Immobilienpreise in Bensheim
Amtliche Werte für alle zehn Ortsteile, ehrlich eingeordnet. Mit dem Befund, der diese Stadt von allen anderen unterscheidet: Zwischen der teuersten und der günstigsten Zone liegt das Achtfache.
Amtliche Werte für alle zehn Ortsteile, ehrlich eingeordnet. Mit dem Befund, der diese Stadt von allen anderen unterscheidet: Zwischen der teuersten und der günstigsten Zone liegt das Achtfache.
Eine Stadt, zwei Landschaften, und ein Preisabstand, für den es in Hessen wenige Vergleiche gibt.
Bensheim ist geografisch geteilt, und die Bodenrichtwerte zeigen das schonungslos. Kernstadt und Auerbach liegen an der Bergstraße, jenem schmalen Streifen am Westrand des Odenwalds, dem mildes Klima, Weinbau und der Blick über die Rheinebene ihren Ruf gegeben haben. Die übrigen Ortsteile liegen dahinter im Odenwald. Auerbach kommt auf 713 Euro je Quadratmeter, Langwaden auf 200 Euro, und zwischen der höchsten und der tiefsten Einzelzone liegt mit 130 bis 1.050 Euro rund das 8-fache.
Damit hat Bensheim den größten Preisabstand aller Städte, die wir bisher ausgewertet haben. Auf ein Grundstück von 700 Quadratmetern gerechnet ergeben sich zwischen 91.000 und 735.000 Euro allein für den Boden. Das ist kein statistischer Ausreißer, sondern die zutreffende Beschreibung zweier verschiedener Märkte: In den Odenwald-Ortsteilen trägt das Gebäude fast den gesamten Wert, in den Bergstraßen-Lagen wird der Bodenanteil zur bestimmenden Größe.
Für Gebäudepreise beginnt die amtliche Statistik beim Kreis, weil Bensheim keinen eigenen Gutachterausschuss hat. Der Kreis Bergstraße nennt 506.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt, 459.000 Euro für Reihenhaus oder Doppelhaushälfte und 4.500 Euro je Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung. Für Bensheim als eine der gefragteren Städte des Kreises sind das eher Untergrenzen. Insgesamt sind 62 Wohnbauland-Zonen ausgewertet, festgesetzt zum Stichtag 01.01.2024.
Die Marktwertindikation rechnet mit dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, nicht mit einem Mittelwert über zehn sehr verschiedene Ortsteile. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss - Immobilienwerte (Bereich Landkreise Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Groß-Gerau, Offenbach und Odenwaldkreis).
Lesehilfe: Die Namen sind die amtlichen Gemarkungen und entsprechen den Bensheimer Ortsteilen; die Reihenfolge folgt dem Median. Jeder Wert beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage seiner Zone und lässt das Gebäude außen vor. Beachten Sie die Minimum-Spalte: Auch in den führenden Gemarkungen gibt es Zonen weit unter dem Median, in Auerbach etwa ab 270 Euro. Der Ortsname allein trägt Ihre Bewertung deshalb nicht. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Zwei Lagen an der Bergstraße, acht dahinter, und ein Preisgefälle, das die Landschaft nachzeichnet.
Auerbach führt mit 713 Euro je Quadratmeter über 10 Zonen, die von 270 bis 1.050 Euro reichen. Der nördliche Ortsteil hat mit dem Staatspark Fürstenlager und dem Auerbacher Schloss zwei Anlagen von überregionalem Rang und dazu Hanglagen mit Blick über die Rheinebene. Genau dort liegen die Spitzenzonen, während die tieferen Bereiche in Richtung Bahnlinie deutlich moderater bewertet sind. Wer in Auerbach verkauft, sollte die Zone genau kennen, weil der Ortsname allein eine Spanne von mehreren hundert Euro je Quadratmeter überspannt.
Die Kernstadt folgt mit 663 Euro und stellt mit 18 Zonen den größten zusammenhängenden Teilmarkt, mit einer Spanne von 410 bis 900 Euro. Hier liegen die Altstadt mit Fachwerkbestand, die gründerzeitlichen Viertel, der Bahnhof an der Main-Neckar-Strecke und die Wohngebiete der Nachkriegsjahrzehnte. Für Käufer ist die Kernstadt vor allem wegen der kurzen Wege attraktiv, für Verkäufer ist sie der Ort, an dem der Zonenauszug den größten Unterschied macht.
Fehlheim nimmt mit 440 Euro eine Zwischenstellung ein. Der Ortsteil liegt als einziger westlich in der Ebene Richtung Lorsch, ist landwirtschaftlich geprägt und hat mit 180 bis 470 Euro eine breite Spanne. Er gehört weder zu den Hanglagen noch zu den Odenwald-Ortsteilen und bildet damit eine eigene Kategorie: ebenes Bauland mit guter Erreichbarkeit, aber ohne die Landschaftsqualität der Bergstraße.
