Immobilienpreise in Wiesbaden
Amtliche Kaufpreise des Wiesbadener Gutachterausschusses und Bodenrichtwerte für jede Gemarkung, ehrlich eingeordnet je Ortsbezirk. Keine hochgerechneten Portal-Preise, sondern beurkundete Zahlen.
Amtliche Kaufpreise des Wiesbadener Gutachterausschusses und Bodenrichtwerte für jede Gemarkung, ehrlich eingeordnet je Ortsbezirk. Keine hochgerechneten Portal-Preise, sondern beurkundete Zahlen.
Drei amtliche Ankerwerte, bevor es in die Ortsbezirke geht.
Der ehrlichste Startpunkt für jede Preisfrage in Wiesbaden ist die amtliche Auswertung des städtischen Gutachterausschusses: 3.757 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kostete 2024 eine wiederverkaufte Eigentumswohnung im Durchschnitt, rund 1,5 Prozent weniger als im Jahr davor. Diese Zahl stammt aus 2.211 notariellen Kaufverträgen, die der Geschäftsstelle im Berichtsjahr vorlagen, und nicht aus Inseraten. Der Unterschied ist grundlegend: Ein Inserat zeigt, was jemand haben möchte, ein beurkundeter Kaufvertrag zeigt, was tatsächlich gezahlt wurde.
Der zweite Anker ist der Bodenrichtwert. Er beziffert, was der nackte Boden je Quadratmeter wert ist, festgesetzt vom Gutachterausschuss für jede Lagezone einzeln zum Stichtag 01.01.2024. Sie machen Lagen objektiv vergleichbar, weil kein Gebäudezustand das Bild verzerrt. In Wiesbaden reicht die Spanne beim Wohnbauland von 650 Euro in Medenbach bis 1.550 Euro in Sonnenberg; die höchste einzelne Zone der Stadt erreicht 2.100 Euro. Das ist eine Spreizung von Faktor 2.4 zwischen den Ortsbezirken und Faktor 3.2, wenn man die Spitzenzone gegen den günstigsten Ortsbezirk stellt.
Der dritte Anker ist die Marktmechanik: Wiesbaden ist Landeshauptstadt, Kurstadt und Behördenstandort in einem, mit einer ungewöhnlich stabilen Nachfragebasis aus Landesverwaltung, Bundeskriminalamt, Versicherungswirtschaft und dem Industriepark in Biebrich. Dazu kommt die Doppellage zwischen Frankfurt und Mainz: Wer sich Frankfurt nicht leisten will oder kann, findet hier ein Preisniveau, das rund ein Viertel darunter liegt, bei voller Großstadt-Infrastruktur. Für Verkäufer bedeutet diese Konstellation eine bemerkenswerte Preisstabilität, aber auch eine kritische Käuferschaft, die vergleichen kann.
Dieselben amtlichen Zahlen, angewendet auf Ihr Objekt. Das Ergebnis steht in zwei Minuten auf dem Bildschirm, ohne Konto und ohne Rückruf.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss für Immobilienwerte in der Landeshauptstadt Wiesbaden. Sortiert vom teuersten zum günstigsten Ortsbezirk.
Lesehilfe: Wir gruppieren nach amtlichen Gemarkungen statt nach Postleitzahlen, weil die Gemarkung aus derselben Quelle stammt wie der Wert und die Wiesbadener Ortsbezirke deutlich genauer abbildet. Jeder Wert beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage innerhalb seiner Zone und lässt das Gebäude bewusst außen vor. Innerhalb der großen Gemarkung Wiesbaden reicht das Feld von 700 bis 2.100 Euro, weshalb der Median dort weniger aussagt als in den kleinen Vororten. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug in wenigen Minuten.
Eigentumswohnungen sind der größte Wiesbadener Teilmarkt und der einzige mit belastbarer Statistik in der Breite. Der Durchschnitt von 3.757 Euro je Quadratmeter für Wiederverkäufe verdeckt allerdings eine erhebliche Streuung nach Baujahr und Größe: Kleine Wohnungen jüngerer Baujahre erreichen je Quadratmeter deutlich mehr als große, weil der Quadratmeterpreis mit steigender Fläche typischerweise fällt. Noch weiter auseinander liegen Bestand und Neubau: Neubauwohnungen kosteten 2024 im Schnitt rund 7.000 Euro je Quadratmeter, mit einer Spanne von etwa 4.000 bis 14.500 Euro. Wer eine gebrauchte Wohnung verkauft, konkurriert also nicht mit diesen Zahlen, sondern muss den Abstand zum Neubau erklären können.
