Immobilienpreise in Maintal
Amtliche Werte für alle vier Stadtteile, ehrlich eingeordnet. Mit der Zahl, die diesen Markt erklärt: Wenige Kilometer weiter westlich kostet dasselbe Haus fast das Doppelte.
Amtliche Werte für alle vier Stadtteile, ehrlich eingeordnet. Mit der Zahl, die diesen Markt erklärt: Wenige Kilometer weiter westlich kostet dasselbe Haus fast das Doppelte.
Zwei amtliche Ebenen, und ein Vergleich, der den Markt hier besser erklärt als jede Stadtzahl.
Die aufschlussreichste Zahl für Maintal steht nicht in der Maintaler Statistik, sondern nebenan. Der hessische Landesbericht nennt für die Stadt Frankfurt 815.000 Euro als Preisniveau eines freistehenden Einfamilienhauses im Standardzuschnitt, für den unmittelbar angrenzenden Main-Kinzig-Kreis 471.000 Euro. Zwischen beiden Werten liegen rund 344.000 Euro und eine Stadtgrenze, die man in wenigen Minuten überquert. Maintal liegt genau an dieser Kante, und wer hier verkauft, verkauft in aller Regel an Menschen, die diese Rechnung angestellt haben.
Stadtscharf sind die Bodenrichtwerte: 31 Zonen für Wohnbauland über vier Gemarkungen, festgesetzt zum Stichtag 01.01.2024. Hochstadt führt mit 508 Euro je Quadratmeter, Bischofsheim und Dörnigheim liegen bei je 460 Euro, Wachenbuchen bei 385 Euro. Über das gesamte Stadtgebiet reicht das Feld von 350 bis 575 Euro.
Diese Spanne ist bemerkenswert schmal. Zwischen der günstigsten und der teuersten Zone liegen nur 225 Euro je Quadratmeter, während es in Städten wie Dreieich oder Königstein ein Vielfaches davon ist. Maintal ist damit die homogenste Stadt unserer bisherigen Serie. Für Ihre Bewertung ist das eine gute Nachricht und eine unbequeme zugleich: Die Einordnung wird berechenbarer, aber der Standort taugt weder zur Begründung eines hohen Preises noch als Entschuldigung für einen niedrigen. Es zählt das Objekt.
Die Marktwertindikation verbindet den Bodenrichtwert Ihrer Zone mit Größe, Baujahr und Zustand Ihres Objekts. Ergebnis in zwei Minuten, ohne Konto.
Median der Wohnbauland-Zonen je Gemarkung, Stichtag 01.01.2024, Quelle Gutachterausschuss - Immobilienwerte (Bereich Main-Kinzig-Kreis und Wetteraukreis).
Lesehilfe: Die Namen sind die amtlichen Gemarkungen und entsprechen den vier Maintaler Stadtteilen, die bis 1974 selbstständige Gemeinden waren. Jeder Wert beschreibt baureifes Wohnbauland mittlerer Lage seiner Zone und lässt das Gebäude außen vor. Achten Sie darauf, wie eng die Spalten beieinanderliegen: Selbst der größte Abstand zwischen zwei Stadtteilen beträgt nur rund 120 Euro je Quadratmeter. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klärt der kostenlose BORIS-Auszug.
Vier ehemals eigenständige Orte, die preislich enger zusammengerückt sind als anderswo.
Hochstadt führt mit 508 Euro je Quadratmeter über 8 Zonen zwischen 430 und 550 Euro. Der Ort liegt nördlich auf einer Anhöhe über dem Maintal, hat einen gut erhaltenen historischen Kern mit Kirchenburg und ist von Feldern umgeben. Genau diese Ortsbildqualität erklärt den Vorsprung: Wer in Maintal die dörflichste und ruhigste Adresse sucht, landet hier, nimmt dafür aber den weiteren Weg zur S-Bahn in Kauf.
