c GewO nach und legt seine Vermarktungshistorie offen. Geprüft wird an Kennzahlen, die kein Makler selbst steuert, nämlich ob die Startpreise halten, wie lange die Objekte laufen und wie oft nachträglich reduziert wird. Bis zu Ihrer Freigabe bleiben alle Profile anonym, und Ihre Anfrage geht am Ende an genau ein Büro.
Hanau ist das Zentrum eines weiten Umlands, und der Preisabstand zu den Nachbargemeinden ist erheblich. Für diese Orte entstehen eigene Auswertungen.
Hanau ist im Immobilienmarktbericht des Landes Hessen als Oberzentrum mit eigenen Werten geführt. Für 2024 nennt der Bericht ein mittleres Preisniveau von 621.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt (150 Quadratmeter Wohnfläche, 700 Quadratmeter Grundstück) und 532.000 Euro für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Zum Vergleich: Im Main-Kinzig-Kreis liegen dieselben Standardobjekte bei 471.000 und 446.000 Euro. Hanau liegt damit rund ein Drittel über seinem eigenen Landkreis.
Für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten Wohnung mit 80 Quadratmetern nennt der Landesbericht 3.450 Euro je Quadratmeter, für einen Neubau 4.500 Euro. Der Abstand zum Kreis ist hier noch größer als bei Häusern: Im Main-Kinzig-Kreis liegen die entsprechenden Werte bei 2.200 und 3.150 Euro. Eine Hanauer Bestandswohnung ist damit über die Hälfte teurer als eine vergleichbare im Kreisdurchschnitt.
Weil der Kreis sehr groß und sehr unterschiedlich ist. Er reicht von der Frankfurter Stadtgrenze bis in den Spessart, und diese ländlichen Teile ziehen den Durchschnitt nach unten. Hanau selbst ist ein Oberzentrum mit ICE-Halt, S-Bahn nach Frankfurt in gut zwanzig Minuten, Autobahnkreuz und einer eigenen Industriebasis mit Heraeus, Evonik und Vacuumschmelze. Wer sein Hanauer Objekt am Kreisdurchschnitt misst, verkauft sich unter Wert.
Bei den amtlichen Bodenrichtwerten für Wohnbauland führt Kesselstadt mit 430 Euro je Quadratmeter, am unteren Ende steht Wolfgang mit 315 Euro. Die acht Gemarkungen liegen damit ungewöhnlich eng beieinander. Die eigentliche Spreizung steckt in den Zonen: Sie reichen stadtweit von 240 bis 600 Euro.
Aus zwei amtlichen Quellen: den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses über BORIS Hessen (Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0) und dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024, in dem Hanau als Oberzentrum eigene Werte erhält. Portal-Angebotspreise verwenden wir nicht, weil sie Wunschvorstellungen abbilden statt beurkundeter Abschlüsse.
Der Bodenrichtwert beziffert allein den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche einer Lagezone; der Kaufpreis umfasst zusätzlich das Gebäude. In Hanau ist der Bodenanteil moderat: Bei 700 Quadratmetern in einer 405-Euro-Zone sind das rund 283.500 Euro von 621.000 Euro Gesamtniveau, also gut 45 Prozent. Das Gebäude wiegt hier also schwerer als in den Taunus-Städten, wo der Boden dominiert.
Üblich ist der hessische Satz von 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer; auf Ihre Seite entfallen rund 2,98 Prozent. Beim Hanauer Preisniveau von 621.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus sind das etwa 18.500 Euro. Der Satz ist verhandelbar, gerade bei gut vermarktbaren Objekten.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen von 240 Euro je Quadratmeter in Randlagen bis 600 Euro in der Spitzenzone. Im Main-Kinzig-Kreis wurden 2024 immerhin 696 unbebaute Grundstücke verkauft, fast ein Fünftel aller Kaufverträge; der Kreis gehört damit zu den aktivsten Baulandmärkten Hessens. Für Verkäufer bleibt der Nachweis der Bebaubarkeit per Bauvoranfrage der wichtigste Preishebel.
Er ist einer der Gründe für Hanaus Sonderstellung im Kreis. Der Hauptbahnhof ist ICE-Halt an der Strecke nach Frankfurt, Würzburg und Nürnberg, dazu kommen zwei S-Bahn-Linien, die die Innenstadt in gut zwanzig Minuten mit Frankfurt verbinden, und die Autobahnen A3, A45 und A66. Wer in Frankfurt arbeitet, zahlt hier also nicht das Frankfurter Preisniveau: Bei gebrauchten Wohnungen stehen 3.450 Euro je Quadratmeter gegen 5.190 Euro in der Nachbarstadt.
Nein, und zwar technisch nicht: Für die Berechnung brauchen wir weder Konto noch E-Mail-Adresse, es entsteht also gar kein Datensatz, den jemand bekommen könnte. Weitergegeben wird ausschließlich, was Sie später selbst in ein Anfrageformular eintragen und ausdrücklich freigeben. Empfänger ist dann ein einziges geprüftes Büro.
Zwei Stichtage sind maßgeblich. Die Bodenrichtwerte gelten zum 01.01.2024 und werden im Zweijahresrhythmus neu festgesetzt. Die Preisniveaus und Transaktionszahlen kommen aus dem Landesbericht 2025, der die beurkundeten Verträge des Jahres 2024 auswertet. Abgerufen haben wir beides am 13.8.2026, nachzulesen im Quellenblock unten.
Hanau wird im hessischen Marktbericht als Oberzentrum gesondert geführt. Die Preisniveaus auf dieser Seite gelten deshalb für die Stadt, nicht für den Main-Kinzig-Kreis.
Fünf Fragen, zwei Minuten, eine begründete Spanne aus den Hanauer Stadtwerten und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Kein Konto, kein Rückruf, keine Weitergabe ohne Ihr ausdrückliches Ja.
Wir speichern nur, was für den Betrieb nötig ist, und fragen alles darüber hinaus vorher. Keine Werbenetzwerke, keine Dienste Dritter. Mehr dazu.
Wird für den Betrieb der Seite gebraucht, etwa um Ihre Auswahl hier zu speichern oder um Sie im Makler-Portal angemeldet zu halten. Ohne diese Funktionen kann die Seite nicht arbeiten, deshalb ist dafür keine Einwilligung nötig.
Anonyme Reichweitenmessung, damit wir sehen, welche Inhalte gebraucht werden. Derzeit ist kein solches Werkzeug eingebunden. Ihre Auswahl gilt ab dem Moment, in dem wir eines einsetzen.