Häuser weist der Gutachterausschuss als Durchschnittspreise je Haustyp aus, was für die eigene Einordnung praktischer ist als ein Quadratmeterwert: 473.000 Euro für Reihenhäuser, 517.000 Euro für Reihenendhäuser, 644.000 Euro für Doppelhaushälften, 579.000 Euro für Zweifamilienhäuser und 687.000 Euro für Dreifamilienhäuser. Diese Mittelwerte laufen über alle Lagen und Zustände, von Medenbach bis Sonnenberg. Der Bodenanteil erklärt einen großen Teil der Abweichung nach oben und unten: Bei 400 Quadratmetern Grundstück macht der Unterschied zwischen einer 650-Euro-Zone und einer 1.550-Euro-Zone allein im Boden 360.000 Euro aus.
Grundstücke sind in Wiesbaden ein extrem enger Markt. Der Gutachterausschuss zählte 2024 ganze 24 Verkäufe unbebauter Wohnbaugrundstücke, im Mittel zu 1.166 Euro je Quadratmeter. Bei dieser Fallzahl ist jeder einzelne Verkauf statistisch spürbar, und Pauschalaussagen verbieten sich. Entscheidend für den Preis ist der Nachweis der Bebaubarkeit: Eine Bauvoranfrage für wenige hundert Euro dokumentiert, ob eine Fläche Bauland oder Gartenland ist, und dieser Unterschied ist in Wiesbaden regelmäßig sechsstellig. Unsere Grundstücksbewertung rechnet direkt mit den amtlichen Zonenwerten.
Wiesbaden hat 26 Ortsbezirke, und keiner davon ist pauschal gut oder schlecht. Jeder bringt ein eigenes Preisgefüge, eine eigene Käuferschaft und eigene Verkaufsargumente mit. Der Reihe nach, von der Kernstadt nach außen.
Die Kernstadt ist als Gemarkung Wiesbaden statistisch ein Sonderfall: Sie umfasst das gesamte historische Fünfeck, das Kurviertel, das Nerotal, das Rheingauviertel, das Dichterviertel, Klarenthal und die westlichen Ränder. Entsprechend weit ist die Spanne, von 700 bis 2.100 Euro je Quadratmeter Wohnbauland. Am oberen Ende stehen die Villenlagen zwischen Nerotal, Neroberg und Sonnenberger Straße mit ihrem Gründerzeit- und Jugendstilbestand, dazu das Quellenviertel rund um Kochbrunnen und Kurhaus. Am unteren Ende liegen die Großwohnsiedlungen der Nachkriegsjahrzehnte, allen voran Klarenthal. Wer in der Kernstadt verkauft, sollte den Stadtmittelwert vergessen und ausschließlich auf Zonen-Ebene rechnen.
Sonnenberg führt die Gemarkungs-Tabelle mit 1.550 Euro an und ist Wiesbadens klassische Adresse für gehobenes Wohnen: eigener Ortskern mit Burgruine, Hanglage über dem Rambach, viel freistehendes Einfamilienhaus und eine Käuferschicht, die den Standort bewusst wählt und selten unter Zeitdruck steht. Objekte wechseln hier häufig ohne breite Vermarktung den Eigentümer. Für Verkäufer heißt das: Reichweite ist weniger wert als der Zugang zum richtigen Käuferkreis, und die Preisfindung entscheidet über sechsstellige Unterschiede.
Bierstadt und Kloppenheim schließen östlich an und bilden das stabile bürgerliche Rückgrat der Stadt. Bierstadt kombiniert einen alten Ortskern mit gewachsenen Einfamilienhausgebieten und erreicht in den besseren Lagen fast Sonnenberger Niveau, während der Durchschnitt darunter bleibt. Kloppenheim ist kleiner, ruhiger und stärker dörflich geprägt. Beide Ortsbezirke leben von Familien, die Nähe zur Innenstadt mit Garten verbinden wollen; die Nachfrage ist verlässlich, die Vermarktung unaufgeregt, und über den Preis entscheiden Modernisierungsgrad und Grundstückszuschnitt.