Dörnigheim ist mit 13 von 31 Zonen der größte Teilmarkt und kommt auf 460 Euro im Median, bei einer Spanne von 380 bis 575 Euro. Der Stadtteil liegt am Main, hat den größten Anteil an Geschosswohnungsbau, das Hafengelände und eine eigene S-Bahn-Station. Hier ist die Nachfrage von Frankfurt-Pendlern am unmittelbarsten spürbar, und hier steht auch die teuerste Zone der Stadt.
Bischofsheim liegt mit 460 Euro gleichauf mit Dörnigheim, streut aber weniger, nämlich von 370 bis 500 Euro über 6 Zonen. Der Stadtteil grenzt im Westen direkt an das Frankfurter Stadtgebiet und ist damit die Adresse mit der kürzesten Distanz zur Großstadt. Für Verkäufer ist das ein Argument, das man benennen sollte, weil es genau die Käufergruppe anspricht, die aus Frankfurt ausweicht.
Wachenbuchen bildet mit 385 Euro das untere Ende, bei einer sehr engen Spanne von 350 bis 400 Euro über nur 4 Zonen. Der Ort liegt am nördlichen Rand des Stadtgebiets Richtung Bruchköbel, ist der kleinste Stadtteil und hat seinen dörflichen Charakter bewahrt. Vergleichsfälle sind hier seltener, weshalb eine Bewertung stärker auf Zonenwert und Objektzustand gestützt werden muss als auf Nachbarschaftsabschlüsse.
Maintal lebt von einer Ausweichbewegung. Wer in Frankfurt arbeitet und dort Wohneigentum sucht, stößt schnell an Grenzen: 815.000 Euro Preisniveau für ein freistehendes Standardhaus sind für viele Haushalte nicht darstellbar. Wenige Kilometer östlich, jenseits der Stadtgrenze, liegt dasselbe Objekt im Kreisniveau von 471.000 Euro. Diese Differenz ist der Grund, warum Maintal seit Jahrzehnten wächst, und sie prägt Ihren Käuferkreis.
Für die Vermarktung folgt daraus Konkretes. Ihre Interessenten kommen überwiegend aus dem Frankfurter Raum, sie kennen die dortigen Preise und rechnen den Vorteil aus, den Ihre Adresse bietet. Sie fragen nach der Fahrzeit, nach der Entfernung zur S-Bahn-Station und nach der Anbindung, und sie prüfen diese Angaben nach. Ein Exposé, das die Erreichbarkeit exakt und ehrlich angibt, spricht diese Gruppe direkt an; eines mit gerundeten Wunschzeiten verliert sie beim ersten Nachrechnen.
Zugleich erklärt diese Struktur die geringe Streuung der Bodenwerte. Wo Käufer vor allem den Abstand zur Großstadt und die Anbindung bewerten und weniger die Feinheiten einzelner Straßenzüge, gleichen sich die Lagen einander an. Für Sie heißt das: Der wirksamste Hebel liegt nicht darin, die Adresse besonders gut zu verkaufen, sondern das Haus. Zustand, Grundriss, Ausstattung und Grundstück entscheiden hier stärker über den Preis als die Frage, in welchem der vier Stadtteile Sie wohnen.
Häuser bilden den Hauptmarkt. Der Kreis nennt 471.000 Euro für ein freistehendes Standardhaus und 446.000 Euro für Reihenhaus oder Doppelhaushälfte; die beiden Werte liegen also nur rund 25.000 Euro auseinander. Das ist typisch für Städte mit moderatem Bodenpreis: Weil der Boden weniger kostet, wiegt der Unterschied in der Grundstücksgröße weniger schwer als der im Zustand. Bei 460 Euro je Quadratmeter kostet ein Grundstück von 700 Quadratmetern rund 322.000 Euro, der größere Teil des Werts steckt also im Gebäude.
