Immobilienpreise in Oberursel
Oberursel hat einen eigenen Gutachterausschuss, und das merkt man an der Datenlage: beurkundete Kaufpreise nach Objekttyp und Baujahr, dazu die Bodenrichtwerte jedes Stadtteils. Keine hochgerechneten Portal-Preise.
Oberursel hat einen eigenen Gutachterausschuss, und das merkt man an der Datenlage: beurkundete Kaufpreise nach Objekttyp und Baujahr, dazu die Bodenrichtwerte jedes Stadtteils. Keine hochgerechneten Portal-Preise.
Drei amtliche Ankerwerte, bevor es in die Stadtteile geht.
Oberursel gehört zu den wenigen kreisangehörigen Städten Hessens mit einem eigenen Gutachterausschuss. Die meisten Ausschüsse des Landes sind für ganze Landkreise oder inzwischen für mehrere Kreise gemeinsam zuständig; hier wertet ein eigenes Gremium die Oberurseler Kaufverträge aus und veröffentlicht die Ergebnisse frei zugänglich. Für Sie heißt das: Es gibt echte Stadtzahlen statt Kreisdurchschnitte. 2024 registrierte die Geschäftsstelle 479 Eigentumsübergänge, nach nur 358 im Vorjahr. Der Geldumsatz bei bebauten Grundstücken einschließlich Wohnungen lag bei rund 183 Millionen Euro.
Der zweite Anker sind die Kaufpreise nach Objekttyp. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete 2024 im Mittel rund 1,01 Millionen Euro, ermittelt aus 23 Kauffällen mit einer Spanne von 395.000 bis 1.570.000 Euro. Reihenhäuser lagen bei 613.000 Euro im Mittel, Doppelhaushälften bei 669.184 Euro. Bei Eigentumswohnungen ist die Aufschlüsselung nach Baujahr aufschlussreicher als ein Gesamtwert: Bestandswohnungen der Baujahre 2010 bis 2020 erzielten 5.582 Euro je Quadratmeter, Baujahre 2000 bis 2009 kamen auf 4.299 Euro und Baujahre 1990 bis 1999 auf 4.167 Euro.
Der dritte Anker ist der Bodenrichtwert, der amtliche Quadratmeterwert für den reinen Boden je Lagezone zum Stichtag 01.01.2024. In Oberursel verteilen sich 72 Wohnbauland-Zonen über fünf Gemarkungen. Die Stadtteil-Mediane liegen eng beieinander, zwischen 1.050 und 1.350 Euro, die einzelnen Zonen dagegen weit auseinander: von 400 bis 1.850 Euro. Diese Konstellation ist typisch für eine gewachsene Taunusstadt, in der Hanglagen, Ortskerne und Siedlungsränder direkt nebeneinanderliegen.
Dieselben amtlichen Zahlen, angewendet auf Ihr Objekt. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto und ohne Rückruf.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt Oberursel (Taunus). Sortiert vom teuersten zum günstigsten Stadtteil.
Lesehilfe: Die Namen sind die amtlichen Gemarkungen und entsprechen den Oberurseler Stadtteilen. Jeder Wert beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage seiner Zone. Wichtiger als der Vergleich zwischen den Stadtteilen ist hier der Blick in den Stadtteil hinein: In der Kernstadt allein reichen die Zonen von 650 bis 1.850 Euro. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Oberursel ist einer der wenigen Orte, für die sich die Preiskorrektur nach der Zinswende amtlich beziffern lässt. Der Gutachterausschuss wertet dafür sogenannte Gebäudefaktoren aus, also den auf das Gebäude entfallenden Preisanteil, bereinigt um den Bodenwert. Das Ergebnis: Die Preise von Eigenheimen sind in den vergangenen zwei Jahren um rund 21 Prozent gefallen. Für ein freistehendes Einfamilienhaus sank der Gebäudefaktor von 6.962 Euro im Spitzenjahr 2021 auf 5.932 Euro im Jahr 2024, bei Doppelhaushälften von 6.116 auf 4.513 Euro.
Ein zweiter Indikator bestätigt das Bild aus einer anderen Richtung: Der Anteil der Einfamilienhäuser, die für mehr als eine Million Euro verkauft wurden, lag 2024 bei 19 Prozent. 2023 waren es 24 Prozent, 2022 noch 38 Prozent. Die teuersten Objekte finden also schwerer Käufer, während das mittlere Segment stabiler bleibt. Der Ausschuss ordnet diese Entwicklung ausdrücklich nicht als Einbruch ein, sondern als Rückkehr auf ein Niveau, das zu Zinsen und Nachfrage passt, nach einer Phase spekulativer Steigerungen.