Biebrich ist der größte Ortsbezirk und der mit der weitesten Spreizung. Zwischen dem Schloss mit seiner Rheinlage, den Gründerzeitzeilen der Rathausstraße und den Beständen rund um den Industriepark Kalle-Albert liegen preislich Welten, obwohl es derselbe Stadtteil ist. Die Rheinuferlagen und das Schlossumfeld haben in den letzten Jahren deutlich aufgeholt, getragen von Neubauprojekten am Wasser. Wer in Biebrich verkauft, muss die Mikrolage erklären können, sonst wird das Objekt am schwächsten Teil des Stadtteils gemessen.
Schierstein und Frauenstein im Westen sind zwei sehr unterschiedliche Nachbarn. Schierstein lebt vom Hafen, der Rheinpromenade und einem eigenständigen Ortskern mit hoher Wohnzufriedenheit; die Wasserlagen sind ein eigenes Preissegment. Frauenstein liegt am Hang mit Blick über die Rheinebene, ist kleinteilig, weinbaugeprägt und ausgesprochen gesucht, wird aber wegen der geringen Zahl an Verkäufen statistisch schnell unterschätzt. Beide profitieren von der Nähe zum Rheingau, ohne dessen Preisaufschlag vollständig mitzumachen.
Dotzheim ist der bevölkerungsreichste Ortsbezirk und deshalb der Markt mit den meisten Verkäufen. Er reicht vom gründerzeitlichen Übergang zur Kernstadt über Kohlheck und Freudenberg bis in die Feldlagen und deckt damit fast jede Objektart ab, vom sanierten Altbau über die Nachkriegszeile bis zum Neubau am Ortsrand. Genau diese Breite macht ihn zum Einstiegsmarkt für Familien, die in Wiesbaden bleiben wollen. Der Median von 900 Euro liegt im Mittelfeld, die Streuung innerhalb des Stadtteils ist erheblich.
Die AKK-Stadtteile Mainz-Kastel und Mainz-Kostheim sind Wiesbadens verkaufsstrategischer Sonderfall und bekommen weiter unten ein eigenes Kapitel. Preislich liegen sie mit 825 und 850 Euro je Quadratmeter im unteren Mittelfeld der Stadt, obwohl sie mit Rheinlage, eigener Infrastruktur und direkter Mainz-Anbindung Qualitäten haben, die anderswo teurer bezahlt werden. Der Grund ist weniger die Lage als die Sichtbarkeit: Wer nach Wiesbaden sucht, findet sie oft nicht, weil die Postleitzahl nach Mainz zeigt.
Erbenheim, Nordenstadt, Delkenheim, Igstadt und Breckenheim bilden den östlichen Gürtel entlang der Autobahnen A66 und A3. Diese Ortsbezirke sind die Pendlerreserve der Stadt: Von hier erreicht man Frankfurt, den Flughafen und das Mainzer Umland schneller als aus mancher Wiesbadener Innenstadtlage. Entsprechend stabil ist die Nachfrage von Doppelverdienern mit Kindern. Erbenheim trägt zusätzlich die Nachbarschaft zur US-Garnison, was einen eigenen, konjunkturunabhängigen Mietmarkt schafft und Kapitalanleger anzieht. Das Preisniveau liegt zwischen 925 und 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnbauland.
Die nördlichen Taunus-Vororte Auringen, Naurod, Rambach, Heßloch und Medenbach sind der ländliche Teil Wiesbadens: dörfliche Ortskerne, viel freistehendes Haus, Wald vor der Tür und spürbar niedrigere Bodenwerte, in Medenbach mit 650 Euro am günstigsten der ganzen Stadt. Rambach liegt mit 1.100 Euro deutlich darüber, weil es näher an Sonnenberg und der Kernstadt liegt. Käufer sind hier fast ausschließlich Selbstnutzer, die Ruhe und Grundstücksgröße gegen Fahrzeit tauschen. Die Vermarktungszeiten sind länger als in der Stadt, die Preise dafür weniger schwankungsanfällig.