Eigentumswohnungen konzentrieren sich vor allem auf Dörnigheim und Bischofsheim, wo der Geschosswohnungsbau steht und die S-Bahn-Stationen liegen. Auf Kreisebene gelten 3.150 Euro je Quadratmeter für eine neue und 2.200 Euro für eine zwanzig Jahre alte Wohnung; im Main-Kinzig-Kreis wurden 2024 insgesamt 1.175 Kaufverträge über Wohnungseigentum mit 240 Millionen Euro Umsatz beurkundet. Gefragt sind Wohnungen in fußläufiger Entfernung zur Station, weil sie genau die Pendlernachfrage bedienen, von der die Stadt lebt.
Grundstücke kommen gelegentlich in den nördlichen Stadtteilen auf den Markt, in den mainnahen Lagen seltener. Weil der Bodenwert moderat ist, rechnet sich eine Teilung nur bei größeren Parzellen; häufiger stellt sich die Frage nach einer zweiten Bebauung im hinteren Grundstücksbereich. Was zulässig ist, klärt der Bebauungsplan, und die verbindliche Auskunft gibt eine Bauvoranfrage bei der Stadt. Mit den amtlichen Zonenwerten rechnet unsere Grundstücksbewertung.
Vermietete Objekte profitieren von der stabilen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im Frankfurter Umland. Anleger rechnen über den Ertrag, was der Ertragswertrechner nachvollziehbar macht. Anders als in den Hochpreisstädten der Region trägt sich diese Rechnung hier häufiger, weil Kaufpreis und erzielbare Miete näher beieinanderliegen. Für Sie als Verkäufer heißt das, dass ein vermietetes Objekt hier auch im vermieteten Zustand einen realistischen Käuferkreis hat.
Gewerbeobjekte spielen in Maintal eine größere Rolle, als die Einwohnerzahl vermuten lässt. Entlang der Hauptachsen und im Umfeld des Hafens in Dörnigheim haben sich Handel, Handwerk und Logistik angesiedelt, die von der Lage zwischen Frankfurt und Hanau und der Nähe zur A66 profitieren. Bewertet wird hier nicht über Vergleichspreise, sondern über den Ertrag, den eine Fläche erwirtschaftet, und über die Frage, wie flexibel sie sich umnutzen lässt. Wenn Sie eine solche Immobilie verkaufen, gehören der aktuelle Mietvertrag, die zulässige Nutzung nach Bebauungsplan und die Restnutzungsdauer der technischen Anlagen in die Unterlagen. Diese drei Angaben entscheiden bei gewerblichen Käufern häufig darüber, ob es überhaupt zu einem Gebot kommt.
Für 2024 meldet der Landesbericht eine Belebung. Landesweit stieg die Zahl der Kaufverträge über Wohnungseigentum von 14.763 auf 18.903; im Main-Kinzig-Kreis entfielen darauf 1.175 Verträge mit 240 Millionen Euro Geldumsatz. Der Kreis gehört damit zu den umsatzstärkeren Wohnungsmärkten Hessens, was sich aus seiner Größe und der Nähe zum Ballungsraum erklärt.
Maintal steht dabei in einer besonderen Position. Der Markt hier bedient überwiegend Haushalte, die mit Fremdkapital finanzieren, und reagiert deshalb unmittelbar auf Zinsänderungen. Zugleich profitiert die Stadt genau dann von der Ausweichbewegung aus Frankfurt, wenn die Finanzierung schwieriger wird: Wer sich die Großstadt nicht mehr leisten kann, sucht dort, wo dasselbe Geld weiter reicht. Diese beiden Effekte wirken gegenläufig und haben die Werte zuletzt stabil gehalten.
Eine Prognose sprechen wir nicht aus, weil sie sich nicht belegen ließe. Was sich sagen lässt: Solange der Preisabstand zu Frankfurt so groß ist, bleibt die Nachfrage aus der Großstadt bestehen. Für Ihre Preisfindung heißt das, dass Sie mit aktuellen Vergleichsfällen aus Maintal arbeiten sollten und nicht mit Frankfurter Zahlen, weder als Ober- noch als Untergrenze.