Gegenläufig entwickelte sich der Wohnungsmarkt. Hier stiegen die Verkaufszahlen kräftig: 192 Bestandswohnungen wechselten 2024 den Eigentümer, nach 136 im Vorjahr, ein Plus von über 40 Prozent. Der Nachholbedarf aus zwei schwachen Jahren wurde damit spürbar abgebaut. Für Verkäufer bedeutet diese Zweiteilung des Marktes: Wer eine Wohnung verkauft, trifft auf eine wieder aktive Nachfrage; wer ein hochpreisiges Haus verkauft, braucht einen realistischen Preis und mehr Geduld als vor drei Jahren.
Freistehende Einfamilienhäuser sind das Prestige-Segment und zugleich das schwierigste. 23 Kauffälle im Jahr bei einer Preisspanne von 395.000 bis 1.570.000 Euro zeigen, wie individuell dieser Markt ist; ein Mittelwert von gut einer Million sagt über das einzelne Objekt wenig. Aufschlussreicher sind die Begleitdaten: Die verkauften Häuser hatten im Mittel 170 Quadratmeter Wohnfläche auf 640 Quadratmetern Grundstück, bei einem mittleren Bodenrichtwert von 1.236 Euro. Der Bodenanteil allein liegt damit bei rund 790.000 Euro. Wer ein Haus mit großem Grundstück verkauft, verkauft in Oberursel vor allem Boden.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften bilden das Rückgrat des Familienmarkts. Reihenhäuser lagen 2024 im Mittel bei 613.000 Euro aus 23 Verkäufen, wobei Neubauten der Jahre ab 2015 mit durchschnittlich 742.667 Euro deutlich über den Baujahren 1990 bis 2014 mit 561.353 Euro lagen. Doppelhaushälften kamen im Mittel auf 669.184 Euro aus 16 Verkäufen, mit einer ähnlichen Spreizung zwischen Neubau (951.575 Euro) und älterem Bestand (584.540 Euro). Der Baujahrgang ist in diesem Segment der stärkste Preistreiber nach der Lage.
Eigentumswohnungen sind der aktivste Teilmarkt und stellen mit rund 94 Millionen Euro etwa 51 Prozent des gesamten Geldumsatzes. Die Preise nach Baujahr geben eine brauchbare Orientierung: 5.582 Euro je Quadratmeter für Baujahre 2010 bis 2020, 4.299 Euro für 2000 bis 2009, 4.167 Euro für 1990 bis 1999. Neubauwohnungen liegen mit einem ausgewiesenen Durchschnitt von 7.183 Euro darüber, wobei der Ausschuss diesen Wert selbst als verzerrt kennzeichnet. Nicht enthalten sind Stellplätze: In der Tiefgarage kosten sie 25.000 bis 40.000 Euro, im Freien rund 12.000 Euro.
Fünf Gemarkungen, eng beieinander im Median und weit auseinander in den Zonen. Was dahintersteckt.
Oberstedten führt die Tabelle mit 1.350 Euro an und ist der am höchsten gelegene Stadtteil, direkt am Waldrand Richtung Taunuskamm. Der Ort hat einen erhaltenen alten Kern, überwiegend Einfamilienhausbebauung und die geringste Verkehrsbelastung der Stadt. Genau diese Kombination aus Ruhe, Wald und trotzdem guter Erreichbarkeit macht ihn zur gesuchten Familienadresse. Die Zonen reichen von 975 bis 1.700 Euro, was zeigt, dass auch hier Hanglage und Ortsrand einen erheblichen Unterschied machen.
Die Kernstadt Oberursel ist mit 36 von 72 Zonen der mit Abstand größte und heterogenste Teilmarkt. Sie umfasst die Fachwerk-Altstadt mit ihren engen Gassen, die gründerzeitlichen Villenlagen, die Nachkriegsquartiere und das Gebiet um die Hohemark am Fuß des Taunus, wo die U-Bahn endet und der Wald beginnt. Entsprechend groß ist die Spanne von 650 bis 1.850 Euro, und entsprechend wertlos ist der Stadtteil-Median für die Bewertung eines konkreten Objekts. Wer in der Kernstadt verkauft, muss auf Zonen-Ebene rechnen, sonst liegt die Einschätzung um Hunderttausende daneben.