Amöneburg, Kastel und Kostheim, kurz AKK, sind der ungewöhnlichste Teil des Wiesbadener Immobilienmarkts. Die drei Orte lagen historisch bei Mainz, kamen 1945 aber mit der Grenze zwischen amerikanischer und französischer Besatzungszone zu Wiesbaden, weil die Zonengrenze dem Rhein folgte. Diese Zuordnung ist bis heute gültig und vollständig: AKK sind Wiesbadener Ortsbezirke, gehören zum Wiesbadener Grundbuchamt, werden vom Wiesbadener Gutachterausschuss bewertet, und die Grundsteuer geht an Wiesbaden.
Im Alltag zeigt jedoch fast alles nach Mainz. Die Postleitzahlen 55246 und 55252 sind Mainzer Nummernkreise, die Vorwahlen ebenfalls, die Ortsnamen tragen Mainz sogar im Namen, und der Weg über die Brücke in die Mainzer Innenstadt ist kürzer als der nach Wiesbaden-Mitte. Für den Verkauf ist das kein Randthema, sondern eine handfeste Reichweitenfrage: Portalsuchen nach Wiesbaden filtern nach Ort oder Umkreis, und je nachdem, wie ein Inserat gepflegt ist, taucht ein Kasteler Objekt bei der Wiesbaden-Suche gar nicht auf. Umgekehrt suchen Mainzer Interessenten nach Mainz und finden es, ohne zu wissen, dass sie ein hessisches Objekt betrachten.
Wer in AKK verkauft, sollte deshalb auf drei Dinge achten. Erstens auf die Doppel-Auffindbarkeit: Das Objekt muss sowohl unter Wiesbaden als auch unter Mainz gefunden werden, sonst fehlt die Hälfte des Käuferkreises. Zweitens auf die richtige Vergleichsbasis: Die amtlichen Bodenrichtwerte stammen vom Wiesbadener Gutachterausschuss, nicht vom Mainzer, und Mainzer Vergleichspreise vom anderen Rheinufer taugen nur bedingt. Drittens auf die steuerliche und rechtliche Seite: Zuständig sind hessische Behörden und hessisches Landesrecht, was bei Grundsteuer, Schulwahl und Erschließungsfragen praktische Unterschiede macht, die Käufer erst spät bemerken und dann als Verhandlungspunkt einbringen.
Fachlich ist AKK damit ein gutes Beispiel dafür, warum Pauschalbewertungen nach Postleitzahl scheitern. Unsere Marktwertindikation rechnet für 55246 und 55252 mit den Wiesbadener Zonenwerten, weil das die amtlich zuständige Quelle ist. Ein Makler, der die Doppelrolle aktiv bespielt und in beiden Städten Käuferzugang hat, ist in diesen Ortsbezirken messbar mehr wert als anderswo.
Die Wiesbadener Zahlen für 2024 zeichnen ein bemerkenswert ruhiges Bild. Wiederverkaufte Eigentumswohnungen gaben um rund 1,5 Prozent nach, was nach den Ausschlägen der Vorjahre einer Seitwärtsbewegung entspricht. Gleichzeitig stieg die Zahl der beurkundeten Kaufverträge auf 2.211 und damit um etwa 16 Prozent gegenüber 2023. Diese Kombination aus stabilen Preisen und deutlich mehr Abschlüssen ist der klassische Befund einer Marktberuhigung: Käufer und Verkäufer haben sich auf das neue Zinsniveau eingestellt und finden wieder zusammen.
Das deckt sich mit der bundesweiten Lage, die der Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 beschreibt: Die Talsohle der Preiskorrektur war 2024 erreicht, die Transaktionszahlen zogen an. Wiesbaden hat diese Bewegung mit geringerer Amplitude durchlaufen als Frankfurt, weil hier weniger spekulatives Neubaugeschäft und weniger internationales Anlegerkapital im Markt sind. Der Behörden- und Versicherungsstandort wirkt in beide Richtungen dämpfend: keine Übertreibung nach oben, aber auch kein Einbruch nach unten.
Eine Prognose werden wir hier nicht zeichnen, weil sie sich nicht seriös belegen ließe. Was sich sagen lässt: Der Neubau ist auch in Wiesbaden stark zurückgegangen, während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt. Für Verkäufer mit energetisch gutem Bestand in gefragten Ortsbezirken ist die Verhandlungsposition heute wieder deutlich besser als 2023; sanierungsbedürftige Objekte müssen dagegen den Abschlag einkalkulieren, den Käufer für Finanzierung plus Sanierung zusammen ansetzen.