Die Odenwald-Ortsteile Hochstädten, Schönberg, Wilmshausen, Zell, Schwanheim, Gronau und Langwaden liegen zwischen 200 und 375 Euro. Sie sind klein, dörflich geprägt und über Täler mit der Kernstadt verbunden; Schönberg mit seinem Schloss und Zell mit seinem historischen Kern haben dabei eigene Anziehungspunkte. Gemeinsam ist ihnen, dass der Markt dünn ist: Wenige Zonen, wenige Verkäufe im Jahr, entsprechend selten belastbare Vergleichsfälle. Eine Bewertung muss sich hier auf Zonenwert und Gebäudezustand stützen, nicht auf Nachbarschaftsabschlüsse.
Alle bisher von uns ausgewerteten Städte hatten eines gemeinsam: Ihre Preise erklärten sich aus der Entfernung zu Frankfurt. In Bensheim ist das anders. Die Stadt liegt im Einzugsbereich der Metropolregion Rhein-Neckar; Mannheim und Heidelberg sind über die A5 und die Main-Neckar-Bahn gut erreichbar, Darmstadt liegt nördlich in vergleichbarer Entfernung. Frankfurt ist erreichbar, prägt den Markt aber nicht.
Für Ihre Vermarktung ist das keine Randnotiz, sondern bestimmt den Käuferkreis. Wer in Bensheim sucht, arbeitet in aller Regel im Süden, in Darmstadt oder vor Ort, und vergleicht Ihr Objekt mit Angeboten in Heppenheim, Zwingenberg oder Seeheim-Jugenheim, nicht mit dem Frankfurter Umland. Ein Exposé, das mit der Nähe zu Frankfurt wirbt, spricht deshalb an dieser Käuferschaft vorbei.
Hinzu kommt ein zweiter Faktor, der in Hessen selten ist: Klima und Landschaft als eigenständiges Verkaufsargument. Die Bergstraße gilt wegen des milden Klimas als früheste Blühlage der Region, Weinbau und Obstanbau prägen die Hänge, und der Blick über die Rheinebene ist in den oberen Zonen der Normalfall. Diese Qualitäten stehen in keiner Bodenrichtwertkarte, sie erklären aber, warum die Hanglagen ein Vielfaches der Talbereiche kosten.
Häuser bilden den Hauptmarkt, und ihre Bewertung beginnt zwingend bei der Frage, auf welcher Seite der Landschaftsgrenze Ihr Objekt steht. Der Kreiswert von 506.000 Euro für ein freistehendes Standardhaus beschreibt eine Mitte, die es in Bensheim so nicht gibt: In den Hanglagen Auerbachs liegt allein der Bodenwert eines größeren Grundstücks in dieser Größenordnung, in Langwaden kostet dieselbe Fläche einen Bruchteil davon. Klären Sie deshalb zuerst Zone und exakte Grundstücksgröße, bevor Sie über einen Preis sprechen.
Eigentumswohnungen konzentrieren sich auf Kernstadt und Auerbach. Auf Kreisebene gelten 4.500 Euro je Quadratmeter für eine neue und 3.200 Euro für eine zwanzig Jahre alte Wohnung; im Kreis Bergstraße wurden 2024 insgesamt 789 Kaufverträge über Wohnungseigentum mit 162 Millionen Euro Umsatz beurkundet. Gefragt sind vor allem Wohnungen in fußläufiger Entfernung zur Innenstadt und zum Bahnhof, weil sie sowohl Pendler als auch ältere Käufer ansprechen, die sich verkleinern und die Wege kurz halten wollen.
Grundstücke sind in den Odenwald-Ortsteilen eher verfügbar als an der Bergstraße, wo Landschaftsschutz und Topografie die Möglichkeiten begrenzen. In Hanglagen kommt ein Punkt hinzu, der leicht unterschätzt wird: Das Gefälle verteuert Erschließung, Gründung und Zufahrt erheblich, was den Wert eines unbebauten Hanggrundstücks gegenüber einer ebenen Fläche derselben Zone mindert. Was zulässig und wirtschaftlich ist, klärt eine Bauvoranfrage bei der Stadt. Mit den amtlichen Zonenwerten rechnet unsere Grundstücksbewertung.
Vermietete Objekte finden in der Kernstadt eine solide Nachfrage, weil Bensheim Schul- und Verwaltungsstandort ist und eine eigene Mieterschaft hat. Anleger rechnen über den Ertrag, was der Ertragswertrechner nachvollziehbar macht. In den Hanglagen Auerbachs gilt die übliche Gegenprobe: Übersteigt der Bodenwert den Ertragswert, verkaufen Sie an Selbstnutzer statt an Kapitalanleger, und das verändert Ansprache und Vermarktungsweg vollständig.