Stierstadt liegt mit 1.150 Euro im Mittelfeld, zeigt aber die größte Bandbreite aller Stadtteile: von 400 bis 1.500 Euro. Der Ort wurde 1972 eingemeindet, hat einen eigenen Ortskern und eine gute S-Bahn-Anbindung, aber auch Randlagen an Bahn und Umgehungsstraße. Diese Extreme innerhalb weniger hundert Meter sind der Grund für die Spreizung und machen Stierstadt zum Paradebeispiel dafür, warum Lagebewertung Straßenkenntnis braucht.
Bommersheim kommt auf 1.125 Euro und ist der Stadtteil mit der besten Anbindung: Der Bahnhof Oberursel liegt hier, die U-Bahn hält, und Frankfurt ist in gut zwanzig Minuten erreichbar. Der Bestand ist gemischt, von Altbau bis zu Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte. Für Kapitalanleger ist das der interessanteste Teil der Stadt, weil sich Mietwohnungen in Bahnhofsnähe zuverlässig vermieten lassen.
Weißkirchen bildet mit 1.050 Euro das untere Ende, wobei "unten" in Oberursel relativ ist: Der Wert liegt immer noch über dem Spitzenwert vieler hessischer Kleinstädte. Der Stadtteil liegt im Süden Richtung Steinbach und Frankfurter Stadtgrenze, ist stärker durchmischt und hat mit 900 bis 1.150 Euro die engste Zonen-Spanne der Stadt. Für Verkäufer bedeutet das eine vergleichsweise berechenbare Bewertung.
Oberursel ist der klassische Frankfurter Vordertaunus: nah genug für den täglichen Weg in die Stadt, weit genug für Wald vor der Tür. Die U-Bahn-Linie U3 fährt bis zur Hohemark am Waldrand, die S-Bahn verbindet mit dem Hauptbahnhof, und über die A661 ist die Innenstadt ebenfalls schnell erreichbar. Die Käuferschaft besteht daher überwiegend aus Frankfurter Doppelverdienern mit Kindern, die eine gewachsene Umgebung suchen und bereit sind, dafür Millionenpreise für ein freistehendes Haus zu zahlen.
Diese Käufergruppe hat allerdings eine Eigenschaft, die den Markt seit 2022 verändert hat: Sie finanziert, statt bar zu zahlen. Als die Zinsen stiegen, fiel damit auch die Zahlungsfähigkeit, und genau das zeigt die Statistik. Der Rückgang der Eigenheimpreise um 21 Prozent in zwei Jahren ist kein Nachfrageproblem, sondern ein Finanzierungsproblem. Für Verkäufer folgt daraus eine klare Konsequenz: Der Preis von 2021 ist keine Verhandlungsbasis mehr, und ein Objekt, das mit dieser Erwartung startet, findet monatelang keinen Käufer.
Bemerkenswert ist die Gegenbewegung bei Wohnungen. Während Häuser korrigierten, zogen die Verkaufszahlen von Bestandswohnungen um über 40 Prozent an. Käufer, die sich das Haus nicht mehr leisten können, weichen auf Wohnungen aus, und Oberursel bietet davon einen soliden Bestand in guten Lagen. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft derzeit in einen aufnahmefähigen Markt.
Oberursel ist für Kapitalanleger aus einem einfachen Grund interessant: Die Mietnachfrage kommt aus Frankfurt und ist damit weitgehend unabhängig von der lokalen Wirtschaft. Wer in der Stadt arbeitet, aber dort nicht wohnen will oder kann, findet im Vordertaunus eine Alternative mit zwanzig Minuten Fahrzeit. Besonders die Lagen rund um den Bahnhof in Bommersheim und entlang der U-Bahn-Achse vermieten sich zuverlässig. Vermietete Eigentumswohnungen handeln dabei mit dem üblichen Abschlag gegenüber leeren, denn der Käufer übernimmt Mietvertrag und Mietniveau; wie groß der Abstand ausfällt, hängt vor allem davon ab, wie weit die Bestandsmiete unter der Marktmiete liegt. Die Rechnung im Detail führt unser Leitfaden zur vermieteten Wohnung.