Wiesbaden ist ein solider Vermietermarkt mit einer ungewöhnlich krisenfesten Mieterschaft: Landesbedienstete, Bundesbehörden, Versicherungsangestellte, dazu die Beschäftigten des Industrieparks und die Nachfrage rund um die US-Garnison in Erbenheim. Für Kapitalanleger heißt das planbare Mieteinnahmen bei geringerem Ausfallrisiko als in stärker konjunkturabhängigen Standorten. Vermietete Eigentumswohnungen handeln mit dem üblichen Abschlag gegenüber leeren, weil der Käufer Mietvertrag und Mietniveau übernimmt; je weiter die Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt, desto größer die Lücke. Ob Warten auf den Auszug oder Verkauf an den Anleger mehr bringt, ist eine reine Rechenfrage, die unser Leitfaden zur vermieteten Wohnung Schritt für Schritt durchspielt.
Mehrfamilienhäuser werden auch in Wiesbaden über die Ertragslogik gehandelt: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, geprüft gegen Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Der Gutachterausschuss weist für Dreifamilienhäuser einen Durchschnittspreis von 687.000 Euro aus, was die Größenordnung des kleinteiligen Segments zeigt; für größere Objekte gibt es keine belastbaren Durchschnitte, weil jede Immobilie ein Einzelfall ist. Die Rechenmechanik zeigt unser Ertragswert-Rechner transparent. Vor jeder Preisverhandlung gehören zwei Prüfungen: die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer und die Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels.
Die Wiesbadener Käuferschaft ist bodenständiger als die Frankfurter und dadurch berechenbarer. Den größten Block stellen Selbstnutzer mit sicherem Einkommen aus Verwaltung, Behörden und Versicherungswirtschaft, die eine Immobilie zum Bewohnen und nicht zum Handeln kaufen. Dazu kommen Frankfurt-Pendler, die das Preisgefälle bewusst nutzen, Rückkehrer aus dem Umland, die im Alter wieder Infrastruktur suchen, und ein stabiler Anlegerkreis mit Blick auf die Mietnachfrage. Internationales Kapital spielt eine deutlich kleinere Rolle als in Frankfurt.
Für Verkäufer folgt daraus zweierlei. Erstens: Die Finanzierbarkeit ist der zentrale Engpass, nicht die Zahlungsbereitschaft. Wiesbadener Käufer rechnen mit spitzem Bleistift, prüfen Energieausweis und Sanierungsstau genau und lassen sich von Knappheitsargumenten weniger beeindrucken. Ein sauber aufbereitetes Objekt mit vollständigen Unterlagen und ehrlicher Zustandsbeschreibung verkauft sich hier messbar besser als eines, das mit Bildern arbeitet und Fragen offenlässt. Zweitens: Das Tempo ist eine Funktion des Startpreises. Realistisch eingewertete Objekte in gefragten Ortsbezirken finden binnen weniger Wochen ihren Käufer, überzogen gestartete laufen Monate und schließen am Ende unter dem realistischen Erstpreis ab.
Der teuerste Fehler ist deshalb auch in Wiesbaden die überhöhte Einwertung. Sie kostet doppelt: Jeder Monat Leerstand oder Doppelbelastung hat einen Euro-Wert, und jede sichtbare Preissenkung schwächt die Verhandlungsposition gegenüber Käufern, die den Verlauf im Portal mitlesen. Ein realistischer Erstpreis mit knappem Verhandlungspuffer schlägt in diesem Markt fast immer die Hochpreis-Strategie. Genau diese Preisdisziplin ist eine der Kennzahlen, an denen wir Makler für unser Partnernetz messen.
Am Anfang steht die Mappe: Grundbuchauszug und Flurkarte, der Energieausweis, bei einer Wohnung zusätzlich Teilungserklärung samt Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen, beim Haus die Bauakte. Zuständig ist in ganz Wiesbaden einschließlich der AKK-Stadtteile das Amtsgericht Wiesbaden mit seinem Grundbuchamt; die Flurkarte kommt vom Stadtvermessungsamt. Wer diese Dokumente erst nach der Besichtigung beschafft, verliert genau die Interessenten mit der besten Bonität, weil deren Finanzierer früh vollständige Unterlagen sehen wollen. Die komplette Liste samt Beschaffungswegen und Kosten steht im Leitfaden Unterlagen für den Hausverkauf.