Für 2024 meldet der Landesbericht eine Belebung. Landesweit stieg die Zahl der Kaufverträge über Wohnungseigentum von 14.763 auf 18.903; im Kreis Bergstraße entfielen darauf 789 Verträge mit 162 Millionen Euro Geldumsatz. Das Preisniveau des Kreises liegt mit 4.500 Euro je Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung deutlich über dem anderer ländlich geprägter Kreise, was den Einfluss der Metropolregion Rhein-Neckar zeigt.
Innerhalb Bensheims wirkt die Zinswende sehr unterschiedlich. Die Bergstraßen-Lagen bedienen einen Käuferkreis mit höherem Budget und größerer Eigenkapitalbasis, der weniger unmittelbar auf Zinsschritte reagiert, dafür aber selektiver auswählt. Die Odenwald-Ortsteile leben von Familien, die vor allem auf den Preis schauen; dort schlägt jede Veränderung der monatlichen Rate direkt durch, und die Vermarktungszeiten schwanken entsprechend stärker.
Eine Prognose sprechen wir nicht aus, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich sagen lässt: Die Landschaftsqualität der Bergstraße lässt sich nicht vermehren, das Angebot in den Spitzenlagen bleibt knapp. In den Odenwald-Ortsteilen entscheidet dagegen der Zustand des Gebäudes über die Vermarktbarkeit, weil der Bodenanteil dort gering ist. Für Ihre Preisfindung heißt das, dass Sie Vergleichsfälle unbedingt aus derselben Lagekategorie wählen sollten.
Die Unterlagen-Mappe umfasst Grundbuchauszug und Flurkarte, den Energieausweis, beim Haus die Bauakte, bei einer Wohnung Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bensheim, die Flurkarte kommt vom Katasteramt des Kreises Bergstraße. Bei Objekten in der Altstadt kommen Denkmalauflagen hinzu, bei Hanggrundstücken alles, was zur Standsicherheit und zur Erschließung vorliegt.
Inhaltlich entscheiden drei Punkte. Erstens die Lagekategorie: Bergstraßen-Hang, Kernstadt, Ebene oder Odenwald sind vier verschiedene Märkte, und ein Vergleichsobjekt aus der falschen Kategorie führt Ihre Preisfindung in die Irre; die kostenlose Marktwertindikation rechnet deshalb mit Ihrem konkreten Zonenwert. Zweitens der Gebäudezustand, der umso stärker wirkt, je niedriger der Bodenanteil ist, also besonders in den Odenwald-Ortsteilen. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachzurechnen im Provisionsrechner), dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten die Spekulationsfrist. Den Gesamtablauf beschreibt der Verkaufsprozess.
In unser Netz kommt ein Büro über den Nachweis nach § 34c GewO und die Offenlegung seiner Vermarktungshistorie. Gemessen wird, ob die aufgerufenen Preise gehalten haben, wie lange die Vermarktung dauerte und wie oft nachträglich reduziert wurde. Für Bensheim prüfen wir zusätzlich, ob ein Büro die Lagekategorien der Stadt sicher trennt. Wer eine Hanglage in Auerbach mit einem Objekt in Langwaden vergleicht, liegt um ein Vielfaches daneben, und zwar in beide Richtungen. Bei Hanggrundstücken kommt die Fähigkeit hinzu, Erschließungs- und Gründungskosten realistisch einzuschätzen. Das Verfahren im Einzelnen steht unter So prüft Verkaufsklar.
Bensheim ist die südlichste Stadt unserer Serie und die erste im Kreis Bergstraße. Diese Städte grenzen an oder teilen den Markt:
Bensheim hat keinen eigenen Gutachterausschuss; amtliche Kaufpreise beginnen beim Kreis Bergstraße mit 506.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt und 459.000 Euro für Reihenhaus oder Doppelhaushälfte. Für Bensheim ist dieser Wert eher eine Untergrenze, weil die Stadt zu den gefragteren Adressen des Kreises zählt. Entscheidend bleibt die Lage innerhalb der Stadt: Die Bodenrichtwerte reichen von 130 bis 1.050 Euro je Quadratmeter, das ist der größte Abstand aller bisher von uns ausgewerteten Städte.