Mehrfamilienhäuser werden über den Ertrag gehandelt: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, korrigiert um Lage, Zustand und Mietsteigerungspotenzial. Belastbare Durchschnittsfaktoren für Oberursel veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht in einer Form, die sich hier seriös zitieren ließe, weil die Fallzahlen in diesem Segment zu klein sind. Die Rechenmechanik selbst zeigt unser Ertragswert-Rechner offen. Vor jeder Preisverhandlung gehören zwei Prüfungen: die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer und, bei mehreren Verkäufen innerhalb weniger Jahre, die Drei-Objekt-Grenze des gewerblichen Grundstückshandels.
Am Anfang steht die Unterlagen-Mappe: Grundbuchauszug und Flurkarte, Energieausweis, beim Haus die Bauakte, bei einer Wohnung Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bad Homburg vor der Höhe, die Flurkarte kommt vom Katasteramt. In einem Markt, in dem Käufer nach der Zinswende genauer rechnen, ist die vollständige Mappe kein Formalismus: Die finanzierende Bank verlangt sie, bevor sie zusagt.
Drei Punkte sind in Oberursel besonders. Erstens die Zonen-Genauigkeit, weil die Spanne innerhalb der Stadtteile größer ist als zwischen ihnen; die kostenlose Marktwertindikation liefert dafür die amtliche Grundlage. Zweitens die realistische Preiserwartung: Bei einem dokumentierten Rückgang von 21 Prozent seit 2022 ist der Vergleich mit dem Nachbarverkauf von damals irreführend. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachrechnen im Provisionsrechner), dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten die Spekulationsfrist-Prüfung. Der Ablauf im Übrigen folgt dem üblichen Verkaufsprozess.
Im Vordertaunus ist die Maklerdichte hoch und der Wettbewerb um Aufträge entsprechend hart, was für Eigentümer nicht nur gut ist: Überhöhte Einwertungen sind hier ein verbreitetes Akquise-Instrument. Bei uns kann sich kein Büro einkaufen. Es bewirbt sich, weist die Formalia nach § 34c GewO nach und legt seine Vermarktungshistorie offen; geprüft wird an Kennzahlen, die kein Makler selbst steuert. Für Oberursel achten wir zusätzlich auf Erfahrung im oberen Preissegment, weil ein Millionenobjekt eine andere Käuferansprache braucht als eine Bestandswohnung, und auf Routine bei der Preisanpassung nach der Korrektur. Bis zu Ihrer Freigabe bleiben alle Profile anonym, und Ihre Anfrage geht am Ende an genau ein Büro.
Der Vordertaunus ist kleinteilig und teuer: Zwischen Oberursel, Kronberg und Königstein liegen wenige Kilometer und erhebliche Preisunterschiede.
Der Oberurseler Gutachterausschuss weist für 2024 einen mittleren Kaufpreis von rund 1,01 Millionen Euro für freistehende Einfamilienhäuser aus, ermittelt aus 23 Kauffällen bei einer Spanne von 395.000 bis 1.570.000 Euro. Reihenhäuser lagen im Mittel bei 613.000 Euro, ebenfalls aus 23 Verkäufen, Doppelhaushälften bei 669.184 Euro aus 16 Verkäufen. Diese Zahlen stammen aus beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Inseraten.
Ja, und der Gutachterausschuss beziffert es deutlich: Die Preise von Eigenheimen sind in den vergangenen zwei Jahren um rund 21 Prozent gefallen. Ein zweiter Indikator zeigt dasselbe Bild: Der Anteil der Einfamilienhäuser mit einem Verkaufspreis über einer Million Euro lag 2024 bei 19 Prozent, nach 24 Prozent im Vorjahr und 38 Prozent im Jahr 2022. Der Ausschuss ordnet das als Marktkorrektur nach einer Phase spekulativer Preissteigerungen ein, nicht als Einbruch.
Das hängt stark vom Baujahr ab, und der Oberurseler Marktbericht schlüsselt das auf: Bestandswohnungen der Baujahre 2010 bis 2020 kosteten 2024 im Mittel 5.582 Euro je Quadratmeter, Baujahre 2000 bis 2009 lagen bei 4.299 Euro und Baujahre 1990 bis 1999 bei 4.167 Euro. Der Wohnungsmarkt ist der aktivste Teilmarkt der Stadt: 192 Bestandswohnungen wechselten den Eigentümer, über 40 Prozent mehr als im Vorjahr.