Der Ablauf folgt dem üblichen Verkaufsprozess, drei Punkte sind in Wiesbaden besonders: Erstens die Einwertung auf Zonen-Ebene, weil die Gemarkungs-Spreizung von 650 bis 2.100 Euro jeden Stadtdurchschnitt wertlos macht; diese Seite und die kostenlose Marktwertindikation liefern die amtliche Basis. Zweitens die Sichtbarkeit, besonders in AKK, wo ein Objekt in beiden Städten gefunden werden muss. Drittens die Rechnung unter dem Strich: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachrechnen im Provisionsrechner), dazu kommen bei Bedarf die Lastenfreistellung beim Notar und, bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten, die Spekulationsfrist-Prüfung noch vor der ersten Preisdiskussion.
Die Wiesbadener Maklerlandschaft ist dicht, und wen Sie beauftragen, schlägt sich in Euro nieder. Aufgenommen wird bei uns niemand durch Bezahlung: Ein Büro bewirbt sich, legt seine Vermarktungshistorie offen und wird daran gemessen, ob seine Startpreise halten, wie lange seine Objekte laufen und wie oft nachträglich reduziert wird. Diese Kennzahlen kontrolliert der Makler nicht selbst, anders als jedes Sternchen-Profil. Nach der Bewertung sehen Sie zunächst nur anonyme Profile; erst Ihre ausdrückliche Anfrage macht aus einem Profil einen Ansprechpartner, und zwar aus genau einem.
Jede Kommune hat eigene Bodenrichtwertzonen und ein eigenes Preisgefüge. Für diese Städte rund um Wiesbaden entstehen eigene Auswertungen.
Wiederverkaufte Eigentumswohnungen kosteten 2024 im Durchschnitt 3.757 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, rund 1,5 Prozent weniger als im Vorjahr. Das ist die amtliche Auswertung des Wiesbadener Gutachterausschusses aus 2.211 notariellen Kaufverträgen, keine Portal-Statistik. Neubauwohnungen liegen mit durchschnittlich rund 7.000 Euro je Quadratmeter deutlich darüber, bei einer Spanne von etwa 4.000 bis 14.500 Euro.
Bei den amtlichen Bodenrichtwerten für Wohnbauland führt Sonnenberg mit 1.550 Euro je Quadratmeter, am unteren Ende steht Medenbach mit 650 Euro. Die höchste einzelne Zone der Stadt erreicht 2.100 Euro und liegt im Villengebiet der Kernstadt zwischen Nerotal und Kurviertel.
Aus zwei amtlichen Quellen: den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses über BORIS Hessen (Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0) und dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte in der Landeshauptstadt Wiesbaden, der die notariellen Kaufverträge des Jahres 2024 auswertet. Wir rechnen keine Portal-Angebotspreise zu Marktwerten hoch.
Ja, staatsrechtlich vollständig. Die drei AKK-Stadtteile Amöneburg, Kastel und Kostheim kamen 1945 mit der Besatzungszonengrenze am Rhein zu Wiesbaden und sind seitdem Wiesbadener Ortsbezirke mit Wiesbadener Grundbuchamt und Wiesbadener Gutachterausschuss. Sie tragen allerdings Mainzer Postleitzahlen (55246, 55252) und Mainzer Vorwahlen, weshalb Portalsuchen sie regelmäßig Mainz zuordnen. Für den Verkauf ist das ein handfester Nachteil, wenn ein Makler die Doppelrolle nicht aktiv bespielt.
Zwei verschiedene Dinge, die oft verwechselt werden. Der Bodenrichtwert beziffert ausschließlich den Boden, umgerechnet auf einen Quadratmeter Grundstück, und gilt pauschal für eine ganze Lagezone. Was Sie beim Verkauf erlösen, umfasst dagegen das Gebäude mit Zustand, Grundriss und Ausstattung. In der Praxis nutzt man den Bodenrichtwert deshalb als Lagemaßstab und die beurkundeten Kaufpreise als Preismaßstab; erst beides zusammen ergibt eine belastbare Einschätzung.