Die Unterlagen-Mappe umfasst Grundbuchauszug und Flurkarte, den Energieausweis, beim Haus die Bauakte, bei einer Wohnung Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hanau, die Flurkarte kommt vom Katasteramt des Main-Kinzig-Kreises. Sinnvoll ergänzt wird das durch eine Liste der durchgeführten Sanierungen mit Jahr und Rechnung, weil der Gebäudeanteil hier den größeren Teil des Werts ausmacht.
Inhaltlich entscheiden drei Punkte. Erstens der Objektzustand, weil die Lagen in dieser Stadt eng beieinanderliegen und die Adresse deshalb wenig Spielraum lässt. Zweitens die Erreichbarkeit, die Ihre Käufergruppe konkret nachrechnet: Entfernung zur S-Bahn-Station, Fahrzeit nach Frankfurt, Anschluss an die A66. Drittens die Kosten: Der hessische Provisionssatz von 5,95 Prozent wird geteilt und ist verhandelbar (nachzurechnen im Provisionsrechner), dazu kommen die Lastenfreistellung beim Notar und bei vermieteten oder kurz gehaltenen Objekten die Spekulationsfrist. Die kostenlose Marktwertindikation rechnet Ihren Zonenwert und Ihre Objektangaben zusammen, den Gesamtablauf beschreibt der Verkaufsprozess.
In unser Netz kommt ein Büro über den Nachweis nach § 34c GewO und die Offenlegung seiner Vermarktungshistorie. Gemessen wird, ob die aufgerufenen Preise gehalten haben, wie lange die Vermarktung dauerte und wie oft nachträglich reduziert wurde. Für Maintal achten wir zusätzlich darauf, ob ein Büro die Frankfurter Vergleichsebene beherrscht. Ihre Käufer kommen aus der Großstadt und argumentieren mit dortigen Preisen; wer diese Ebene nicht kennt, kann den Vorteil Ihrer Adresse weder beziffern noch verteidigen. Das Verfahren im Einzelnen steht unter So prüft Verkaufsklar.
Maintal liegt zwischen Frankfurt und Hanau am nördlichen Mainufer, im Westen des Main-Kinzig-Kreises. Diese Städte grenzen an oder teilen den Markt:
Maintal hat keinen eigenen Gutachterausschuss, amtliche Kaufpreise gibt es erst für den Main-Kinzig-Kreis: 471.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus im Standardzuschnitt und 446.000 Euro für Reihenhaus oder Doppelhaushälfte. Die Größenordnung passt für Maintal besser als bei den meisten Städten unserer Serie, weil die Stadt bei den Bodenrichtwerten nahe am Kreisniveau liegt. Die Werte reichen im Stadtgebiet von 350 bis 575 Euro je Quadratmeter, im Median liegt Maintal bei 460 Euro.
Er ist die wichtigste Zahl für diesen Markt. Für die Stadt Frankfurt weist der Landesbericht 815.000 Euro für ein freistehendes Standardhaus aus, für den angrenzenden Main-Kinzig-Kreis 471.000 Euro. Zwischen beiden liegen rund 344.000 Euro, und dazwischen liegt eine Stadtgrenze, die man in wenigen Minuten überquert. Maintal grenzt unmittelbar an Frankfurt, und ein erheblicher Teil der Käufer kommt aus genau dieser Ausweichbewegung.
Hochstadt mit 508 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Bischofsheim und Dörnigheim mit je 460 Euro; Wachenbuchen bildet mit 385 Euro das untere Ende. Bemerkenswert ist, wie eng das beieinanderliegt: Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegen nur rund 120 Euro je Quadratmeter. Maintal ist damit die homogenste Stadt unserer Serie, was Bewertungen hier berechenbarer macht als anderswo.
Sie verlagert den Hebel vom Standort auf das Objekt. Über alle 31 Zonen liegen nur 225 Euro je Quadratmeter zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert; in Städten wie Dreieich oder Königstein ist es ein Vielfaches davon. Praktisch heißt das: Mit der Adresse lässt sich hier weder ein hoher Preis begründen noch ein niedriger entschuldigen. Was zählt, sind Zustand, Ausstattung, Grundstücksgröße und Schnitt Ihres Hauses.