Bei den amtlichen Bodenrichtwerten für Wohnbauland führt Oberstedten mit 1.350 Euro je Quadratmeter, am unteren Ende steht Weißkirchen mit 1.050 Euro. Aussagekräftiger als diese Stadtteil-Mediane ist die Zonen-Spanne: Sie reicht von 400 bis 1.850 Euro. Oberursel hat damit innerhalb der Stadtteile eine größere Preisspreizung als zwischen ihnen.
Aus dem Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte der Stadt Oberursel (Taunus) mit Berichtsjahr 2024 und aus den Bodenrichtwerten desselben Ausschusses über BORIS Hessen (Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0). Oberursel gehört zu den wenigen kreisangehörigen Städten Hessens mit eigenem Gutachterausschuss, weshalb die Datenlage hier ungewöhnlich gut ist. Portal-Angebotspreise verwenden wir nicht.
Der Gutachterausschuss nennt für 2024 einen Durchschnitt von 7.183 Euro je Quadratmeter für Neubauwohnungen, weist aber selbst auf eine Verzerrung hin: In den Jahren 2021 bis 2024 wurden in Oberursel mehrere mietpreisgebundene Wohnungen als Neubau verkauft, deren niedrigere Kaufpreise fälschlich in den Mittelwert eingeflossen sind. Der Wert ist also mit Vorsicht zu lesen. Wir nennen ihn trotzdem, weil er die einzige amtliche Zahl für dieses Segment ist, und weisen die Einschränkung mit aus.
Der Bodenrichtwert bewertet den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb einer Lagezone, der Kaufpreis das gesamte Objekt einschließlich Gebäude. In Oberursel lässt sich der Zusammenhang gut zeigen: Bei den verkauften freistehenden Einfamilienhäusern lag der mittlere Bodenrichtwert bei 1.236 Euro und die mittlere Grundstücksgröße bei 640 Quadratmetern. Allein der Bodenanteil macht damit rund 790.000 Euro aus, bei einem mittleren Kaufpreis von gut einer Million.
Üblich sind in Hessen 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer; auf Ihre Seite entfallen rund 2,98 Prozent. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus zum Oberurseler Mittelwert von rund 1,01 Millionen Euro sind das etwa 30.100 Euro. Der Satz ist verhandelbar, gerade bei gut vermarktbaren Objekten; der Provisionsrechner zeigt Ihren Anteil auf den Euro genau.
Der Gutachterausschuss nennt dafür konkrete Werte, was für die Kaufpreisverhandlung nützlich ist: Ein Tiefgaragenstellplatz kostet etwa 25.000 bis 40.000 Euro, ein Stellplatz im Freien rund 12.000 Euro. Diese Beträge sind in den genannten Quadratmeterpreisen für Wohnungen ausdrücklich nicht enthalten und gehören separat in die Rechnung.
Nein. Die Berechnung läuft ohne Konto und ohne E-Mail-Adresse, kein Partner erfährt davon. Erst wenn Sie danach selbst eine Anfrage stellen und ausdrücklich einwilligen, geht Ihre Kontaktangabe an genau ein leistungsgeprüftes Büro, nicht an einen Verteiler.
Bei Häusern ja, bei Wohnungen nein. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet in Oberursel im Mittel gut eine Million Euro, weil die Stadt kaum noch Bauland hat und Häuser entsprechend knapp sind. Bei Eigentumswohnungen liegt Frankfurt mit einem Median von 5.190 Euro je Quadratmeter über den Oberurseler Bestandswerten von 4.167 bis 5.582 Euro je nach Baujahr. Wer Haus gegen Wohnung tauscht, verschiebt sich also je nach Richtung deutlich.
Die Kaufpreis-Auswertungen stammen aus dem Oberurseler Immobilienmarktbericht 2025 mit Berichtsjahr 2024. Die Bodenrichtwerte tragen den amtlichen Stichtag 01.01.2024 und werden alle zwei Jahre fortgeschrieben. Unsere Datenbasis haben wir am 13.8.2026 abgerufen; der vollständige Quellennachweis steht am Seitenende.
Oberursel hat einen eigenen Gutachterausschuss, deshalb stammen fast alle Zahlen auf dieser Seite direkt aus der Stadt und nicht aus Kreisdurchschnitten.
Fünf Fragen, zwei Minuten, eine begründete Spanne aus den Zahlen des Oberurseler Gutachterausschusses. Kein Konto, kein Rückruf, keine Weitergabe ohne Ihr ausdrückliches Ja.
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