Weil das Stadtgebiet zwei Landschaften umfasst. Kernstadt und Auerbach liegen an der Bergstraße, dem schmalen Streifen am westlichen Odenwaldrand mit Weinbau und mildem Klima; die Ortsteile Schönberg, Wilmshausen, Gronau, Zell, Schwanheim, Hochstädten und Langwaden liegen dahinter im Odenwald. Auerbach kommt auf 713 Euro je Quadratmeter, Langwaden auf 200 Euro. Zwischen der höchsten und der tiefsten Einzelzone liegt rund das 8-fache. Das sind zwei Immobilienmärkte unter einem Stadtnamen.
Auerbach mit 713 Euro je Quadratmeter im Median, gefolgt von der Kernstadt mit 663 Euro. Beide erreichen in der Spitze deutlich mehr: Auerbach bis 1.050 Euro, die Kernstadt bis 900 Euro. Es folgen Fehlheim mit 440 Euro und die Odenwald-Ortsteile zwischen 200 und 375 Euro. Innerhalb der beiden führenden Gemarkungen ist die Streuung groß, weshalb der Ortsname für sich genommen wenig aussagt.
Aus zwei amtlichen Quellen. Die Bodenrichtwerte kommen vom Gutachterausschuss für den Kreis Bergstraße und wurden über BORIS Hessen abgerufen, Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0; ausgewertet haben wir 62 Wohnbauland-Zonen über zehn Gemarkungen. Die Preisniveaus für Häuser und Wohnungen stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024 und gelten für den gesamten Kreis.
Auf Kreisebene nennt der Landesbericht 4.500 Euro je Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung und 3.200 Euro für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten 80-Quadratmeter-Wohnung. Damit liegt der Kreis Bergstraße deutlich über anderen ländlich geprägten Kreisen Hessens, was mit der Nähe zur Metropolregion Rhein-Neckar zusammenhängt. Der Wohnungsmarkt Bensheims konzentriert sich auf die Kernstadt und Auerbach; in den Odenwald-Ortsteilen ist der Bestand an Eigentumswohnungen gering.
Überwiegend nach Süden. Bensheim liegt im Einzugsbereich der Metropolregion Rhein-Neckar, Mannheim und Heidelberg sind über die A5 und die Main-Neckar-Bahn schnell erreichbar, Darmstadt liegt nördlich in ähnlicher Entfernung. Frankfurt ist erreichbar, aber kein prägender Faktor. Für Ihre Vermarktung ist das wichtig, weil es den Käuferkreis bestimmt: Wer hier sucht, arbeitet meist im Süden oder in Darmstadt, nicht in Frankfurt.
Er ist Teil dessen, was die Bergstraßen-Lagen ausmacht. Bensheim liegt in einem der kleinsten deutschen Weinbaugebiete, und das milde Klima am Westhang des Odenwalds ist der Grund für Weinbau und Obstanbau gleichermaßen. Für Immobilien wirkt das indirekt: Hanglagen mit Blick über die Rheinebene, alter Baumbestand und ein Ortsbild, das von dieser Landschaft geprägt ist, sind hier die Merkmale der teuersten Zonen. Ein Bodenrichtwert bildet diesen Blick nicht ab, ein Käufer bezahlt ihn aber.
Der Bodenrichtwert beziffert allein den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche einer Lagezone, der Kaufpreis umfasst zusätzlich das Gebäude. In Bensheim bedeutet das eine ungewöhnlich große Bandbreite: Auf 700 Quadratmeter gerechnet ergeben sich zwischen 91.000 und 735.000 Euro allein für den Grund. In den Odenwald-Ortsteilen trägt daher das Gebäude fast den gesamten Wert, in den Bergstraßen-Lagen wird der Bodenanteil zur bestimmenden Größe.
Üblich sind die hessischen 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen beiden Seiten, sodass auf Sie rund 2,98 Prozent entfallen. Bei einem Verkaufspreis von 550.000 Euro sind das etwa 16.400 Euro auf Ihrer Seite. Der Satz ist verhandelbar; in den gefragten Lagen an der Bergstraße, wo Objekte vergleichsweise zügig Käufer finden, lohnt sich das Gespräch besonders.
Es gelten zwei Stichtage. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf den 01.01.2024 und werden alle zwei Jahre neu beschlossen. Die Preisniveaus stammen aus dem Landesbericht 2025, der die im Jahr 2024 beurkundeten Verträge auswertet. Abgerufen haben wir beides am 14.8.2026; die vollständigen Nachweise stehen im Quellenblock am Seitenende.
Bensheim hat keinen eigenen Gutachterausschuss. Die Bodenrichtwerte sind ortsteilscharf, die Preisniveaus gelten für den Kreis Bergstraße. An jeder Zahl steht, welche Ebene gilt.
Stand: 14.8.2026 · Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 · Kreiszahlen aus dem Berichtsjahr 2024 · Alle Angaben sind unverbindliche Ersteinschätzungen und ersetzen kein Wertgutachten.
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