Der Gutachterausschuss weist für 2024 durchschnittliche Kaufpreise von 473.000 Euro für Reihenhäuser, 517.000 Euro für Reihenendhäuser, 644.000 Euro für Doppelhaushälften und 579.000 Euro für Zweifamilienhäuser aus. Das sind Stadtmittelwerte über alle Lagen und Zustände; zwischen einem Reihenhaus in Medenbach und einer Doppelhaushälfte in Sonnenberg liegen mehrere hunderttausend Euro.
Üblich ist der hessische Satz von 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, den sich Verkäufer und Käufer seit der Reform von 2020 teilen; auf Ihre Seite entfallen davon rund 2,98 Prozent. Fest ist dieser Satz nicht: Bei einem gut vermarktbaren Objekt in Sonnenberg oder Bierstadt lässt sich anders verhandeln als bei einem sanierungsbedürftigen Bestand in Randlage. Was am Ende von Ihrem Erlös bleibt, rechnet unser Provisionsrechner auf den Euro genau aus.
Der Gutachterausschuss nennt für 2024 einen mittleren Kaufpreis von 1.166 Euro je Quadratmeter, ermittelt aus 24 verkauften unbebauten Wohnbaugrundstücken. Die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland reichen von 650 Euro in den nördlichen Taunus-Vororten bis 1.550 Euro in Sonnenberg. Bei nur zwei Dutzend Verkäufen im Jahr ist Bauland in Wiesbaden ein extrem enger Markt, in dem der Nachweis der Bebaubarkeit den Preis bestimmt.
Sie liefert eine begründete Spanne, kein Gutachten, und sagt Ihnen offen, wie sicher sie ist. Gerechnet wird mit den Zahlen des Wiesbadener Gutachterausschusses und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Was eine Rechnung aus der Ferne nicht sehen kann, sind Zustand, Grundriss, Lärm, Ausblick und die Lasten im Grundbuch, und genau diese Punkte bewegen den Preis erfahrungsgemäß um 15 bis 20 Prozent in beide Richtungen. Für die Feineinwertung kommt ein leistungsgeprüfter Makler kostenlos zu Ihnen.
Nein, und das ist keine Formulierungsfrage, sondern so gebaut: Die Rechnung läuft ohne Konto, ohne E-Mail-Adresse und ohne dass ein Partner überhaupt erfährt, dass Sie da waren. Eine Weitergabe passiert ausschließlich dann, wenn Sie anschließend selbst eine Anfrage abschicken und dabei ausdrücklich einwilligen. Und auch dann geht Ihre Anfrage an genau einen Partner, nicht an einen Verteiler.
Deutlich günstiger. Der Frankfurter Median für gebrauchte Eigentumswohnungen lag 2024 bei 5.190 Euro je Quadratmeter, der Wiesbadener Durchschnitt bei 3.757 Euro. Auch bei den Bodenrichtwerten liegen Welten dazwischen: Frankfurts teuerste Wohnbauland-Zonen erreichen ein Mehrfaches der Wiesbadener Spitzenwerte. Für Verkäufer heißt das nicht, dass Wiesbaden der schwächere Markt wäre; die Nachfrage ist stabil, nur das Preisniveau ist ein anderes.
Die Bodenrichtwerte tragen den amtlichen Stichtag 01.01.2024 und werden vom Gutachterausschuss alle zwei Jahre fortgeschrieben; die Kaufpreis-Auswertungen stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025 mit Berichtsjahr 2024. Unsere Datenbasis wurde am 13.8.2026 abgerufen, der vollständige Quellennachweis steht am Seitenende.
Wir nennen zu jeder Zahl die Behörde, den Stichtag und das Abrufdatum. Angebotspreise aus Portalen kommen hier nicht vor, weil sie Wünsche abbilden und keine Abschlüsse.
Zwei Minuten, fünf Fragen, eine begründete Spanne auf Basis der Wiesbadener Gutachterausschuss-Daten. Ohne Konto, ohne Rückruf, ohne dass ein Makler von Ihnen erfährt.
Wir speichern nur, was für den Betrieb nötig ist, und fragen alles darüber hinaus vorher. Keine Werbenetzwerke, keine Dienste Dritter. Mehr dazu.
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Anonyme Reichweitenmessung, damit wir sehen, welche Inhalte gebraucht werden. Derzeit ist kein solches Werkzeug eingebunden. Ihre Auswahl gilt ab dem Moment, in dem wir eines einsetzen.