Aus zwei amtlichen Quellen. Die Bodenrichtwerte kommen vom Gutachterausschuss für den Main-Kinzig-Kreis und wurden über BORIS Hessen abgerufen, Stichtag 01.01.2024, Datenlizenz Deutschland Zero 2.0; ausgewertet haben wir 31 Wohnbauland-Zonen über vier Gemarkungen. Die Preisniveaus stammen aus dem Immobilienmarktbericht des Landes Hessen 2025 mit Berichtsjahr 2024 und gelten für den Kreis beziehungsweise, beim Frankfurter Vergleichswert, für die Stadt Frankfurt.
Auf Kreisebene nennt der Landesbericht 3.150 Euro je Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung und 2.200 Euro für den Wiederverkauf einer zwanzig Jahre alten 80-Quadratmeter-Wohnung. Zum Vergleich: Für Hanau als Oberzentrum desselben Kreises stehen dort 4.500 und 3.450 Euro. Maintal liegt zwischen diesen Polen, mit Vorteil für die Lagen nahe der S-Bahn-Stationen, weil dort die Nachfrage von Frankfurt-Pendlern am größten ist.
Über die S-Bahn und den Main. Dörnigheim und Bischofsheim haben Stationen an der Strecke nach Frankfurt und weiter nach Hanau, die Fahrzeit in die Frankfurter Innenstadt liegt im Bereich einer Viertelstunde bis zwanzig Minuten. Hochstadt und Wachenbuchen liegen nördlich abseits dieser Achse und sind stärker auf Bus und Auto angewiesen. Über die Straße erschließen die A66 und die Anschlüsse Richtung A3 die Stadt. Diese Unterschiede erklären einen Teil der Zonenwerte.
Der Bodenrichtwert beziffert allein den Boden je Quadratmeter Grundstücksfläche einer Lagezone, der Kaufpreis umfasst zusätzlich das Gebäude. In Maintal bedeutet das konkret: Bei 460 Euro je Quadratmeter kostet ein Grundstück von 700 Quadratmetern rund 322.000 Euro, während das Preisniveau für ein Standardhaus bei 471.000 Euro liegt. Der größere Teil des Werts steckt also im Gebäude, und dort liegt auch Ihr Verhandlungsspielraum.
Üblich sind die hessischen 5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, geteilt zwischen beiden Seiten, sodass auf Sie rund 2,98 Prozent entfallen. Bei einem Verkaufspreis von 450.000 Euro sind das etwa 13.400 Euro auf Ihrer Seite. Der Satz ist kein Tarif, sondern Verhandlungssache, und bei Objekten in Bahnhofsnähe, die sich erfahrungsgemäß zügig vermarkten lassen, lohnt sich das Gespräch besonders.
Es gelten zwei Stichtage. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf den 01.01.2024 und werden alle zwei Jahre neu beschlossen. Die Preisniveaus stammen aus dem Landesbericht 2025, der die im Jahr 2024 beurkundeten Verträge auswertet. Abgerufen haben wir beides am 14.8.2026; die vollständigen Nachweise stehen im Quellenblock am Seitenende.
Maintal hat keinen eigenen Gutachterausschuss. Die Bodenrichtwerte sind stadtteilscharf, die Preisniveaus gelten für den Main-Kinzig-Kreis. Den Frankfurter Vergleichswert weisen wir gesondert aus, weil er für diesen Markt die entscheidende Bezugsgröße ist.
Stand: 14.8.2026 · Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 · Preisniveaus aus dem Berichtsjahr 2024 · Alle Angaben sind unverbindliche Ersteinschätzungen und ersetzen kein Wertgutachten.
Fünf Fragen, zwei Minuten, eine begründete Spanne aus Bodenrichtwert und Objektangaben. Ohne Konto, ohne Rückruf und ohne Weitergabe Ihrer Daten.
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